MAHKEMESİ :ASLİYE HUKUK MAHKEMESİ

Taraflar arasındaki kira bedelinin tespiti davasının mahkemece yapılan yargılaması sonucunda, davanın kısmen kabulüne yönelik olarak verilen hükmün, süresi içinde taraf vekillerince temyiz edilmesi üzerine; temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra, dosya içerisindeki kağıtlar okunup gereği düşünüldü:


Y A R G I T A Y K A R A R I

Davacı; davalının 17.09.1999 başlangıç tarihli ve 10 yıl süreli kira sözleşmesi ile kiracı olduğunu 10 yıllık sürenin 01.12.2009 tarihinde sona erdiğini, kira sözleşmesinin süresi sona ermeden 11.09.2009 tarihinde ihtar keşide edip 01.01.2010-31.12.2010 tarihler arası yeni dönem kira bedelinin ekonomideki gelişmeler, binanın yer ve stratejik durumu, ...... AVM mal sahiplerine ödedikleri emsal kiraların altında kaldığını belirterek aylık cironun %6 sının aylık kira bedeli olarak tespitine bu mümkün değilse aylık kira bedelinin KDV hariç 30.000 TL olarak tespitine karar verilmesini istemiştir.
Davalı vekili ise sözleşmenin 4. maddesine göre talep edilen kira bedelinin fahiş olduğunu belirterek davanın reddini savunmuştur.
Mahkemece; bilirkişi raporu doğrultusunda, kira sözleşmesinin uyarlanmasına yönelik talebinin reddine, davaya konu taşınmazın 01.12.2009 tarihinden itibaren aylık kira bedelinin brüt 27.585TL olarak tespitine karar verilmiş, hüküm davacı ve davalı vekili tarafından temyiz edilmesi üzerine, Yargıtay 6. Hukuk Dairesinin 2014/2338 Esas – 2014/13242 Karar sayılı ve 01.12.2014 tarihli kararı ile ; " .... sözleşmenin uyarlanmasına ilişkin yukarıda açıklanan kural ve yöntemler ile dava konusuna ilişkin hukuki nitelendirmenin hakime ait olduğu gözetildiğinde davacının talebi kira parasının uyarlanmasından çok kira parasının tespiti olup, bu haliyle mahkemece kira tespitine ilişkin esas ve usullere göre inceleme yapılması gerekir. Mahkemece yapılacak iş sözleşmede artış şartı bulunmadığından davacının keşide ettiği ihtarın ibrazının istenmesi ihtara göre dava süresinde ise istenilen dönem için kira bedelinin, süresinde değilse takip eden dönem için kira bedelinin tesbitini isteyip istemediğinin davacıya sorulması ve emsal kira sözleşmelerinin değerlendirilmesi ve kiralananın tespiti istenilen dönemde boş olarak ne kadar kira bedeli getirebileceğinin uzman bilirkişi marifetiyle belirlenmesi kiracının eski kiracı olması nedeniyle hak ve nesafet indirimi de yapılmak suretiyle kira bedelinin tesbiti gerekirken yazı şekilde karar verilmesi doğru değildir..." gerekçesi ile bozulmasına karar verilmiş, mahkemece bozma ilamına uyularak, uyarlama talebinin reddine ve 01.12.2009 tarihinden itibaren aylık kira bedelinin brüt 11.430 TL olarak tespitine karar verilmiş, hüküm davacı, davalı ve asli müdahil vekili tarafından temyiz edilmiştir.
1-) Dosyadaki yazılara, kararın dayandığı delillerle kanuni gerektirici sebeplere, özellikle delillerin takdirinde bir isabetsizlik bulunmamasına göre, davalının sair temyiz itirazlarının reddi gerekir.
2-) Davacının temyiz itirazlarının incelenmesine gelince;
18.11.1964 gün ve 2/4 sayılı Y.İ.B.K. ve yerleşik Yargıtay uygulamalarına göre “hak ve nesafet” ilkesi uyarınca kira parasının tespitine karar verilirken öncelikle tarafların tüm delilleri varsa emsal kira sözleşmeleri aslı veya onaylı örnekleri dosyaya alınmalı, bilirkişi marifetiyle kiralanan taşınmaz ve taraf emsalleri tek tek görülüp incelenmeli, böylece elde edilen veriler somutlaştırılarak, dava konusu yer ile ayrı ayrı (konumu, çevresi, niteliği, kullanım şekli, kira başlangıç tarihi, kira süreleri vb.) kira parasına etki eden tüm nitelikleri karşılaştırılmalı, emsal kira bedellerinin niçin uygun emsal olup olmadığı somut gerekçelerle açıklanmalı, dava konusu taşınmazın yeniden kiraya verilmesi halinde getirebileceği kira parası belirlenmeli, hakimce bu kira parası dikkate alınmak suretiyle hak ve nesafete; özellikle tarafların kira sözleşmesinden bekledikleri amaçlarına uygun makul bir kira parasına hükmedilmelidir.
Somut olayda; Davacı tarafından tespiti talep edilen dönem hak ve nesafet dönemi olup mahkemece hak ve nesafete göre belirleme yapılmasında isabetsizlik olmamakla birlikte, hükme esas alınan bilirkişi raporu denetime elverişli olmayıp hüküm kurmaya da yeterli görülmemiştir.
Mahkemece, bozma öncesi alınan bilirkişi raporunda; emsallere göre taşınmazın yeniden kiraya verilmesi durumunda brüt 30.650TL kira bedeli ile kiraya verilebileceği belirtilmesine rağmen, bozma sonrası alınan bilirkişi raporlarında; dava konusu taşınmaz tamamı tek katlı olmasına rağmen emsal olarak çok katlı işyerlerinin alındığı ve bozma öncesi alınan bilirkişi raporları irdelenmeden, taşınmazın boş olarak brüt 12.700TL kira bedeli getirebileceği şeklinde rapor verildiği görülmektedir. Raporlar arasındaki çelişkinin giderilmesi için ek rapor alınmadığı gibi, mahkeme gerekçesinde de, neden sonradan alınan raporlara üstünlük tanındığı belirtilmemiştir.
Bu durumda; Mahkemece, taraf emsalleri değerlendirilerek gerekirse resen emsal araştırması yapılmak suretiyle, emsaller keşifte gezilerek ve kiralanan ile karşılaştırılarak hüküm kurmaya yeterli ve denetime elverişli bir şekilde bilirkişi heyeti raporu alınarak, taşınmazın boş olarak yeniden kiraya verilmesi halinde getirebileceği brüt kira bedeli belirlenip bu bedelden davalının eski kiracı olduğu gözetilerek hakkaniyete uygun bir miktarda indirim yapıldıktan sonra kira bedelinin brüt olarak tespiti gerekirken, bilirkişi raporları arasındaki çelişki giderilmeden ve yetersiz bilirkişi raporuna göre hüküm kurulması usul ve yasaya aykırı olup bozmayı gerektirmiştir.
3-) Bozma nedenine göre davalının yargılama giderleri ve vekalet ücretine ilişkin temyiz itirazları inceleme konusu yapılmamıştır.
SONUÇ: Yukarıda birinci bentte açıklanan nedenlerle davalının sair temyiz itirazlarının reddine, ikinci bentte açıklanan nedenlerle hükmün HUMK"nun 428. maddesi gereğince davacı yararına BOZULMASINA, üçüncü bentte açıklanan nedenle davalı tarafın yargılama giderleri ve vekalet ücretine yönelik temyiz itirazlarının incelenmesine şimdilik yer olmadığına, peşin alınan temyiz harcının istek halinde temyiz edenlere iadesine, 6100 sayılı HMK"nun geçici Madde 3 atfıyla 1086 sayılı HUMK"nun 440. maddesi gereğince karar düzeltme yolu kapalı olmak üzere,
26.02.2019 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.