MAHKEMESİ :SULH HUKUK MAHKEMESİ

Taraflar arasındaki tazminat davasının mahkemece yapılan yargılaması sonucunda, davanın kısmen kabulüne yönelik olarak verilen hükmün, süresi içinde davalı tarafça temyiz edilmesi üzerine, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra dosya içerisindeki kağıtlar okunup gereği düşünüldü:

Y A R G I T A Y K A R A R I

Davacı; davalı belediyeden ihale yoluyla kiraladığı yerde büfe ve belediyenin öngördüğü tarzda çevre düzenlemesi yaptığını kira bedellerini geciktirmeden ödediğini, ancak davalının kendisine ihtarda bulunmadan kiralananı haksız şekilde içinde bulunan malzeme ve eşyalarla birlikte yıktığını ileri sürerek, fazlaya ilişkin hakları saklı kalmak kaydıyla kiralananın içinde bulunan malzeme ve eşyalarla yıkılması, kira dönemi içerisinde işyerini çalıştıramamaktan dolayı oluşacak kar mahrumiyeti sebebiyle toplamda 15.000,00TL maddi tazminat ile yıkım nedeniyle toplum içinde küçük düştüğünü belirterek, bu sebeple de 10.000,00 TL manevi tazminatın davalıdan tahsiline karar verilmesini istemiştir.
Davalı; dava konusu büfenin ihale ile kira karşılığında davacıya kullandırılmaya başlandığını, ancak sözleşme yapıldıktan sonra büfenin bulunduğu yerin kendilerine ait olmadığının dolayısıyla kiralama konusunda ehliyetsiz olduklarının anlaşıldığını, davacıya büfeyi tahliye etmesi gerektiğinin bildirildiğini, buna rağmen davacının tahliye işlemini gerçekleştirmediğini, davacının büfe içerisinde bulunduğunu belirttiği malzeme ve demirbaşların dava konusu büfe içerisine sığmasının mümkün olmadığını savunarak, davanın reddini dilemiştir.

Mahkemece; alınan bilirkişi raporu doğrultusunda, kira sözleşmesinin geçerliliği için kiraya verenin malik olmasının gerekmediği kiraya verenin kira süresi boyunca kiralananı kiracının kullanımına uygun bulundurma yükümlülüğü bulunduğu, yıkım işlemi nedeniyle davalının kusurlu olduğu yıkım tarihi olan 09/05/2013 ile kira müddetinin bitim tarihi olan 02/03/2015 tarihleri arasındaki davacının kar mahrumiyeti tutarı 86.933,00 TL, yıkılan büfenin yapı değeri 15.120,00 TL, içerisinde bulunması mümkün olan malzemelerin değeri olan 6.525,00 TL olmak üzere toplam 108.578,00 TL maddi zararın oluştuğu gerekçesiyle, maddi tazminat talebinin kabulüne, davaya konu haksız eylemin doğrudan davalıya yönelik ve kişilik haklarına saldırı niteliğinde olmayışı gerekçesiyle manevi tazminat talebinin ise reddine karar verilmiş, hüküm davalı tarafından temyiz edilmiştir.
Dava; kiracı tarafından kiralayan aleyhine açılan kira sözleşmesinin haksız feshi ile yapılan usulsüz yıkım nedeniyle uğranılan maddi ve manevi zararın tazmini istemlerine ilişkindir.
Dava tarihinde yürürlükte bulunan TBK"nun 112. ( 818 sayılı BK md. 96) maddesine göre alacaklının, borçludan borcun hiç veya gereği gibi ifa edilmemesi nedeniyle tazminat isteyebilmesi için, bu yüzden bir zarara uğramış olması gerekir. Sözleşmeden kaynaklanan zarar müspet zarar olacağı gibi, menfi zarar da olabilir.
Müspet zarar; borçlu edayı gereği gibi ve vaktinde yerine getirseydi alacaklının mameleki ne durumda olacak idiyse, bu durumla eylemli durum arasındaki farktır. Diğer bir anlatımla, müspet zarar, sözleşmenin hiç veya gereği gibi yerine getirilmemesinden doğan zarardır kuşkusuz kâr mahrumiyetini de içine alır.
Kâr kaybı, kardan mahrum kalma karşılığı meydana gelen zarardır. Genelde sözleşmeyi kusuruyla fesheden taraftan istenir. Aslında kâr kaybı açısından kardan yoksun kalan tarafın malvarlığında kusurlu fesihten önce ve sonra bir değişiklik yoktur. Burada kardan yoksun kalan kusurlu fesih yüzünden mal varlığında ileride meydana gelecek çoğalmadan mahrum kalır. Kâr kaybı zararının müspet zarar kapsamında bulunduğu şüphesizdir.
Davalı kiralayanın kiralananı yıkmış olması nedeniyle davacı kiracının kiralayan davalıdan kira sözleşmesine güvenerek yaptığı harcamalar ile kazanç kaybı zararı (mahrum kalınan kar) adı altında bir miktar paranın kendisine ödenmesini isteyebilecektir. Ancak kar kaybının hesabında kiracının aynı şartlarla benzer bir taşınmazın kiralanması için gereken makul süre tespit edilip, bu süre içindeki kiracı kazanç kaybının ne olabileceği tespit edilerek mahrum kalınan kazanç kaybının belirlenmesi gerekmektedir.
818 sayılı Borçlar Kanununun 106. ve 108. maddeleri hükümleri gereğince kazanç kaybı(kâr kaybı) zararına uğrayan tarafın isteyebileceği zararın saptanmasında kıyasen Borçlar Kanununun 325. maddesi hükmünde gösterilen kesinti yönteminin uygulanması gerekir. Bu yönteme göre kâr kaybı, sözleşme ifa ile bitse idi zarar görenin elde etmesi muhtemel bütün gelirlerden yapması gereken bilcümle zorunlu harcama kalemleri ile sözleşme süresinden evvel feshedildiğinden süresinden evvel fesih nedeniyle sağladığı yani tasarruf ettiği haklar ve yine bu süre içerisinde başka işten sağlayacağı veya kasten sağlamaktan kaçındığı kazanç miktarları toplamı indirilerek bulunur. Elde edilecek fark

miktara da net kâr denilir. Bu yönteme uygun kâr kaybı zararı hesaplanırken davacının davalıya ödemesi gereken kira paraları da elbette davacının yapması zorunlu giderler içinde dikkate alınmalıdır.
Mahkemece, öncelikle davacı kiracının aynı şartlarla benzer bir taşınmazın kiralanması için gereken makul sürenin tespit edilmesi, daha sonra yukarıda açıklandığı şekilde davacı kiracının varsa mahrum kaldığı karının belirlenmesi, gerektiği açıktır. Bu yönüyle karara esas alınan bilirkişi raporu hüküm kurmaya elverişli değildir.
Davacının diğer maddi tazminata konu taleplerine yönelik temyiz itirazlarına gelince;
Davacı kiracının kiralanana yaptırdığı faydalı ve zorunlu imalatları dava tarihinde yürürlükte bulunan Türk Borçlar Kanun"unun 526 vd. maddelerinde düzenlenen vekaletsiz iş görme hükümlerine göre masraf ve harcamaların kiraya verenden istenebilmesi mümkündür. Davada dayanılan ve uyuşmazlık konusu olmayan 02.03.2012 tarihli 3 yıl süreli kira sözleşmesinde kiralanan yerde davacı tarafından büfe yapılacağı ve işletileceğinin kararlaştırıldığı, davalı ... tarafından 09.05.2013 tarihinde davalıya öncesinde herhangi bir ihtar yapılmadan büfenin yıkımının yapıldığı hususlarında taraflar arasında uyuşmazlık bulunmamaktadır. Bu bakımdan davacı tarafından yapılan masrafların davalı kiralayandan talep edilmesinde bir usulsüzlük bulunmamaktadır. Mahkemece, sözleşmenin 32. maddesindeki büfenin kira müddetinin sonunda herhangi bir bedel talep edilmeksizin belediyeye hibe edileceğine dair hükmü de nazara alınarak, bir karar verilmesi gerekirken bu hususta değerlendirme yapılmadığı gibi, kabule göre de; dava konusu büfenin inşa tarihindeki değeri ile büfenin yıkımı sırasında hasara ve kayba uğradığı iddia olunan demirbaşların ve gıda ürünlerinin alındığı tarih ve bu tarihlerin belirlenememesi halinde ise yıkım tarihindeki değerleri üzerinden yıpranma payları düşülerek tarafların aralarındaki sözleşmenin 32. maddesine göre sözleşme sonunda yapının bedelsiz olarak kiraya verene bırakılacağına ilişkin şart bulunduğundan sözleşmenin bitim tarihine göre kullanılan ve kalan süre oranlanarak kalan kira süresi ile orantılı olarak sonucuna göre bir karar verilmesi gerekirken, dava tarihine göre yapılan bilirkişi hesabına göre karar verilmesi de doğru olmamıştır.
Bunun yanında; yıkım nedeniyle kiralanan da bulunan büfe, müştemilatı, demirbaş ve gıda ürünlerine yönelik olarak, büfe yıkımının davalı tarafından yapıldığı hususunda bir ihtilaf bulunmamakta ise de, büfe dışındaki davacının çay bahçesi olarak kullandığı alanın davalı tarafından yıkılmadığına ve bu nedenle oradaki müştemilat, demirbaş ve gıda ürünlerine yönelik zarar isteminin kendilerine yöneltilmemesi gerektiğine ilişkin davalı savunması dikkate alınmadığı gibi davacının talebinde büfe alanı dışındaki bahsi edilen bahçe alanı kısımda yer alan demirbaş ve gıda ürünlerine yönelik olarak 15.08.2013 tarihinde tutanak tutulduğu, kaldırımın haksız işgali nedeniyle tutulan tutanakta davacının talebine konu aynı tür demirbaş vs. eşyaların belediye denetimi sırasında toplandığı ve bu eşyaların davacıya teslim edildiğinin belirtildiği, bunlara yönelik yıkım tarihinden sonra tutulduğu görülen tutanak karşısında, yıkımda zarar gören müştemilat, demirbaş ve gıda ürünleri yönünden davalının beyanının ve sözü edilen tutanağın da mahkemece değerlendirilmesi gerektiğinden, bu hususlar nazara alınmaksızın karar verilmesi de hatalı olmuştur.

Her ne kadar; 3 yıllık kira sözleşmesi süresince kiralananı kullanacağına güvenerek kiracı tarafından kiralanana yapılan faydalı ve zorunlu masrafların ve kar kaybının talep edilmesinde bir usulsüzlük bulunmamakta ise de; yukarıda açıklanan sebeplerle hükme esas alınan bilirkişi raporu hüküm kurmaya elverişli değildir.
O halde; mahkemece, kira sözleşmesi ve dosya kapsamındaki tüm deliller değerlendirilerek, alanında uzman bilirkişi heyetinden, Yargıtay ve taraf denetimine elverişli her bir istemin ayrı ayrı değerlendirildiği bir rapor alınarak, hasıl olacak sonuca göre karar vermek gerekirken; yazılı şekilde eksik inceleme ile hatalı bilirkişi raporuna göre karar verilmesi usul ve yasaya aykırı olup, bozmayı gerektirmiştir.
SONUÇ: Yukarıda açıklanan nedenlerle davalının temyiz itirazlarının kabulü ile HUMK"nun 428.maddesi uyarınca hükmün davalı yararına BOZULMASINA, peşin alınan temyiz harcının istek halinde temyiz eden davalıya iadesine, 6100 sayılı HMK"nun geçici madde 3 atfıyla 1086 sayılı HUMK.nun 440.maddesi gereğince kararın tebliğinden itibaren 15 günlük süre karar düzeltme yolu açık olmak üzere, 08.04.2019 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.