MAHKEMESİ :SULH HUKUK MAHKEMESİ


Taraflar arasındaki asıl davada itirazın iptali, karşı davada istirdat davasının mahkemece yapılan yargılaması sonucunda, asıl davanın reddine, karşı davanın kabulüne yönelik olarak verilen hükmün, süresi içinde davacı-karşı davalı vekili tarafından temyiz edilmesi üzerine; temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra, dosya içerisindeki kağıtlar okunup gereği düşünüldü:

Y A R G I T A Y K A R A R I


Davacı, kira alacağının tahsili için davalı hakkında takip yapıldığını ancak davalının haksız olarak takibe itiraz ettiğini belirterek itirazın iptaline karar verilmesini talep etmiştir.
Davalı,kiralananın 20/02/2011 tarihinde tahliye edilerek anahtarın bu tarihte teslim edildiğini,sözleşmenin başlangıcında 13.000 TL kira bedelinin peşin ödendiğini, tahliye tarihine kadar olan kira bedelleri peşin ödenen kira bedelinden düşüldüğünde 7.000 TL fazla kira ödemesi olduğunu beyanla davanın reddini istemiş, karşı davada ise fazlaya ilişkin hakları saklı kalmak kaydıyla fazala ödenen 7.000 TL kira bedelinin şimdilik 5.000 TL kısmının iadesine karar verilmesini talep etmiştir.
Mahkemece, davalının kiralananın 20/02/2011 tarihinde tahliye edildiği beyanına itibar edildiği, erken tahliye nedeniyle uğranılan zararın sözleşme hükmü gereği bir aylık kira bedeli olan 500 TL olarak belirlendiği, tahliyeden haberi olan kiraya verenin hakkın kötüye kullanılmasına yol açacak şekilde hukuken ve fiilen korumasız olan kiracının zararına olarak kendi kullanımında olan taşınmazdan kira parası talep etmesinin Mahkemece kabul görmediği, bu nedenle asıl davanın reddi gerektiği, ödenen 13.000 TL kira bedelinen bir yıllık kira bedeli olan 6.000 TL, erken tahliye nedeniyle mahrum kalınan bedel olan 500 TL olmak üzere toplam 6.500 TL düşülmek suretiyle bakiye 6500 TL"den taleple bağlılık kuralı gereği talep miktarı olan 5000 TL"nin davalı karşı davacıya verilmesi gerektiği gerekçesiyle asıl davanın reddine, karşı davanın kabulü ile 5 000,00 TL"nin davacı karşı davalıdan alınarak davalı karşı davacıya verilmesine karar verilmiş, hüküm davacı-karşı davalı tarafından temyiz edilmiştir.

1-Harca tabi davalarda, başvurma harcı ve nisbi karar ve ilam harcının dörtte biri peşin olarak alınır (Harçlar Kanunu 27-28 mad). Dava açılırken harcın eksik alınmış olması halinde, mahkemece davaya devam olunabilmesi için harcın Harçlar Kanun"unun 30 ve 33. maddeleri uyarınca tamamlanması yoluna gidilir ve davacıya eksik harcı yatırması için süre verilir. Şayet verilen süreye rağmen eksik harç ikmal edilmez ise dosya işlemden kaldırılır ve HMK 150. maddesi uyarınca süresinde harç tamamlanarak dava yenilenmez ise davanın açılmamış sayılmasına karar verilir. Harç kamu düzenine ilişkin olduğundan mahkemece kendiliğinden (resen) dikkate alınmalıdır.
Asıl davada, dava açılırkan maktu harç yatırıldığı görülmektedir. Dava niteliği itibariyle konusu para ile değerlendirilebilen davalardan olduğundan yukarıda açıklandığı üzere Harçlar Kanununun 30. Maddesi uyarınca alacak miktarı üzerinden hesap edilerek nispi harç yatırılması zorunludur. Mahkemece eksik alınan bu harcın yargılama sırasında tamamlatılması gerekmektedir. Bu durumda mahkemenin davacıya öncelikle eksik harcı tamamlaması konusunda uygun süre verilmesi, harcın tamamlanmasından sonra yargılamaya devam edilmesi, aksi halde dosyanın işlemden kaldırılması ve süresi içinde harç ikmaliyle yenilenme yapılmadığı takdirde davanın açılmamış sayılmasına karar verilmesi gerekirken harç tamamlatılmadan yargılamaya devam edilerek işin esası hakkında hüküm kurulması usul ve yasaya aykırıdır.
2- Taraflar arasında 20/02/2010 başlangıç tarihli, altı yıl süreli kira sözleşmesi konusunda uyuşmazlık bulunmamaktadır. Kira sözleşmesinden, aylık kira bedelinin 500 TL olduğu, kira ödemesinin aylık yapılacağı, kiracının peşinat olarak 13.000 TL verdiği anlaşılmaktadır. Davacı kiraya veren tarafından, 22/03/2013 tarihinde başlatılan icra takibi ile 23.000 TL kira alacağının tahsili istenilmiştir. Uyuşmazlık, kiralananın tahliye edilerek anahtarının kiraya verene ne zaman teslim edildiğine ilişkindir. Davacı kiraya veren tarafından, anahtar tesliminin yapılmadığı, kiralananın kendisine teslim edilmediği ileri sürülmüş; davalı kiracı ise 22/02/2011 tarihinde kiralananın tahliye edildiğini ve anahtarın teslim edildiğini beyan etmiştir.
Kiralananın tahliye edildiğinin (kiracının kiralananı iade borcunu yerine getirdiğinin) kabul edilebilmesi için, kiralananın fiilen boşaltılması yeterli değildir. Anahtarın da kiraya verene teslim edilmesi gerekir. Anahtar teslim edilmediği sürece kiralananın, kiracının kullanımında olduğunun kabulü gerekir. Kiracının bildirdiği tahliye tarihinin kiraya veren tarafından kabul edilmemesi, başka bir ifadeyle, tahliye tarihinin taraflar arasında çekişmeli olması halinde; kiralananın fiilen boşaltıldığını ve anahtarın teslim edildiğini, böylece kira ilişkisinin kendisince ileri sürülen tarihte hukuken sona erdirildiğini kanıtlama yükümlülüğü, kiracıya aittir. Kiracı, kiralananı kendisinin ileri sürdüğü tarihte tahliye ettiğini ispatlayamazsa, kiraya verenin bildirdiği tahliye tarihine itibar olunmalıdır.
Anahtarın kiraya verene teslimi, hukuki işlemin içerisinde yer alan bir maddi vakıa olmakla birlikte, sözleşmenin feshine yönelik bir hukuki sonuç doğurduğundan, bunun ne şekilde ispat edileceği hususu, yıllık kira bedelinin tutarı esas alınmak suretiyle, HMK"nın 200 ve 201.maddeleri çerçevesinde değerlendirilmelidir. Eş söyleyişle, yıllık kira bedelinin tutarı senetle ispat sınırının üzerindeyse ve kiraya verenin açık muvafakati yoksa bu yön kiracı tarafından ancak yazılı delille ispatlanabilir, tanık dinlenemez. Kiraya veren anahtarı almaktan kaçınırsa, kiracının yapması gereken, mahkemeden bu yolda tevdi mahalli tayinini isteyip, tayin edilecek yere anahtarı teslim etmek ya da Notere teslim ederek teslim keyfiyetini kiraya verene bildirmektir. Kiracının kiralananı iade borcu, ancak bu şekilde,

durumun kiraya verene bildirildiği tarihte son bulur. Aksi takdirde, kiracının, kira sözleşmesinden kaynaklanan yükümlülükleri, anahtar teslimine kadar devam eder.
Bu itibarla, kiralananın anahtarının usulüne uygun şekilde kiraya verene teslim edildiği davalı- karşı davacı kiracı tarafından yazılı delillerle kanıtlanamamıştır. Mahkemece, tahliye tarihini ve anahtar teslimini yazılı belge ile kanıtlayamayan ve ispat yükü kendisine düşen davalı-karşı davacı kiracıya, anahtar teslim tarihi hususunda yemin teklif etme haklarının hatırlatılması ve hasıl olacak sonucuna göre bir karar verilmesi gerekirken, kiracının bildirdiği tarihin, tahliye tarihi olarak kabulü ile karar verilmesi doğru değildir.
3-)Yukarıda belirtilen şekilde, kiracı tarafından tahliye tarihinin ispatlanması halinde, belirlenen tahliye tarihine göre asıl davada kiraya verenin alacağı olup olmadığı ve karşı dava yönünden kiraya verenin iade yükümlüğünün tespiti gerekecektir. Bu kapsamda, kiracının kiralananın tahliye ettiğini ispat edememesi halinde itirazın iptali davası yönünden muacceliyet koşulunun değerlendirilmesi gerekmektedir. Davacı kiraya veren tarafından, peşin ödenen kira bedelinin mahsubu ile sözleşme süresinin sonuna kadar kira bedellerinin tahsili istenilmiştir. Kira sözleşmesinde kira bedellerinin aylık olarak ödeneceği kararlaştırıldığına göre itirazın iptali davası yönünden, kiraya veren ancak takip tarihine kadar işleyen kira bedellerini talep edebilir. Ancak kira sözleşmesinin 18. maddesinde, aynı dönem içerisinde kira bedelinin iki ay arka arkaya ödenmemesi halinde, ödenmeyen aydan itibaren sözleşme süresi sonuna kadar olan kira bedellerinin muaccel hale geleceği kararlaştırılmıştır. Bu durumda, 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanununun 346. maddesinde; kiracıya kira bedeli ve yan giderler dışında başka bir ödeme yükümlülüğü getirilemeyeceği, özellikle kira bedelinin zamanında ödenmemesi halinde ceza koşulu ödeneceğine veya sonraki kira bedellerinin muaccel olacağına ilişkin anlaşmaların geçersiz olduğu, bununla birlikte 6217 Sayılı Yasanın geçici 2.maddesinde değişiklik yapan 6353 Sayılı Yasanın 53.maddesine göre; kiracının Türk Ticaret Kanunun"da tacir olarak sayılan kişiler ile özel hukuk ve kamu hukuku tüzel kişileri olduğu işyeri kiralarında 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanununun 323, 325, 331, 340, 343, 344, 346 ve 354"ncü maddelerinin 01.07.2012 tarihinden itibaren sekiz yıl süreyle uygulanamayacağı göz önünde bulundurularak kiracının tacir olup olmadığının araştırılması, sonucuna göre kiralananın kiraya veren tarafından satıldığı tarih de dikkate alınarak yukarıda belirtilen ilkelere göre bir karar verilmesi gerekirken eksik araştırma ile yazılı şekilde hüküm kurulması doğru görülmemiş, bozmayı gerektirmiştir.
SONUÇ: Yukarıda birinci bentte açıklanan nedenlerle asıl davanın, ikinci ve üçüncü bentte açıklanan nedenlerle de asıl ve karşı davada verilen hükmün davacı-karşı davalı yararına HUMK.nun 428. maddesi gereğince BOZULMASINA, peşin alınan temyiz harcının istek halinde temyiz edene iadesine, 6100 sayılı HMK"nun geçici madde 3 atfıyla 1086 sayılı HUMK.nun 440.maddesi gereğince kararın tebliğinden itibaren 15 günlük süre içerisinde karar düzeltme yolu açık olmak üzere, 24/04/2019 gününde oybirliğiyle karar verildi.