14. Hukuk Dairesi
MAHKEMESİ :Asliye Hukuk Mahkemesi

Davacı vekili tarafından, davalı aleyhine 05.06.2015 gününde verilen dilekçe ile tapu iptali ve tescil talebi üzerine yapılan duruşma sonunda; davanın reddine dair verilen 18.02.2016 günlü hükmün Yargıtayca incelenmesi davacı vekili tarafından istenilmekle süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra dosya ve içerisindeki bütün kağıtlar incelenerek gereği düşünüldü:

K A R A R

Dava, yüklenici davalıdan (aynı zamanda yapsatçı) temlik alınan kişisel hakka dayalı tapu iptali ve tescil istemine ilişkindir.
Davacı vekili, müvekkilinin dava konusu 14 ada, 33 parsel sayılı taşınmazda kayıtlı 1. kat, 4 numaralı bağımsız bölümü davalıdan satın aldığını, satış bedelinin 57.500,00TL olduğunu, müvekkilinin 55.000,00TL ödeme yaptığını belirterek dava konusu taşınmazın müvekkili adına tesciline karar verilmesini talep etmiştir.
Davalı, davaya cevap vermemiştir.
Mahkemece, davanın reddine karar verilmiştir.
Hükmü, davacı vekili temyiz etmiştir.
Eser sözleşmelerinin bir türü olan arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi, taraflara karşılıklı hak ve borçlar yüklemektedir. Yüklenici, finasman sağlayarak arsa malikinin taşınmazı üzerine bina yapma işini üstlenmekte, arsa maliki ise inşa edilecek binadaki bir kısım bağımsız bölümlerin mülkiyetini yükleniciye devretmeyi vaat etmektedir.
Arsa maliki ile yüklenici arasında düzenlenen inşaat sözleşmesine dayanarak yükleniciden bağımsız bölüm temlik alınmasına dayalı olarak açılan tapu iptali ve tescil davaları ile ilgili olarak kanunlarımızda bir düzenleme mevcut olmadığından bu konulardaki uyuşmazlıkların çözümünde uygulanan 30.09.1988 tarihli ve 1987/2 1988/2 sayılı Yargıtay İBBGK Kararı ile “tapuda kayıtlı bir taşınmazın mülkiyetini devir borcu doğuran ve ancak yasanın öngördüğü biçim koşullarına uygun olarak yapılmadığından geçersiz bulunan sözleşmeye dayanılarak açılan bir cebri tescil davasının kural olarak kabul edilemeyeceği, bununla beraber Kat Mülkiyeti Kanununa tabi olmak üzere yapımına başlanılan taşınmazdan bağımsız bölüm satımına ilişkin geçerli bir sözleşme olmadan tarafların bağımsız bölüm satımında anlaşarak alıcının tüm borçlarını eda etmesi ve satıcının da bağımsız bölümü teslim ederek alıcının onu malik gibi kullanmasına rağmen satıcının tapuda mülkiyetin devrine yanaşmaması hallerinde; olayın özelliğine göre Medeni Kanunun 2. maddesi gözetilerek açılan tescil davasını kabul edilebileceği” benimsenmiştir.
Yüklenicinin arsa payı karşılığı inşaat yapmakta olduğu veya arsa sahibinin aynı zamanda yüklenici sıfatıyla hareket ederek (yapsatçı konumunda) inşa etmekte olduğu binalardan bağımsız bölüm satın alınması halinde Borçlar Kanununun 163. maddesi (TBK m. 184) gereğince üçüncü kişiye yapılacak temlikin yazılı olması yeterlidir.
Somut olayda; davalı, hem arsa sahibi hem de yüklenici sıfatını taşımaktadır. Türk Medeni Kanununun 706. maddesi Türk Borçlar Kanununun 237. maddesi; 2644 sayılı Tapu Kanununun 26. maddesi hükümleri gereğince tapuda kayıtlı bir taşınmaz satışının hüküm ve sonuç meydana getirmesi için sözleşmenin resmi biçim koşuluna uyularak yapılması zorunlu ise de 30.09.1988 tarihli ve 2/2 sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Büyük Genel Kurulu Kararının sonuç bölümünde vurgulandığı üzere tapuda kayıtlı bir taşınmaz mülkiyetini devir borcu doğuran ve ancak yasanın öngördüğü biçim koşullarına uygun olarak yapılmadığından geçersiz bulunan sözleşmeye dayanılarak açılan bir cebri tescil davasının kural olarak kabul edilemeyeceği, bununla birlikte Kat Mülkiyeti Kanununa tabi olmak üzere yapımına başlanan taşınmazdan bağımsız bölüm satımına ilişkin geçerli bir sözleşme olmadan tarafların bağımsız bölüm satımında anlaşarak alıcının tüm borçlarını eda etmesi ve satıcının da bağımsız bölümü teslim ederek alıcının onu malik gibi kullanmasına rağmen, satıcının tapuda mülkiyetin devrine yanaşmaması halinde olayın özelliğine göre hakimin Türk Medeni Kanununun 2. maddesini gözeterek tescil davasını kabul edebileceği ilkesi benimsenmiştir. Kaldı ki davalı, aynı zamanda yüklenici de olduğundan, Borçlar Kanununun 162. ve 163. maddeleri gereğince yazılı yapılmak koşuluyla davacıya temlik işleminde de bulunabilir.
Bu genel açıklamalardan sonra somut olaya bakıldığında; dosya içerisinde yer alan 30.08.2014 tarihli sözleşme uyarınca; mesken niteliğindeki zemin üstü, 1. kat, ön-sağ taraftaki 1+1 dairenin davacıya 57.500,00TL bedelle satışı vaat edilmiştir. Davacı ise 1. kat, 4 numaralı bağımsız bölümün adına tescilini talep etmiş, davalıya 55.000,00TL ödeme yapmış ve mahkemece bakiye 2.750,00TL satış bedeli depo ettirilmiştir.

Tapu kayıtlarına göre, dava konusu binada 03.03.2015 tarihinde kat irtifakı kurulduğu ve dava konusu bağımsız bölümün davalı adına kayıtlı olduğu anlaşılmaktadır.
30.08.2014 tarihli sözleşmede, dairenin en geç bir yıl içerisine anahtar teslim olarak teslim edileceği kararlaştırılmış, mahallinde 28.12.2015 tarihinde yapılan keşfe katılan inşaat bilirkişisi 11.01.2016 tarihli raporunda, dava konusu dairenin oturuma hazır halde bulunmadığını bildirmiştir. Dava konusu daire davalı edimini zamanında ifa etmediğinden davacıya teslim edilememiştir.
Yapılan yargılama ve dosya kapsamına göre mahkemece; 30.09.1988 tarihli ve 2/2 sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Büyük Genel Kurulu Kararı ve Türk Medeni Kanununun 2. maddesi gözetilerek davacının tescil isteğinin kabulüne karar verilmesi gerekirken yanılgılı değerlendirmeyle yazılı şekilde karar verilmesi doğru görülmemiş, hükmün bu nedenlerle bozulması gerekmiştir.
SONUÇ: Yukarıda açıklanan nedenlerle davacı vekilinin temyiz itirazlarının kabulü ile hükmün BOZULMASINA, kararın tebliğinden itibaren 15 gün içinde karar düzeltme yolu açık olmak üzere, 26.02.2019 tarihinde oybirliği ile karar verildi.