14. Hukuk Dairesi
MAHKEMESİ :Asliye Hukuk Mahkemesi

Davacı vekili tarafından, davalı aleyhine asıl davada 05.10.2012, birleştirilen davada davalı aleyhine 10.09.2014 gününde verilen dilekçe ile üst hakkından kaynaklı alacak talebi üzerine yapılan duruşma sonunda; asıl ve birleştirilen davanın kısmen kabulüne dair verilen 18.12.2014 günlü hükmün Yargıtayca incelenmesi davalı vekili ve katılma yoluyla davacı vekili tarafından istenilmekle süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra dosya ve içerisindeki bütün kağıtlar incelenerek gereği düşünüldü:
K A R A R

Dava, üst hakkının devri sözleşmesine dayalı alacak istemine ilişkindir.
Davacı vekili, mülkiyeti davalıya ait olan ... İli, ... İlçesi, ... Köyü, ... Mevkii, 295 ve 300 parseller üzerinde 5 yıldızlı uygulama oteli yapılıp işletilmek üzere davalı idare ile ... Turizm ve Otelcilik A.Ş. arasında 13.08.1999 tarihli kira sözleşmesi yapıldığını, daha sonra taraflar arasındaki kira ilişkisinin üst hakkına dönüştürüldüğünü, 295 ve 300 parsel sayılı taşınmazların tapu kaydının kapanması sonucu oluşan 1150 parselin otel, kongre ve iş merkezi olarak cins tashihinin yapıldığını, dava dışı şirketin ticaret unvanı değişikliği sonrası oluşan ... Tekstil Sanayi, Turizm ve Otelcilik A.Ş’nin 25.07.2005 tarihi itibariyle davacı ile üst hakkı devir sözleşmesi yaparak dava konusu sözleşmenin davacı şirkete devredildiğini, davacı şirket lehine olan üst hakkının tapu kaydının irtifak hakları sütununa işlendiğini ancak davalı idarenin dava konusu taşınmazda kurulu otelin yatak sayılarının arttırıldığı gerekçesiyle davacıdan ek üst hakkı bedelleri tahsil ettiğini, ancak yatak sayısının arttırılmadığı ve projede tadilat yapılmadığını, 2008 dönemi için fazladan alınan bedellerin iadesine yönelik açılan davanın kabul edilerek kesinleştiğini, 2009, 2010 ve 2011 dönemi içinde başkaca davalar açıldığını, işbu davada 2012 dönemi için fazladan alınan 114.327,79TL’nin ödeme tarihi olan 14.08.2012’den itibaren işleyecek avans faizi ile davalıdan tahsilini istemiştir.
Birleştirilen ... 5. Asliye Hukuk Mahkemesine ait 2014/17 Esas, 2014/205 Karar sayılı dosyada ise davacı, 2013 yılı için fazla ödenen 121.923,69TL’nin ödeme tarihi olan 13.08.2013 tarihinden itibaren işleyecek avans faizi ile davalıdan tahsilini istemiştir.
Davalı vekili, ... Turizm ve Otelcilik A.Ş’ye ait 28.9.2000 tarihli yatırım teşvik belgesinde yatak sayısının 502 olarak belirtildiğini, davacı ...’a ait yatırım işletme belgesinde ise 574 olarak belirtildiğini, Sayıştay denetçilerince düzenlenen hesap raporunun 22.04.2010 tarih ve 1248 sayılı karar ile ilama dönüştüğünü, bu raporda belirtilen miktarlar doğrultusunda üst hakkı alacağının tahsil edildiğini beyanla davanın reddini talep etmiştir.
Mahkemece, asıl davanın kısmen kabulü ile 94.752,39TL"nin 14.08.2012 tarihinden itibaren işleyecek yasal faiziyle birlikte davalıdan tahsil edilerek davacıya verilmesine, fazlaya ilişkin talebin reddine karar verilmiş, birleştirilen davanın da kısmen kabulü ile 101.118,66TL"nin 13.08.2013 tarihinden itibaren işleyecek yasal faiziyle birlikte davalıdan tahsil edilerek davacıya verilmesine, fazlaya ilişkin talebin reddine karar verilmiştir.
Hükmü, davalı vekili ve katılma yolu ile davacı vekili temyiz etmiştir.
Dava ve birleştirilen dava 2012 ve 2013 dönemi için fazla ödenen irtifak hakkı bedelinin tahsili istemine ilişkin açılan istirdat davası olup mahkemece davanın kısmen kabulüne karar verilmiştir. Hüküm her iki tarafça temyiz edilmiştir.
Dava konusu “kira sözleşmesi” ve “irtifak haklarından üst hakkına ilişkin sözleşme” başlıklı sözleşmelerde yer alan kiralama bedeli başlıklı 7. maddeye göre “ilk yıla ait kira bedeli 32.000.000.000TL (otuziki milyar)’dir. Kira hakkı bedelleri DİE Toptan Eşya Fiyat Endeksinde meydana gelen artış oranının bir önceki yıl kullanım bedeli ile çarpılması suretiyle bulunacak miktarın önceki yıl kullanım bedellerine ilavesi suretiyle arttırılarak tahsil edilecektir. Bu bedel kiralanacak taşınmaz üzerine yapılacak tesisin proje bedelinin % 0,05(binde beşi)’inden az olamaz.” hükmü bulunmaktadır. Öte yandan plan ve projede tadilat başlıklı 9. maddede “kira konusu taşınmaz üzerinde inşa edilecek yapı ve tesisler yapımcı şirket tarafından plan ve projesine uygun olarak yaptırılacaktır. Ortaya çıkacak gelişme ve ihtiyaçlar doğrultusunda yatırımcı tahsis edilmiş olan arazi üzerinde yeni projeler yapabilecektir. Yatak sayısını arttıran projeler için proje bedelinin % 0,05’i (binde beşi) kadar ek kira ödenecektir” hükmü bulunmaktadır.
Dosya arasında yer alan Sayıştay’ın 2010/1248 karar sayılı ilamında; 13.08.1999 tarihli kira sözleşmesi uyarınca müteahhit firmanın yapacağı tesisler için Hazine Müsteşarlığı’ndan 29.08.2000 tarihinde yatırım teşvik belgesi alındığı, 502 yataklı yatırım teşvik belgesinde ilgili tesisin toplam proje bedelinin 15.575.620,00TL olduğu, daha sonra ilgili belgenin revize edilerek 574 yatak kapasitesi üzerinden yatırım teşvik belgesi alındığı, 502 yataklı tesisin proje bedeli 15.575.620,00TL ise sözleşmenin plan ve projede tadilat başlıklı 9. maddesine göre 574 yataklı tesisin proje bedelinin 17.809.573,00YTL olması gerektiği, 7. madde uyarınca üst hakkı bedeli proje bedelinin binde beşinden az olamayacağı için 2000 tarihinde 574 yatak kapasiteli tesis için 89.047,87TL üst hakkı bedeli alınması gerektiği, bu doğrultuda sonraki yıllarda üst hakkı bedelinin açıklanan Üfe oranında arttırılması gerektiği belirtilerek ekteki hesap tablosunda 2007 yılına kadar ödenmeyen toplam 671.319,67TL’lik üst hakkı bedelinin gerçekleştirme görevlisi, memur ve muhasebe yetkilisinden tahsiline karar verilmiştir.
Mahkemece, hükme esas alınan 17.11.2014 havale tarihli inşaat mühendisi, mali müşavir ve hukukçu bilirkişiden oluşan bilirkişi kurul raporunda “..mimari projede bir değişiklik olmadığı, taraflar arasındaki sözleşmenin 7. maddesine göre 2008-2009 yılı için fazladan ödenen üst hakkı bedelinin iadesine ilişkin davacı tarafından açılan dava sonucu ... 2. Asliye Hukuk Mahkemesine ait 2008/443 Esas, 2010/41 Karar sayılı hükmün Yargıtay 13. Hukuk Dairesi’nin 2011/376 Esas ve 2011/8191 Karar sayılı onama ilamı ile kesinleşmesi üzerine 2008 ve 2009 dönemi için yatak sayısını arttıran bir ek tesis projesi söz konusu olmadığı, hükme esas bilirkişi raporu doğrultusunda 2009 yılı için üst hakkı bedelinin 376.265,84TL olarak kesinleştiği, yine 2009-2010 yılı için fazladan tahsil edilen üst hakkı bedelinin iadesine yönelik açılan dava sonucu ... 4. Asliye Hukuk Mahkemesine ait 2009/590 Esas 2012/204 Karar sayılı ilamı ile 2009 dönemi için baz alınan 376.265,84TL üzerinden hesaplanan 2010 yılı için fazladan tahsil edilen üst hakkı bedelinin iadesine yönelik kararın Yargıtay denetiminden geçerek kesinleştiği; bu haliye eldeki davada 2012 yılı dönemi üst hakkı bedelinin sözleşmenin 7. maddesine göre 476.928,98TL olduğu, davacı tarafından ise 14.08.2012 tarihinde 571.681,37TL yatırıldığı, aradaki farkın 94.752,39TL olduğu, birleşen dosya yönünden ise 2013 yılına ait üst hakkı bedelinin 508.453,98TL olduğu ancak davacı tarafından 13/08/2013 tarihinde 609.642,64TL olarak yatırıldığı anlaşıldığından aradaki farkın 101.118,66TL olduğu” tespit edilmiştir.
Mahkemece anılan rapor doğrultusunda hüküm tesis edilmiş ise de; yapılan inceleme ve araştırma yeterli değildir.
Dosya içerisinde yer alan Sayıştay raporuna göre dava konusu taşınmazdaki uygulama otelinin yatak kapasitesini 574’e çıkardığı anlaşıldığından mahkemece davalı idare dışında ...’da mevcut üniversitelerden birinde görev yapan hesap ve uzman bilirkişilerden oluşacak üç kişilik bilirkişi heyeti ile olmadığı takdirde ...’da emekli Sayıştay denetçilerinden oluşan bilirkişi kurulundan yeniden rapor alınarak 2012 ve 2013 yılları için 574 yatak kapasitesi üzerinden Sayıştay raporu doğrultusunda ödenmesi gereken üst hakkı bedelinin saptanması, davacının bu yıllara ilişkin ödediği üst hakkı bedeli olması gerekenden fazla ise bu fazlalığa ilişkin kısmın iadesine karar verilmelidir.
Açıklanan nedenlerle yazılı şekilde hüküm tesisi isabetsiz olup bozmayı gerektirmiştir.
SONUÇ: Yukarıda belirtilen nedenlerle davacı vekilinin ve davalı vekilinin temyiz itirazlarının kabulü ile hükmün BOZULMASINA, peşin yatırılan harcın istek halinde yatırana iadesine, kararın tebliğinden itibaren 15 gün içinde karar düzeltme yolu açık olmak üzere, 26.02.2019 gününde oybirliği ile karar verildi.