Yargıtay 3. Hukuk Dairesi 2022/3054 Esas 2022/4884 Karar Sayılı İlamı

MAHKEMESİ : BURSA BÖLGE ADLİYE MAHKEMESİ 7. HUKUK DAİRESİ
DAVALILAR :

Taraflar arasında ilk derece mahkemesinde sözleşmenin iptali ve itirazın iptali davasının yapılan yargılaması neticesinde davanın kısmen kabulüne, dair verilen karara karşı davalılar tarafından istinaf yoluna başvurulması üzerine davalıların istinaf talebinin kabulü ile Yalova 3. Asliye Hukuk Mahkemesinin (Tüketici Mahkemesi Sıfatıyla) 12/10/2020 tarih ve 2020/103 - 2020/407 sayılı kararının kaldırılmasına, HMK'nun 353/1-b-2 maddesi gereğince yeniden esas hakkında hüküm kurulmasına, davanın reddine, yönelik olarak verilen kararın süresi içinde davacı vekili tarafından temyiz edilmesi üzerine, miktar itibariyle temyiz dilekçesinin reddine dair verilen ek kararın davacı vekili tarafından temyiz edilmesi üzerine; temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra, dosya içerisindeki kağıtlar okunup gereği düşünüldü:

Y A R G I T A Y K A R A R I

Davacı, telefonla davalılar tarafından bizzat aranarak ''hediye tatil kazandınız'' söylemi ile davaya konu tesislere davet edilerek, tesislere götürülüp psikolojik baskı ve yıldırma ile davalı...adlı şirket ile tarihsiz ... numaralı ... ...Vaadi Sözleşmesi adıyla harici satım sözleşmesi ile ... isimli tesisten devremülk satış konulu 11.950,00 TL bedelli bir sözleşme düzenlendiğini ve imzalatıldığını, 1.250,00 TL peşinat alındığını, kalan miktar için değişik vadelerde değişik bedellerde toplam 48 adet senet verdiğini, ilk sözleşme kapsamında belirli zamanlarda toplam 8.517,00 TL ödeme yaptığını ve davalıdan senetleri teslim aldığını, sözleşmenin harici satış yoluyla yapıldığını, resmi şekilin geçerlilik şartı olduğunu, ayrıca satışı taahhüt edilen devremülkün tapuda diğer davalı adına kayıtlı olduğunu, aradan belli bir zaman geçtikten sonra bu defa aynı kişiler tarafından Yalova 'da bulunan tesisle ilgili yeni bir sözleşmeye imza atması halinde değişim kiralama satış gibi imkanlarının olacağının belirtildiğini, böylece 19/08/2015 tarih ... numaralı Yalova Termal Saray Hisseli Gayrimenkul Satış Sözleşmesi adıyla harici satım sözleşmesi ile 3.786,00 TL bedelli bir sözleşme imzalandığını, tamamının ödendiğini ve senetlerin teslim alındığını, bu sözleşmenin de ilk sözleşmedeki aynı sakatlıkları barındırdığını, ikinci sözleşmenin yapılmasından sonra davalı ... tarafından kat irtifakı tapusunun devredildiğini, ayrıca tapu masrafı altında 200,00 TL ödeme alındığını, aidat ödemesi adı altında davalılardan ... 'in hesabına üç adet 560,00 TL ödeme yapıldığını, söz konusu bedellerin iade edilmediğini, bu sebeple davalılar hakkında takip başlattığını, davalıların takibe itirazları nedeniyle takibin durduğunu belirterek davalı ... İşl. Turizm İnş. Paz. A.Ş., ... İnş. ... Hizm. Tic. A.Ş. ve ... Paz. İnş. ve Dış Tic. Ltd. Şti.'nin Yalova İcra Dairesinin 2020/1258 Esas sayılı dosyasına yaptığı itirazların ayrı ayrı iptaline, takibin kaldığı yerden devamına, davalılardan...Organizasyon Turizm İnş. Tic. Ltd. Şti. ve ... İşl. Turizm İnş. Paz. A.Ş. (eski unvan: ... İşl. Turizm İnş. Paz. A.Ş.) arasında akdedilen tarihsiz ve ... numaralı ... ...Sözleşmesi ve 19/08/2015 tarih ve ... numaralı Yalova Termal Saray Hisseli Gayrimenkul Satış Sözleşmesi adlı harici satım sözleşmelerinin iptaline, davalıların haksız itirazlarının haksız ve kötüniyetli olması sebebiyle davalılar aleyhine alacağın %20 'sinden az olmamak üzere avans faiziyle icra inkar tazminatına hükmedilmesine karar verilmesini talep etmiştir.
Davalı ... Paz. İnş. ve Dış Tic. Ltd. Şti.; şirketin dava konusu sözleşmelerde herhangi bir imzasının bulunmadığını, şirketin dava konusu sözleşmelerde veya hukuki ilişkide taraf olmadığını, bu nedenle tarafına husumet düşmediğini savunarak davanın reddini dilemiştir.
Davalı ... İnş. ... Hizm. Tic. A.Ş.; şirketin dava konusu sözleşmelerde herhangi bir imzasının bulunmadığını, şirketin dava konusu sözleşmelerde veya hukuki ilişkide taraf olmadığını, bu nedenle tarafına husumet düşmediğini savunarak davanın reddini dilemiştir.
Davalı ... İşl. Turizm İnş. Paz. A.Ş. (eski unvan: ... İşl. Turizm İnş. Paz. A.Ş.); şirketin edimini ekte sunduğu konaklama belgesinden de anlaşılacağı üzere yerine getirdiğini, davacının ... sistemi içerisinde olan tesislerden biri olan Kuşadası ... 'ta konakladığını, sözleşmeye bağlı kullanımın gerçekleştiğini ve sözleşmeyi benimsemiş olduğunu ortaya koyduğunu savunarak davanın reddini dilemiştir.
İlk derece mahkemesince, taraflarca geçersiz sözleşme kapsamında verilen değerlerin sebepsiz zenginleşme hükümlerine göre iadesi edileceği gerekçesiyle davacının davasının kısmen kabulü ile, itirazın iptali talebi yönünden; Yalova İcra Müdürlüğünün 2020/1258 Esas sayılı dosyasına davalılar tarafından yapılan itirazın asıl 14.183,00 TL ’lik kısmına iptaline, takibin bu miktar üzerinden devamına, 14.183,00-TL üzerinden %20 icra inkar tazminatının davalılardan müştereken ve müteselsilen alınarak davacıya verilmesine, davalı Şifatur yönünden icra dosyasına yapılmış bir itiraz bulunmadığından hukuki yarar yokluğundan reddine, menfi tespit ve sözleşmenin feshi talebi yönünden davacı ile davalılar arasında düzenlenen ..., ve ... numaralı, sözleşmelerin feshine, sözleşmenin feshine karar verildiğinden Yalova ili Termal İlçesi ... Köyü 424 Ada 25 Parselde kayıtlı 7/3650 hissenin iptali ile davalı ... İnş. ... Hizm. Tic. A.Ş. adına tesciline, karar verilmiş, karara karşı davalılar istinaf başvurusunda bulunmuştur.
Bursa Bölge Adliye Mahkemesi 7. Hukuk Dairesince, sözleşmenin tapu devri nedeniyle geçerli hale geldiği, davacının sözleşmeye dayalı olarak davalının gösterdiği tesiste konaklaması nedeniyle davalının teslim yükümlülüğünü yerine getirdiği, tesisin kullanılması ile davacının cayma hakkı da yönetmelik gereğince kullanımdan ondört gün sonra sona erdiği, davacının davalıların gösterdiği tesiste konakladıktan sonra sözleşmenin resmi şekilde yapılmadığı iddiasıyla sözleşmeyi feshetmesi Medeni Kanun' un 2/1. maddesinde düzenlenen "dürüstlük kuralına" aykırı olduğu, davacının dayandığı fesih sebeplerinin sözleşmenin kurulması aşamasına ilişkin olduğu, sözleşme geçerli hale geldikten sonraki aşamada sözleşmenin haklı nedenlerle feshi şartlarının oluştuğuna ilişkin bir iddiada bulunulmadığı, geçerli olarak kurulan sözleşmenin feshini haklı gösteren bir nedene de dayanılmadığı gerekçesiyle davalılar vekillerinin istinaf talebinin kabulü ile Yalova 3. Asliye Hukuk Mahkemesinin (Tüketici Mahkemesi Sıfatıyla) 12/10/2020 tarih ve 2020/103 - 2020/407 sayılı kararının kaldırılmasına, HMK'nun 353/1-b-2 maddesi gereğince yeniden esas hakkında hüküm kurulmasına, davanın reddine, karar verilmiş; hüküm, davacı tarafından temyiz edilmiştir.
Dosyanın incelenmesinden, davacı vekilinin dava dilekçesinde sözleşmenin iptali ve bedel iadesi isteminde bulunduğu anlaşıldığından, dava dilekçesinde taleplere göre kararın kesin olduğu kabul edilemeyeceğinden usul ve yasaya uygun bulunmayan 08.10.2021 tarihli temyiz talebinin reddine dair ek karar kaldırılarak, davacı vekilinin temyiz talebi esasa yönelik olarak incelenmiştir.
Dava, devre mülk sözleşmesinin iptali ve ödenen bedelin iadesi istemine ilişkindir.
Uyuşmazlık, harici sözleşme sonucu yapılan taşınmazın hisseli olarak tapu devrinden sonra davacının sözleşmenin feshini talep edip edemeyeceği noktasında toplanmaktadır.
Devre mülk hakkı, 10.6.1985 tarihli 3227 sayılı Kanun’la 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’na eklenen hükümlerle kabul edilmiştir. Anılan Yasa’nın 58. maddesinde devre mülk hakkının, ancak mesken nitelikli, kat mülkiyetine veya kat irtifakına çevrilmiş yahut müstakil yapılarda kurulabileceği belirtilmiştir. Buna göre, devre mülk hakkının kurulabilmesi için yapının kat mülkiyetine veya kat irtifakına çevrilmiş bir bağımsız bölüm veya müstakil bir yapı olması ya da müstakil bir yapı söz konusu ise, bu yapının paylı mülkiyet şeklinde mülkiyet konusu olması gerekir. Çünkü, devre mülk “müşterek mülkiyet payına bağlı” bir irtifak hakkı (yararlanma hakkı) olarak kurulabilir. Devre mülk hakkının kurulabilmesi için Tapu Sicil Muhafızlığında resmi senet düzenlenmesi zorunlu olup (KMK m 60 ve 61), devre mülk hakkının yılın belli dönemlerine ayrılması ve 15 günden daha az süreli olmaması gerekir (KMK. M. 59).
Tüketici hukukunda ise 4077 sayılı Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun’un ilk hâlinde devre tatille ilgili bir hükme yer verilmemiş, bu husustaki boşluk, Yargıtay’ın bu tür sözleşmeleri kapıdan satış olduğu ve tüketicinin cayma hakkının bulunduğu yönünde verdiği
kararlarla doldurulmuştur. 4822 sayılı Kanun’la Haziran 2003 tarihinde yapılan değişiklik ile 4077 sayılı Kanun’un 6/B maddesi çerçevesinde devre tatil sözleşmeleri hakkında sadece tanım öngören madde eklenmiş, konut ve tatil amaçlı taşınmaz mallar kanun kapsamına alınmıştır.
Devre tatil ve uzun süreli tatil sözleşmeleri ilk defa 7.11.2013 tarihli 6502 sayılı Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun’unda ve bu kanuna dayalı olarak çıkartılan ve 14.01.2015 tarihinde Resmi Gazetede yayınlanarak yürürlüğe giren ... Sözleşmeleri Yönetmeliği’nde düzenlenmiştir.
6502 sayılı Kanun’un 50.maddesinin birinci fıkrasında devre tatil sözleşmesinin tanımı yapıldıktan sonra ikinci fıkrada devre tatil sözleşmesi ile sağlanan hakkın şahsi veya ayni hak olmasının bu maddenin uygulanmasını engellemeyeceği düzenlenmiştir. Bu kanunun 50. ve 84. maddelerine dayanılarak çıkartılan Devre Tatil Yönetmeliğinin 1. maddesinde, yönetmeliğin amacının, taşınmazların yılın belirli bir dönemine ilişkin kullanım hakkının devrine ya da devri taahhüdüne ilişkin sözleşmelere uygulanacak usul ve esasları düzenlemek olduğu, kapsam başlıklı ikinci maddesinde ise, bu yönetmeliğin devre tatil, ön ödemeli devre tatil, uzun süreli tatil hizmeti, değişim ve yeniden satış sözleşmelerini kapsadığı, devre tatil sözleşmeleri ile sağlanan hakkın şahsi veya ayni bir hak olmasının yönetmelik hükümlerinin uygulanmasını engellemeyeceği, bu yönetmeliğin uygulanmasında, devre mülk, dönem mülk, paylı mülkiyet, hisseli gayrimenkul satışı ve benzeri isimler altında yapılan ve tapu tesciline konu edilen satışlara ilişkin sözleşmelerin, bir yıldan uzun süre için kurulması ve tüketiciye bu süre zarfında birden fazla dönem için bir veya daha fazla sayıda gecelik konaklama imkânı tanıması halinde devre tatil sözleşmesi olarak kabul edileceği belirtilmiştir. Bu iki hüküm birlikte değerlendirildiğinde, ilgili yönetmeliğin sadece devre tatil sözleşmelerine değil, aynı zamanda devre mülk sözleşmelerine ve diğer devre tatil temelli sözleşmelere de uygulanabileceği anlaşılmaktadır. Tanımlar bölümündeki 4.maddenin (ç) bendinde ise devre mülk hakkı 23/6/1965 tarihli ve 634 sayılı KMK’nun Devre Mülk Hakkı başlıklı sekizinci bölümünde düzenlenen hak olarak tanımlanmıştır.
Davacı ile...Organizasyon Turizm İnş. Tic. Ltd. Şti. arasında imzalanan bila tarihli ... ...Vaadi Sözleşmesi başlıklı satış sözleşmesinin “sözleşmenin konusu” başlıklı 3. maddesinde "Sözleşmeye konu devre mülk satıcının Kütahya İli, Emet İlçesi, ... Mevkii, 10OJ25D 3 Pafta, 206 Ada, 18, 17, 16, 15, 14, 13, 12, 11, 10, 9 parsel ile ... Pafta, 96 Ada, 80 Parsel Emet/Kütahya da bulunan taşınmaz üzerinde yapılacak olan ...’da yer alan yarı hisseli devre mülk satışı için ön akit düzenlenmesinden ibarettir." ve davacı ile ... İşl. Turizm İnş. Paz. A.Ş. arasında imzalanan 19.08.2015 tarihli Yalova Termal Saray Hisseli Gayrşmenkul Satış Sözleşmesi başlıklı satış sözleşmesinin sözleşmenin konusu başlıklı 2. maddesinde “İş bu sözleşmenin konusu ... İşletmeleri Turizm İnşaat Ticaret Anonim Şirketi’ne ait Yalova İli Termal İlçesi Killi Orman Mevkii ... pafta 424 ada, 23, 24, 25, 26 ve 27 parsellerinin 7/3650 hissesinin satışı, satış bedeli, teslimi, site aidatı, resim, harç ve vergilerin ödeme koşulları ile ilgili alıcı ve satıcı arasındaki karşılıklı taahhütleri kapsar” şeklinde ifade edilen hükümle tapuda pay devrini içeren bir devre tatil sözleşmesi olduğu, Kat Mülkiyeti’nde düzenlenen devre mülk şeklinde bir sözleşme olarak nitelendirilemeyeceği anlaşılmaktadır.
Devre mülk hakkı 634 sayılı KMK’nun 57 vd. maddelerinde düzenlenen taşınmazın müşterek mülkiyet payına bağlı bir hak olup, bu hak gayrimenkul hisse devri vaadi de içerdiğinden devrin anılan yasa hükmü ile TMK'nun 706, TBK'nun 237, Tapu Kanunu'nun 26. ve Noterlik Kanunu'nun 89. maddeleri gereğince resmi şekilde yapılması zorunlu olup, haricen düzenlenen satış sözleşmeleri geçersizdir. Geçersiz sözleşmenin bulunması halinde taraflar birbirlerine verdiklerinin iadesini her zaman talep edebilirler. Ancak taraflar arasında haricen düzenlenen sözleşme sonucunda tapuda devir işlemi yapılmış ise, geçersiz sözleşme geçerli hale gelecektir. Uyuşmazlık konusu devre mülk sözleşmelerinin/hisseli gayrimenkul satış sözleşmelerinin taşınmaz devrini içermesi nedeniyle adi yazılı şekilde yapılmasının geçersiz olmasına rağmen taşınmazın tapu kaydının devri halinde geçersiz olan sözleşmenin geçerlilik kazanacağı, bu durumda mahkemece tapu kaydının tüketiciye devredilip devredilmediği, devredilmişse devre mülk satış sözleşmesinin feshine ilişkin koşulların oluşup oluşmadığı belirlenip sonucuna göre karar verilmesi gerekmektedir.
6502 sayılı Kanun’un 50/9. maddesinde devre mülk hakkı veren sözleşmeler hariç olmak üzere, devre tatil sözleşmeleri en fazla on yıl için kurulacağı, son fıkrada ise, maddede düzenlenen hususlarla ilgili uygulama usul ve esaslarının yönetmelikte düzenleneceği belirtilmiştir. Yönetmeliğin 7. maddesinde, tüketicinin bu yönetmelik kapsamında düzenlenen sözleşmelerin kurulmasından itibaren on dört gün içinde herhangi bir gerekçe göstermeksizin ve cezai şart ödemeksizin cayma hakkına sahip olduğu, 8. maddede, cayma hakkının kullanıldığına ilişkin bildirimin ayni hakka konu taşınmaza ilişkin sözleşmelerde noterlikler aracılığıyla satıcı veya sağlayıcıya yöneltilmesi gerektiği, 9/3 hükmünde, tüketicinin devre mülk hakkı veren sözleşmelerden cayma hakkını kullanması durumunda tüketiciye iade edilmesi gereken tutarın ve borç altına sokan her türlü belgenin bildirimin ulaştığı tarihten itibaren en geç ondört gün içinde tüketiciye iade edileceği, 10. maddede ise, tüketicinin eksik bilgilendirilmesi halinde, satıcı veya sağlayıcının 5. maddenin birinci ve üçüncü veya 6. maddenin birinci ya da 8. maddenin ikinci fıkralarında belirtilen yükümlülüklere aykırı hareket etmesi durumunda, tüketicinin cayma hakkını kullanmak için on dört günlük süreyle bağlı olmadığı, bu sürenin her halükarda cayma süresinin bittiği tarihten itibaren bir yıl sonra sona ereceği, birinci fıkrada belirtilen yükümlülüklerin bir yıllık süre içinde yerine getirilmesi halinde ise on dört günlük cayma hakkı süresinin, bu yükümlülüklerin gereği gibi yerine getirildiği tarihten itibaren işlemeye başlayacağı belirtilmiş, ayni hakka konu taşınmazın ön ödemeli satışını düzenleyen 15/3. maddesinde ise, kat mülkiyetine konu taşınmazın tüketici adına tescili veya kat irtifakına konu taşınmazın tüketici adına tapu siciline tescil edilmesiyle birlikte taşınmazın zilyetliğinin devri ile teslim veya devrin gerçekleşmiş kabul edileceği, taşınmazın kullanıma hazır bir şekilde tüketiciye zilyetliğinin devredilmesi gerektiği, aksi halde, teslimin gerçekleşmemiş sayılacağı düzenlemesi getirilmiştir.
Yukarıda yer alan açıklamalardan sonra somut olaya bakıldığında; davacının ve davalı ... İşl. Turizm İnş. Paz. A.Ş. ile arasında 19.08.2015 tarihli sözleşme ile hisseli pay satışına ilişkin devre tatil sözleşmesi düzenlendiği, söz konusu sözleşmede sözleşmenin konusu başlıklı 2. maddesinde davalı ... ... Şti’nin malik ve sağlayıcı olacak yer aldığı, davalı ... Paz. İnş. ve Dış Tic. Ltd. Şti.’ye sözleşme kapsamında 16.07.2019 tarihinde 560-TL ve yine 16.09.2019 tarihinde 560-TL aidat ödemesi yaptığı ve 10.09.2015 tarihinde ise davacıya diğer davalı ... İnş. ... Hizm. Tic. A.Ş. tarafından 424 ada 25 parselde 7/3650 olarak hisse devrinin yapıldığı anlaşılmaktadır. 16.03.2021 tarihli ilgili Belediye Başkanlığı yazısı ile CD halinde dava konusu taşınmaza ilişkin yapı belgesi ve mimari proje gönderilmiş, ayrıca belediye ile davalı arasında yapılan kaplıca kullanım suyu sözleşmesi ile tesiste kaplıca suyu kullanımının mümkün olduğu bildirilmiştir. Söz konusu deliller birlikte değerlendirildiğinde; sözleşmenin feshine ilişkin haklı sebep olmamakla birlikte; 14.01.2015 tarihinde Resmi Gazetede yayınlanarak yürürlüğe giren ... Sözleşmeleri Yönetmeliği’nin 15/3. maddesi gereğince kat mülkiyetine konu taşınmazın tüketici adına tescili veya kat irtifakına konu taşınmazın tüketici adına tapu siciline tescil edilmesiyle birlikte taşınmazın zilyetliğinin devri ile teslim veya devir gerçekleşmiş kabul edilmekte ve davacının dava konusu taşınmaz haricinde başka bir tesiste, başka bir dönemde 11.06.2017-18.06.2017 tarihlerini kapsayan konaklaması zilyetliğin devri anlamını taşımamaktadır.
O halde, Bölge Adliye Mahkemesince, 6502 sayılı Kanun’un 50/9. maddesi ve ... Sözleşmeleri Yönetmeliği’nin 15/3. maddesi değerlendirilip davalı tarafından sunulan konaklama belgesinin dava konusu yapılan devremülke konu taşınmazın zilyetliğinin devri anlamını taşımadığı da gözetilerek sonucuna göre bir karar vermesi gerekirken yanılgılı gerekçe ile yazılı şekilde hüküm tesisi usul ve yasaya aykırı olup bozmayı gerektirir.
O halde, yukarıda yer alan düzenlemeler birlikte değerlendirilerek Bölge Adliye Mahkemesince, sonucuna göre bir karar vermesi gerekirken yanılgılı gerekçe ile yazılı şekilde hüküm tesisi usul ve yasaya aykırı olup bozmayı gerektirir.
SONUÇ: Yukarıda açıklanan nedenlerle 6100 sayılı HMK'nın 371. maddesi uyarınca temyiz olunan bölge adliye mahkemesi kararının davacı yararına BOZULMASINA, dosyanın bölge adliye mahkemesine gönderilmesine, 23.05.2022 tarihinde oy birliği ile karar verildi.