Yargıtay 3. Hukuk Dairesi 2022/1025 Esas 2022/3937 Karar Sayılı İlamı

MAHKEMESİ : İSTANBUL BÖLGE ADLİYE MAHKEMESİ 19. HUKUK DAİRESİ
AV. ...



Taraflar arasında ilk derece mahkemesinde görülen malın ayıplı olmasından kaynaklanan alacak davasında verilen karar hakkında bölge adliye mahkemesi tarafından yapılan istinaf incelemesi sonucunda; davalı tarafın istinaf başvurusunun kabulüne yönelik olarak verilen kararın, süresi içinde davacı tarafından temyiz edilmesi üzerine; temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra, dosya içerisindeki bütün kağıtlar okunup gereği düşünüldü:
Y A R G I T A Y K A R A R I

Davacı, davalı şirket tarafından imalatı ve satışı yapılan İstanbul ili, Sancaktepe ilçesi, Samandıra mahallesi, ... mevkiinde bulunan ... adlı sitede M blok, zemin kat daire 2 nolu taşınmazın kat maliki olduğunu, davalının sitede bulunan konutları satarken site içinde tenis kortu, yüzme havuzu, fitness salonu, ... barındırma merkezi gibi sosyal ve sportif alanların bulunacağını, bunların tamamının kat maliklerine ait ortak alan olacağını, sitede bulunan ortak alanlarda yer alan tesislerin kat malikleri tarafından işletileceği ve bunların gelirlerini sitenin ihtiyaçları için harcanacağını buna istinaden aidat ödenmesine ihtiyaç kalmayacağını belirttiğini, sosyal tesisler tamamlandıktan bir süre sonra davalının iki parsel arasını kapılar ve çitlerle ayırdığını, taahhütlere aykırı olarak sosyal alanların ortak alanda bulunmadığını, farklı bir parselde yer aldığı ve bu alanların davalı tarafından ticari kazanç elde etmek için işletmesinin 3.bir şirkete verildiğini, kulüp üyeliği sistemine dahil olarak bu alanlardan faydalanabileceklerini, sosyal tesislerin kat maliklerine ait olmadığını ileri sürerek, davalının taahhütlerine inanarak fazladan ödediği tutarın tespiti ile şimdilik 10.000 TL belirsiz alacağın tespiti ve tespit edilecek bu bedelin ödeme tarihinden itibaren avans faizi ile birlikte ödenmesine karar verilmesini istemiştir.
Davalı, davacı tarafından belirtilen tüm parsellerin, şirketin ayrı ayrı tasarrufuna konu birbirinden bağımsız taşınmazları olduğunu, bu parsellerin hiçbir aşamada birlikte satışa konu olmadığını, 25 ve 27 nolu parsellerin inşaat ruhsatlarının ve imar ruhsatlarının birlikte alınmadığını, sözleşmesinin eki niteliğindeki teknik şartnamenin 1.6 vd.maddelerinde sosyal tesis, havuz vs yer almadığını, şirketin havuz, sosyal tesis taahhüdünde bulunmadığını, sözleşmeyi imzaladığı sırada tapunun beyanlar hanesinde mevcut yönetim planında 25. parselin mülkiyetinin şirkete ait olduğunun açıkça yazılı olduğunu, şirketin yükümlülüklerini ve taahhütlerini eksiksiz olarak yerine getirdiğini, davanın süresinde açılmadığını savunarak davanın reddini dilemiştir.
İlk Derece Mahkemesince; taraflar arasında imzalanan sözleşme ekinde bulunan teknik şartname ile tanıtım kataloğu ve tanıtım videolarında belirtilen özelliklerde ve yapılacağı taahhüt edilen sosyal tesislerin site ortak alanlarında bulunmaması konusunun ‘eksik iş’ sayılacağı, on yıllık genel zamanaşımı süresine tabi olacağı, bu nedenle tüketiciye karşı zamanaşımı defin de bulunulamayacağı , davaya konu taşınmazda meydana gelecek değer kaybı bedelinin yargıtayca belirlenen nispi hesap yöntemine göre 208.800 TL (KDV dahil) olacağı ve söz konusu bedelin davacıya ödenmesi gerektiği kanaatiyle davanın kabulüne karar verilmiş; karara karşı, taraflarca istinaf başvurusunda bulunulmuştur.
İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 19. Hukuk Dairesince; davalının istinaf başvurusunun kabulüne, İstanbul Anadolu 5. Tüketici Mahkemesinin 03/12/2020 tarihli, 2019/155 Esas, 2020/985 Karar sayılı kararının kaldırılmasına, davacının davasının reddine, davacının istinaf başvurusunun kurulan hüküm nazara alındığında değerlendirilmesine yer olmadığına, karar verilmiştir.
İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 19. Hukuk Dairesinin kararı davacı tarafından temyiz edilmiştir.
Davacı eldeki dava ile satın aldığı taşınmazda davalı şirket tarafından taahhüt edilen sosyal ve sportif alanların başka bir parselde yapılması, ortak alanda bulunmaması nedeniyle değer kaybı bedelinin ödenmesini istemiştir.
Dava dosyası incelendiğinde, davacı ile davalı arasında 18.07.2014 tarihinde taşınmaz vaadi sözleşmesi yapıldığı, dairenin davalıya 18.08.2014 tarihinde teslimi edildiği anlaşılmaktadır. Taraflar arasındaki uyuşmazlık dava konusu edilen ayıpların niteliğinin ne olduğu ve davacının söz konusu ayıpları ihbar yükümlülüğü bulunup bulunmadığı noktasında toplanmaktadır.
Sözleşmenin yapıldığı tarihte yürürlükte bulunan 6502 sayılı Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun (TKHK)’un 8. maddesinde " (1) Ayıplı mal, tüketiciye teslimi anında, taraflarca kararlaştırılmış olan örnek ya da modele uygun olmaması ya da objektif olarak sahip olması gereken özellikleri taşımaması nedeniyle sözleşmeye aykırı olan maldır. (2) Ambalajında, etiketinde, tanıtma ve kullanma kılavuzunda, internet portalında ya da reklam ve ilanlarında yer alan özelliklerinden bir veya birden fazlasını taşımayan; satıcı tarafından bildirilen veya teknik düzenlemesinde tespit edilen niteliğe aykırı olan; muadili olan malların kullanım amacını karşılamayan, tüketicinin makul olarak beklediği faydaları azaltan veya ortadan kaldıran maddi, hukuki veya ekonomik eksiklikler içeren mallar da ayıplı olarak kabul edilir. (3) Sözleşmeye konu olan malın, sözleşmede kararlaştırılan süre içinde teslim edilmemesi veya montajının satıcı tarafından veya onun sorumluluğu altında gerçekleştirildiği durumlarda gereği gibi monte edilmemesi sözleşmeye aykırı ifa olarak değerlendirilir. Malın montajının tüketici tarafından yapılmasının öngörüldüğü hâllerde, montaj talimatındaki yanlışlık veya eksiklik nedeniyle montaj hatalı yapılmışsa, sözleşmeye aykırı ifa söz konusu olur. " Ayıplı maldan sorumluluk başlıklı 9. madde de " (1) Satıcı, malı satış sözleşmesine uygun olarak tüketiciye teslim etmekle yükümlüdür. (2) Satıcı, kendisinden kaynaklanmayan reklam yoluyla yapılan açıklamalardan haberdar olmadığını ve haberdar olmasının da kendisinden beklenemeyeceğini veya yapılan açıklamanın içeriğinin satış sözleşmesinin akdi anında düzeltilmiş olduğunu veya satış sözleşmesi kurulma kararının bu açıklama ile nedensellik bağı içinde olmadığını ispatladığı takdirde açıklamanın içeriği ile bağlı olmaz. " İspat yükü başlıklı 10. madde de " (1) Teslim tarihinden itibaren altı ay içinde ortaya çıkan ayıpların, teslim tarihinde var olduğu kabul edilir. Bu durumda malın ayıplı olmadığının ispatı satıcıya aittir. Bu karine, malın veya ayıbın niteliği ile bağdaşmıyor ise uygulanmaz. (2) Tüketicinin, sözleşmenin kurulduğu tarihte ayıptan haberdar olduğu veya haberdar olmasının kendisinden beklendiği hâllerde, sözleşmeye aykırılık söz konusu olmaz. Bunların dışındaki ayıplara karşı tüketicinin seçimlik hakları saklıdır..." Tüketicinin seçimlik hakları başlıklı 11. madde de " (1) Malın ayıplı olduğunun anlaşılması durumunda tüketici; a) Satılanı geri vermeye hazır olduğunu bildirerek sözleşmeden dönme, b) Satılanı alıkoyup ayıp oranında satış bedelinden indirim isteme, c) Aşırı bir masraf gerektirmediği takdirde, bütün masrafları satıcıya ait olmak üzere satılanın ücretsiz onarılmasını isteme, ç) İmkân varsa, satılanın ayıpsız bir misli ile değiştirilmesini isteme, seçimlik haklarından birini kullanabilir. Satıcı, tüketicinin tercih ettiği bu talebi yerine getirmekle yükümlüdür. (2) Ücretsiz onarım veya malın ayıpsız misli ile değiştirilmesi hakları üretici veya ithalatçıya karşı da kullanılabilir. Bu fıkradaki hakların yerine getirilmesi konusunda satıcı, üretici ve ithalatçı müteselsilen sorumludur. Üretici veya ithalatçı, malın kendisi tarafından piyasaya sürülmesinden sonra ayıbın doğduğunu ispat ettiği takdirde sorumlu tutulmaz. (3) Ücretsiz onarım veya malın ayıpsız misli ile değiştirilmesinin satıcı için orantısız güçlükleri beraberinde getirecek olması hâlinde tüketici, sözleşmeden dönme veya ayıp oranında bedelden indirim haklarından birini kullanabilir. Orantısızlığın tayininde malın ayıpsız değeri, ayıbın önemi ve diğer seçimlik haklara başvurmanın tüketici açısından sorun teşkil edip etmeyeceği gibi hususlar dikkate alınır... " şeklinde düzenlemeler yer almaktadır.
Bu düzenlemeler ve kanun gerekçesi dikkate alındığında 1999/44 sayılı AB Yönergesinin 5. maddesinin üçüncü paragrafına uygun olarak, tüketici lehine getirilmiş bir ispat kolaylığı benimsenmiştir. Buna göre teslimden itibaren altı ay içinde ortaya çıkan ayıpların teslim anında var olduğu kabul edilir.Bu durumda malın ya da hizmetin ayıplı olmadığının ispatı satıcıya aittir. Bir malın altı ay boyunca sorunsuz çalışması, hayatın olağan akışına uygun olarak kabul edilmiş ve bu süre içinde mal yine de bozulmuşsa, kaynağında yani teslim anında var olan bir ayıbın yattığı sonucuna varılmıştır. Kuşkusuz satıcının bunun aksini ispat etmesi imkânı her zaman vardır. Yine kanun gerekçesinde açıkça vurgulandığı üzere ,ayıplı malda tüketicinin seçimlik haklarından faydalanabilmesi için ayıbı belirli bir süre içinde ihbar etmesi yükümlülüğü kaldırılmıştır. Nitekim tüketicinin seçimlik haklarından birini kullandığı yönünde satıcıya her halükarda bildirimde bulunması gereğinin olması, bunun öncesinde ayrıca bir de ayıbı ihbar etmesi zorunluluğunu anlamsız kılmaktadır. 6502 Sayılı Kanunun Zamanaşımı başlıklı 12. maddesinde ki" (1) Kanunlarda veya taraflar arasındaki sözleşmede daha uzun bir süre belirlenmediği takdirde, ayıplı maldan sorumluluk, ayıp daha sonra ortaya çıkmış olsa bile, malın tüketiciye teslim tarihinden itibaren iki yıllık zamanaşımına tabidir. Bu süre konut veya tatil amaçlı taşınmaz mallarda taşınmazın teslim tarihinden itibaren beş yıldır. " şeklindeki düzenlemesi nedeniyle tüketici taşınır mallarda iki yıllık, taşınmaz mallarda 5 yılllık zamanaşımı süresi içinde ayıbı tespit ettiği sürece seçimlik haklarını da kullanabilecektir. Ayıbın çok erken bir safhada tespit edilmiş olmasına rağmen tüketicinin uzun bir süre seçimlik haklarını kullanmamış olması, duruma göre Türk Medenî Kanununun 2 nci maddesinin ikinci fıkrası çerçevesinde bir hakkın kötüye kullanılması itirazı ile karşılaşabilecektir. Bu durumda,10. Madde gereğince ayıbın açık ya da gizli olduğu husususun bir öneminin bulunmadığı , malın teslim ya da taşınmazın devir tarihinden itibaren zamanaşımı süreleri içinde 6 ay içinde bildirilen ya da dava açılan uyuşmazlıklarda malın ayıplı olmadığının isbat yükünün satıcıda, 6 ay sonra bildirilen ya da açılan davalarda da malın ayıplı olduğunun isbatının alıcıda olduğunun kabulü gerekmiştir. Zamanaşımı sürelerinin değerlendirilmesinde de aynı kanunun 12/3 maddesinde açıklanan şekilde ayıbın ağır kusur ya da hile ile gizlenmesi durumunda satıcının zamanaşımı hükümlerinden yararlanamayacağının da gözden kaçırılmaması gerekecektir.
Somut olayda Bölge Adliye Mahkemesince, "dosya kapsamında davacının davasına dayanak ettiği hususların, bilirkişilerce düzenlenen raporda eksik iş olarak değerlendirilmiş ise de, tanıtım materyallerinde ve tanıtım videolarında belirtilen özelliklerde ve yapılacağı taahhüt edilen sosyal tesislerinin bitişik parselde yapılmış ve hizmete sunulmuş olmasının eksik iş niteliğini ortadan kaldıracak mahiyette olduğu, tanıtım materyallerinde belirtilen sosyal tesislerin büyük bölümünün site ortak alanlarında yapılıp, davaya konu edilen spor kompleksinin ise bitişik parsele yapıldığı ve hizmete açıldığı, ancak bu spor komplekslerinin site sakinlerine ücreti mukabilinde hizmete sunulduğunun dosya kapsamındandan anlaşıldığı, bu haliyle davacının satın aldığı bağımsız bölümün ekonomik değerini düşüren açık ayıp niteliğinde olduğu, davalıların bu ayıbı gizlemek içinde herhangi bir hileye başvurmadığı, davacının bu ayıplardan bağımsız bölümü satın ve teslim aldığı tarihte kolayca bilgi sahibi olabileceği, süresi içerisinde açık ayıba yönelik teslim, tapu kaydının devri ve dava tarihi nazara alındığında davacının ihbar yükümlülüğünü yerinde getirmediği" gerekçesiyle ilk derece mahkemesince verilen davanın kabulü yönündeki kararın kaldırılarak, davanın reddine karar verilmiştir. Ancak yukarıda açıklanan 6502 Sayılı Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun kapsamında yapılan değerlendirme neticesinde; davaya konu konutun 18.08.2014 tarihinde davacı-alıcıya teslim edildiği, bu durumda eldeki davanın kanunda öngörülen 5 yıllık zamanaşımı süresi içinde açıldığı, kanunun 10. maddesi gereğince ayıbın açık ya da gizli olduğu husususun bir öneminin bulunmadığı, malın teslim ya da taşınmazın devir tarihinden itibaren zamanaşımı süreleri içinde 6 ay içinde bildirilen ya da dava açılan uyuşmazlıklarda malın ayıplı olmadığının isbat yükünün satıcıda, 6 ay sonra bildirilen ya da açılan davalarda da malın ayıplı olduğunun ispatının alıcıda olduğunun da gözetilmesinin gerekli olduğu, hal böyle olunca bölge adliye mahkemesince ayıp ihbarının süresinde yapılmadığı gerekçesiyle davanın reddine dair verilen karar usul ve yasaya aykırı olduğundan, kararın bu nedenle bozulması gerekmiştir.
SONUÇ: Yukarıda açıklanan nedenlerle Bölge Adliye Mahkemesi kararının 6100 sayılı HMK'nın 371. maddesi uyarınca davacı yararına BOZULMASINA, dosyanın aynı Kanun'un 373/2 maddesi uyarınca kararı veren bölge adliye mahkemesine gönderilmesine, peşin alınan harcın istek halinde temyiz edene iadesine, 21/04/2022 tarihinde oybirliği ile karar verildi.