Yargıtay 3. Hukuk Dairesi 2021/8914 Esas 2022/2171 Karar Sayılı İlamı

MAHKEMESİ : BURSA BÖLGE ADLİYE MAHKEMESİ 7. HUKUK DAİRESİ
İLK DERECE
MAHKEMESİ : YALOVA 2. ASLİYE HUKUK (TÜKETİCİ) MAHKEMESİ

Taraflar arasında ilk derece mahkemesinde sözleşmenin iptali, bedel iadesi ve tapunun iadesi davasının yapılan yargılaması neticesinde davanın kabulüne, dair verilen karara karşı taraflarca istinaf yoluna başvurulması üzerine davacı vekilinin istinaf talebinin reddine ve davalıların istinaf talebinin kabulü ile Yalova 2.Asliye Hukuk Mahkemesi'nin (Tüketici Mahkemesi Sıfatıyla) 22/12/2020 tarih ve 2020/398 - 2020/413 sayılı kararının kaldırılmasına, HMK'nun 353/1-b-2 maddesi gereğince yeniden esas hakkında hüküm kurulmasına, davanın reddine, yönelik olarak verilen kararın süresi içinde davacı vekili tarafından temyiz edilmesi üzerine, miktar itibariyle temyiz dilekçesinin reddine dair verilen ek kararın davacı vekili tarafından temyiz edilmesi üzerine; temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra, dosya içerisindeki kağıtlar okunup gereği düşünüldü:

Y A R G I T A Y K A R A R I
Davacı, birlikte hareket eden davalılar tarafından hediye tatil kazandığından bahisle aldatılarak tesise götürüldüğünü, burada saldırgan satış yöntemleri uygulanarak psikolojik baskı ve yıldırma ile sözleşme imzalatıldığını, 31/08/2018 tarih ve 7713101264 numaralı Hisseli Gayrimenkul Satış Sözleşmesi adlı 23.730,00 TL bedelli harici satım sözleşmesi imzalatıldığını, sözleşme bedelini peşin olarak ödediğini, akabinde tekrar arayarak tapu devri yapılacağını söyleyerek tekrar tesise çağırıldığını, burada şartları daha iyi olan 07/09/2018 tarih ve 7713101264A numaralı 6.350,00 TL bedelli yeni bir sözleşme imzalattırıldığını, bu sözleşme bedelini de peşin olarak ödediğini, bu sözleşmelerin iptali
için tarafından davalılara cayma ihtarnamesi gönderildiğini, bunun üzerine 2.sözleşme iptal edilerek bu sözleşme için ödemiş olduğu 6.350,00 TL’nin iade edildiğini, 07/09/2018 tarihinde davalı GEO A.Ş. tarafından kat irtifakı tapusunun devredildiğini, devredilen taşınmazın çok fazla kişiye satıldığından buranın kullanılmasının mümkün olmadığını, taraflar arasında akdedilen sözleşmelerin geçersiz olduğunu, davalıların yasa ve yönetmelik gereği vermesi zorunlu olan belgeleri vermediğini, hangi devre mülkü aldığını, kendisine ait yerin neresi olduğunu, tesisin özelliklerini bilmediğini, ayrıca sözleşmenin kat mülkiyeti kanuna aykırı olduğunu, sözleşmeler kapsamında devremülkün kullanıma hazır bir şekilde teslim edilmediğini ve muayene imkanının sağlanmadığını belirterek davalılar ile arasında akdedilen 31/08/2018 tarih ve 7713101264 numaralı, 07/09/2018 tarih ve 7713101264A numaralı harici satım sözleşmelerinin iptaline, sözleşmeler kapsamında davalılara ödenen toplam 23.730,00 TL nin ödeme tarihlerinden itibaren ticari avans faiziyle birlikte davalılardan müştereken ve müteselsilen tahsiline, sözleşmelerin iptali sebebiyle davalı Geo Turizm tarafından devredilen Yalova ili, ..., ilçesi, ..., köyü, ...,mevkii, 424 ada, 25 parsel sayılı taşınmazda yer alan 2.kat 14 nolu bağımsız bölümde yer alan tapunun iptali ile davalı GEO A.Ş. adına tesciline karar verilmesini talep etmiştir.
Davalı GEO Turizm İnşaat Oto Kir. Ve Dan. Hiz. AŞ; şirketin dava konusu sözleşmelerde herhangi bir imzası veya kaşesinin bulunmadığını, şirketin dava konusu sözleşmelerde taraf olmadığından tarafına husumet düşmediğini savunarak davanın reddini dilemiştir.
Davalı..., ...,Sağlık Termal Turizm İnşaat Paz. ve San. Tic. Ltd. Şti; sözleşmeye bağlı kullanımın gerçekleştiğini, sözleşme tarihinden ve tapu devrinden iki yıl sonra dava açıldığını, bunun iyiniyet kaideleriyle bağdaşmadığını, davacının tesiste konakladığını savunarak davanın reddini dilemiştir.
İlk derece mahkemesince, taraflarca geçersiz sözleşme kapsamında verilen değerlerin sebepsiz zenginleşme hükümlerine göre iadesi edileceği gerekçesiyle davacının davasının kabulü ile, taraflar arasında imzalanan 31/08/2018 tarih 7713101264 nolu ve 07/09/2018 tarih 7713101264A nolu sözleşmelerinin iptaline, davacı tarafından ödenen 23.730,00 TL'nin ödeme tarihi olan 31/08/2018 tarihinden itibaren işleyecek yasal faiziyle birlikte davalılardan müştereken ve müteselsilen alınarak davacıya ödenmesine, Yalova İli, Termal İlçesi, Akköy Köyü 424 Ada 25 parsel 2. Kat 14 numaralı bağımsız sayılı taşınmazda davacı adına olan 1/15 hisseli tapu kaydının iptal edilerek davalı GEO Turizm İnşaat Oto Kiralama ve Danışmanlık Hizmetleri Tic. A.ş adına tapuya kayıt ve tesciline, karar verilmiş, karara karşı davacı ve davalılar istinaf başvurusunda bulunmuştur.
Bursa Bölge Adliye Mahkemesi 7. Hukuk Dairesince, sözleşmenin tapu devri nedeniyle geçerli hale geldiği, davacının sözleşmeye dayalı olarak davalının gösterdiği tesiste konaklaması nedeniyle davalı teslim yükümlülüğünü yerine getirdiği, tesisin kullanılması ile davacının cayma hakkı da yönetmelik gereğince kullanımdan ondört gün sonra sona erdiği, davacının davalıların gösterdiği tesiste konakladıktan sonra sözleşmenin resmi şekilde yapılmadığı iddiasıyla sözleşmeyi feshetmesi Medeni Kanun' un 2/1. maddesinde düzenlenen "dürüstlük kuralına" aykırı olduğu, davacının dayandığı fesih sebeplerinin sözleşmenin kurulması aşamasına ilişkin olduğu, sözleşme geçerli hale geldikten sonraki aşamada sözleşmenin haklı nedenlerle feshi şartlarının oluştuğuna ilişkin bir iddiada bulunulmadığı, geçerli olarak kurulan sözleşmenin feshini haklı gösteren bir nedene de dayanılmadığı gerekçesiyle davacı vekilinin istinaf başvurusunun reddine, davalılar vekillerinin istinaf talebinin kabulü ile Yalova 2.Asliye Hukuk Mahkemesi'nin (Tüketici Mahkemesi Sıfatıyla) 22/12/2020 tarih ve 2020/398 - 2020/413 sayılı kararının kaldırılmasına, HMK'nun 353/1-b-2 maddesi gereğince yeniden esas hakkında hüküm kurulmasına, davanın reddine, karar verilmiş; hüküm, davacı tarafından temyiz edilmiştir.
Dosyanın incelenmesinden, davacı vekilinin dava dilekçesinde sözleşmenin iptali, bedel iadesi ve tapunu davalıya iadesi ve davalı adına tescili isteminde bulunduğu anlaşıldığından, dava dilekçesinde taleplere göre kararın kesin olduğu kabul edilemeyeceğinden usul ve yasaya uygun bulunmayan 11.10.2021 tarihli temyiz talebinin reddine dair ek karar kaldırılarak, davacı vekilinin temyiz talebi esasa yönelik olarak incelenmiştir.
Dava, devre mülk sözleşmesinin iptali, ödenen bedelin ve tapunun iadesi istemine ilişkindir.
Uyuşmazlık, harici sözleşme sonucu yapılan taşınmazın hisseli olarak tapu devrinden sonra davacının sözleşmenin feshini talep edip edemeyeceği noktasında toplanmaktadır.
Devre mülk hakkı, 10.6.1985 tarihli 3227 sayılı Kanun’la 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’na eklenen hükümlerle kabul edilmiştir. Anılan Yasa’nın 58. maddesinde devre mülk hakkının, ancak mesken nitelikli, kat mülkiyetine veya kat irtifakına çevrilmiş yahut müstakil yapılarda kurulabileceği belirtilmiştir. Buna göre, devre mülk hakkının kurulabilmesi için yapının kat mülkiyetine veya kat irtifakına çevrilmiş bir bağımsız bölüm veya müstakil bir yapı olması ya da müstakil bir yapı söz konusu ise, bu yapının paylı mülkiyet şeklinde mülkiyet konusu olması gerekir. Çünkü, devre mülk “müşterek mülkiyet payına bağlı” bir irtifak hakkı (yararlanma hakkı) olarak kurulabilir. Devre mülk hakkının kurulabilmesi için Tapu Sicil Muhafızlığında resmi senet düzenlenmesi zorunlu olup (KMK m 60 ve 61), devre mülk hakkının yılın belli dönemlerine ayrılması ve 15 günden daha az süreli olmaması gerekir (KMK. M. 59).
Tüketici hukukunda ise 4077 sayılı Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun’un ilk hâlinde devre tatille ilgili bir hükme yer verilmemiş, bu husustaki boşluk, Yargıtay’ın bu tür sözleşmeleri kapıdan satış olduğu ve tüketicinin cayma hakkının bulunduğu yönünde verdiği kararlarla doldurulmuştur. 4822 sayılı Kanun’la Haziran 2003 tarihinde yapılan değişiklik ile 4077 sayılı Kanun’un 6/B maddesi çerçevesinde devre tatil sözleşmeleri hakkında sadece tanım öngören madde eklenmiş, konut ve tatil amaçlı taşınmaz mallar kanun kapsamına alınmıştır.
Devre tatil ve uzun süreli tatil sözleşmeleri ilk defa 7.11.2013 tarihli 6502 sayılı Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun’unda ve bu kanuna dayalı olarak çıkartılan ve 14.01.2015 tarihinde Resmi Gazetede yayınlanarak yürürlüğe giren Devre Tatil Ve Uzun Süreli Tatil Hizmeti Sözleşmeleri Yönetmeliği’nde düzenlenmiştir.
6502 sayılı TKHK ile Devre Tatil Ve Uzun Süreli Tatil Hizmeti Sözleşmeleri Yönetmeliği’nde genel olarak devre tatil sözleşmesi düzenlenmiş, ayni hakka dayalı sözleşmeler devre mülk, dönem mülk, paylı mülkiyet veya hisseli gayrimenkul sözleşmesi olarak, şahsi hakka dayalı sözleşmeler ise, devre tatil sözleşmesi olarak nitelendirilmiştir.
Nitekim TBMM Devre Mülk ve Devre Tatil Sektörlerinde Yaşanan Mağduriyet İddialarının Araştırılması ve Alınması Gereken Önlemlerin Belirlenmesi Alt Komisyonunun 08/01/2019 tarihli tutanaklarına göre de (www.tbmm.gov.tr /develop/owa/ komisyon_tutanakları), komisyonda görüş bildiren yetkililer devre tatil sözleşmesinin şahsi hak olarak nitelendirilebilecek olanlarının devre tatil sistemleri, diğerlerinin de ayni hak tanıyan, kişiye mülkiyet hakkı tanıyan ve onun üzerinde sınırsız tasarruf imkânı veren devre mülk sistemleri olarak iki ana gruba ayrıldığını, devre mülk sistemlerinin de kendi içerisinde devre mülk, ya da müşterek mülkiyet payına bağlı olarak paylı sistem, dönem mülk veya hisseli gayrimenkul olarak tanımlandığını açıklamışlardır.
6502 sayılı Kanun’un 50.maddesinin birinci fıkrasında devre tatil sözleşmesinin tanımı yapıldıktan sonra ikinci fıkrada devre tatil sözleşmesi ile sağlanan hakkın şahsi veya ayni hak olmasının bu maddenin uygulanmasını engellemeyeceği düzenlenmiştir. Bu kanunun 50. ve 84. maddelerine dayanılarak çıkartılan Devre Tatil Yönetmeliğinin 1. maddesinde, yönetmeliğin amacının, taşınmazların yılın belirli bir dönemine ilişkin kullanım hakkının devrine ya da devri taahhüdüne ilişkin sözleşmelere uygulanacak usul ve esasları düzenlemek olduğu, kapsam başlıklı ikinci maddesinde ise, bu yönetmeliğin devre tatil, ön ödemeli devre tatil, uzun süreli tatil hizmeti, değişim ve yeniden satış sözleşmelerini kapsadığı, devre tatil sözleşmeleri ile sağlanan hakkın şahsi veya ayni bir hak olmasının yönetmelik hükümlerinin uygulanmasını engellemeyeceği, bu yönetmeliğin uygulanmasında, devre mülk, dönem mülk, paylı mülkiyet, hisseli gayrimenkul satışı ve benzeri isimler altında yapılan ve tapu tesciline konu edilen satışlara ilişkin sözleşmelerin, bir yıldan uzun süre için kurulması ve tüketiciye bu süre zarfında birden fazla dönem için bir veya daha fazla sayıda gecelik konaklama imkânı tanıması halinde devre tatil sözleşmesi olarak kabul edileceği belirtilmiştir. Bu iki hüküm birlikte değerlendirildiğinde, ilgili yönetmeliğin sadece devre tatil sözleşmelerine değil, aynı zamanda devre mülk sözleşmelerine ve diğer devre tatil temelli sözleşmelere de uygulanabileceği anlaşılmaktadır. Tanımlar bölümündeki 4.maddenin (ç) bendinde ise devre mülk hakkı 23/6/1965 tarihli ve 634 sayılı KMK’nun Devre Mülk Hakkı başlıklı sekizinci bölümünde düzenlenen hak olarak tanımlanmıştır.
Taraflar arasında imzalanan Hisseli Gayrimenkul Satış Sözleşmesi başlıklı satış sözleşmesinin “sözleşmenin konusu” başlıklı 2. maddesinde "İş bu sözleşmenin konusu Yalova İli Termal İlçesi, Killi Orman Mevkii, G22D14C2D Pafta, 424 Ada 23, 24, 24, 26 ve 27 parsellerinden birinin üzerinde kurulu bağımsız bölümlerden birinin 7/3650 hissesinin satışı,satış bedeli, teslimi, site aidatı, resim, harç ve vergilerin ödeme koşulları ile ilgili alıcı ve satıcı arasındaki karşılıklı taahhütleri kapsar..." şeklinde ifade edilen hükümle tapuda pay devrini içeren bir devre mülk sözleşmesi olduğu, bu sözleşmenin devre tatil sözleşmesi olarak nitelendirilemeyeceği anlaşılmaktadır.
Devre mülk hakkı 634 sayılı KMK’nun 57 vd. maddelerinde düzenlenen taşınmazın müşterek mülkiyet payına bağlı bir hak olup, bu hak gayrimenkul hisse devri vaadi de içerdiğinden devrin anılan yasa hükmü ile TMK'nun 706, TBK'nun 237, Tapu Kanunu'nun 26. ve Noterlik Kanunu'nun 89. maddeleri gereğince resmi şekilde yapılması zorunlu olup, haricen düzenlenen satış sözleşmeleri geçersizdir. Geçersiz sözleşmenin bulunması halinde taraflar birbirlerine verdiklerinin iadesini her zaman talep edebilirler. Ancak taraflar arasında haricen düzenlenen sözleşme sonucunda tapuda devir işlemi
yapılmış ise, geçersiz sözleşme geçerli hale gelecektir. Uyuşmazlık konusu devre mülk sözleşmelerinin/hisseli gayrimenkul satış sözleşmelerinin taşınmaz devrini içermesi nedeniyle adi yazılı şekilde yapılmasının geçersiz olmasına rağmen taşınmazın tapu kaydının devri halinde geçersiz olan sözleşmenin geçerlilik kazanacağı, bu durumda mahkemece tapu kaydının tüketiciye devredilip devredilmediği, devredilmişse devre mülk satış sözleşmesinin feshine ilişkin koşulların oluşup oluşmadığı belirlenip sonucuna göre karar verilmesi gerekmektedir.
6502 sayılı Kanun’un 50/9. maddesinde devre tatile konu taşınmazın ön ödemeli satılması durumunda, devir veya teslim tarihine kadar tüketicinin herhangi bir gerekçe göstermeden sözleşmeden dönme hakkı olduğu, son fıkrada ise, maddede düzenlenen hususlarla ilgili uygulama usul ve esaslarının yönetmelikte düzenleneceği belirtilmiştir. Yönetmeliğin 7. maddesinde, tüketicinin bu yönetmelik kapsamında düzenlenen sözleşmelerin kurulmasından itibaren on dört gün içinde herhangi bir gerekçe göstermeksizin ve cezai şart ödemeksizin cayma hakkına sahip olduğu, 8. maddede, cayma hakkının kullanıldığına ilişkin bildirimin ayni hakka konu taşınmaza ilişkin sözleşmelerde noterlikler aracılığıyla satıcı veya sağlayıcıya yöneltilmesi gerektiği, 9/3 hükmünde, tüketicinin devre mülk hakkı veren sözleşmelerden cayma hakkını kullanması durumunda tüketiciye iade edilmesi gereken tutarın ve borç altına sokan her türlü belgenin bildirimin ulaştığı tarihten itibaren en geç ondört gün içinde tüketiciye iade edileceği, 10. maddede ise, tüketicinin eksik bilgilendirilmesi halinde, satıcı veya sağlayıcının 5. maddenin birinci ve üçüncü veya 6. maddenin birinci ya da 8. maddenin ikinci fıkralarında belirtilen yükümlülüklere aykırı hareket etmesi durumunda, tüketicinin cayma hakkını kullanmak için on dört günlük süreyle bağlı olmadığı, bu sürenin her halükarda cayma süresinin bittiği tarihten itibaren bir yıl sonra sona ereceği, birinci fıkrada belirtilen yükümlülüklerin bir yıllık süre içinde yerine getirilmesi halinde ise on dört günlük cayma hakkı süresinin, bu yükümlülüklerin gereği gibi yerine getirildiği tarihten itibaren işlemeye başlayacağı belirtilmiş, ayni hakka konu taşınmazın ön ödemeli satışını düzenleyen 15/3. maddesinde ise, kat mülkiyetine konu taşınmazın tüketici adına tescili veya kat irtifakına konu taşınmazın tüketici adına tapu siciline tescil edilmesiyle birlikte taşınmazın zilyetliğinin devri ile teslim veya devrin gerçekleşmiş kabul edileceği, taşınmazın kullanıma hazır bir şekilde tüketiciye zilyetliğinin devredilmesi gerektiği, aksi halde, teslimin gerçekleşmemiş sayılacağı düzenlemesi getirilmiştir.
Yukarıda yer alan açıklamalardan sonra somut olaya bakıldığında; davacının ve davalı Royal Doğa ... Şti. ile arasında 31.08.2008 tarihli sözleşme ile hisseli pay satışına ilişkin devremülk sözleşmesi düzenlendiği, 07.09.2018 tarihinde ise davacıya diğer davalı Geo Turizm ... Şti tarafından 424 ada 25 parselde 7/3650 olarak hisse devrinin yapıldığı anlaşılmaktadır. 16.11.2021 tarihli ilgili Belediye Başkanlığı yazısı ile CD halinde dava konusu taşınmaza ilişkin yapı belgesi ve mimari proje gönderilmiş, ayrıca belediye ile davalı arasında yapılan kaplıca kullanım suyu sözleşmesi ile tesiste kaplıca suyu kullanımının mümkün olduğu bildirilmiştir. Söz konusu deliller birlikte değerlendirildiğinde sözleşmenin feshine ilişkin haklı sebep olmamakla birlikte; 14.01.2015 tarihinde Resmi Gazetede yayınlanarak yürürlüğe giren Devre Tatil ve Uzun Süreli Tatil Hizmeti Sözleşmeleri Yönetmeliği’nin 15/3. maddesi gereğince kat mülkiyetine konu taşınmazın tüketici adına tescili veya kat irtifakına konu taşınmazın
tüketici adına tapu siciline tescil edilmesiyle birlikte taşınmazın zilyetliğinin devri ile teslim veya devir gerçekleşmiş kabul edilmekte ve davacının dava konusu taşınmaz haricinde başka bir tesiste, başka bir dönemde 11.09.2018-18.09.2018 tarihlerini kapsayan konaklaması ve istinaf aşamasında sunulan 2019 yıllı kullanım hakkını başka bir tesiste başka bir dönemde 3. kişiye kullandırma şeklinde maktu belge de zilyetliğin devri anlamını taşımamaktadır.
O halde, Bölge Adliye Mahkemesince, 6502 sayılı Kanun’un 50/9. maddesi ve Devre Tatil ve Uzun Süreli Tatil Hizmeti Sözleşmeleri Yönetmeliği’nin 15/3. maddesi değerlendirilip davalı tarafından sunulan konaklama belgesinin dava konusu yapılan devremülke konu taşınmazın zilyetliğinin devri anlamını taşımadığı da gözetilerek sonucuna göre bir karar vermesi gerekirken yanılgılı gerekçe ile yazılı şekilde hüküm tesisi usul ve yasaya aykırı olup bozmayı gerektirir.
SONUÇ: Yukarıda açıklanan nedenlerle 6100 sayılı HMK'nın 371. maddesi uyarınca temyiz olunan bölge adliye mahkemesi kararının davacı yararına BOZULMASINA, dosyanın bölge adliye mahkemesine gönderilmesine, 14/03/2022 tarihinde oy birliği ile karar verildi.