Yargıtay 3. Hukuk Dairesi 2021/6545 Esas 2022/1782 Karar Sayılı İlamı

MAHKEMESİ : ANKARA BÖLGE ADLİYE MAHKEMESİ 24. HUKUK DAİRESİ
İLK DERECE
MAHKEMESİ : ANKARA 14. TÜKETİCİ MAHKEMESİ

Taraflar arasında ilk derece mahkemesinde görülen tazminat davasının reddine dair verilen karar hakkında bölge adliye mahkemesi tarafından yapılan istinaf incelemesi sonucunda; davacılar tarafın istinaf başvurusunun esastan reddine yönelik olarak verilen kararın, süresi içinde davacılar vekili tarafından temyiz edilmesi üzerine; temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra, dosya içerisindeki bütün kağıtlar okunup gereği düşünüldü:

YARGITAY KARARI
Davacılar; davalı yüklenicinin yapımına başlayacağı binadan bir adet dairenin satın alınması hususunda 03/07/2012 tarihli sözleşmeyi imzaladıklarını, sözleşmenin 9. maddesinde inşaat ruhsatının en geç 31/10/2013 tarihinde alınacağının ve ruhsat tarihinden 36 ay sonra da 31/10/2016 tarihinde konutun teslim edileceğinin kararlaştırıldığını, satış bedelini peşin olarak 230.000TL olarak ödediklerini, aradan üç yıl geçtiği halde arsa üzerinde inşaat faaliyetine başlanmadığının 05/11/2015 tarihli delil tespiti ile belirlendiğini, davalının 2017 yılı sonunda da teslimin sağlanamaması halinde dairenin rayiç bedelini iade edeceğini bildirdiği halde ödeme yapmadığını, bundan ayrı ruhsat için de başvuru yapılmadığını öğrendiklerini, sözleşmenin ifası imkansız hale geldiğinden dairenin dava tarihindeki rayiç değeri kadar zarara uğradıklarını ileri sürerek; dairenin dava tarihindeki değerinin tespiti ile şimdilik 230.000TL'nin dava tarihinden itibaren işleyecek ticari avans faizi ile 1/2 oranında ödenmesini; rayiç bedelin ödenmesine ilişkin talebin kabul edilmemesi veya rayiç bedelin ödenen bedelden düşük çıkması halinde ödenen 230.000TL'nin ödeme tarihi olan 03/07/2012 tarihinden itibaren ticari avans faizi ile birlikte davalıdan tahsiline karar verilmesini talep etmişlerdir.
Davalı; davacılardan ... ile 120.000TL'nin peşin, 140.000TL'nin ise her ay 10.000TL 'den 14 ay boyunca taksitler halinde ödenmesi ve 01/10/2016 tarihinde teslim edilmesi koşuluyla daire satış sözleşmesi yaptığını, diğer davacı ile aralarında sözleşme bulunmadığını, ödemelerin teslimden önce tamamlanması nedeniyle, davacının talebi üzerine alınan 10.000TL'den 12 adet teminat senedi ve teminat çekinin davacıya teslim edildiğini, dairenin teslim tarihi 01/10/2016 tarihi olduğu halde teminat olarak verilen çekin bankaya ibraz edilmesi, diğer senetlere ilişkin de icra takibine geçilmesi üzerine icra yoluyla daireye ilişkin ödenen bedelin tamamının tahsil edildiğini, davacının kötü niyetli olduğunu savunarak, davanın reddini dilemiştir.
İlk derece mahkemesince; davacı tarafından, davalı ile aralarında ayrı bir borç ilişkisi olduğu iddia edilmiş ise de, sunulan çek ve bonoların teminat senedi olması, hukuki ilişkiyi kanıtlayacak sözleşmenin sunulmaması, satış protokolü uyarınca düzenlenen kambiyo senetleriyle, sözleşmede kararlaştırılanların birebir uyumlu olması gözetilerek cebri icra yoluyla davalı yandan tahsil edilen 230.000TL'nin satış protokolü kapsamında davacıya iade edildiği; davacı tüketicinin seçimlik hakkını, ödediği bedeli geri almak suretiyle bedel iadesi yönünde kullandığı için artık dayanılacak bir sözleşme olmadığından, bu sözleşmeye dayanılarak talep edilebilecek bir tazminatın da olamayacağı; teslim tarihi 01/10/2016 olup, sözleşme hükümleri ve yasal prosedür gereği davalı yüklenici firma temerrüde düşmeden, satış bedelinin geri alınarak geçersiz hale/feshedilmiş duruma gelen sözleşmeye dayanarak tazminat talebinde bulunulamayacağı gerekçesiyle, davanın reddine karar verilmiş; karar, davacılar vekili tarafından istinaf edilmiştir.
Bölge adliye mahkemesince; ilk derece mahkemesince verilen kararda isabetsizlik görülmediğinden davacılar vekilinin istinaf başvurusunun esastan reddine karar verilmiş; karar, davacılar vekili tarafından temyiz edilmiştir.
1) Dosyadaki yazılara, kararın dayandığı bilgi ve belgelere, özellikle temyiz olunan bölge adliye mahkemesi kararında yazılı gerekçelere göre, davacılar vekilinin sair temyiz itirazlarının reddi gerekir.
2)Bilindiği üzere, tapulu bir taşınmazın mülkiyetinin devrini öngören her türlü sözleşmelerin resmi şekilde yapılması, geçerlilik koşuludur(TMK'nın 706, TBK'nın. 237, Tapu Kanunu'nun 26. ve Noterlik Kanunu'nun 60.maddeleri). Dolayısıyla, yasa hükümlerinin öngördüğü biçimde yapılmayan sözleşmeler hukuken geçersizdir; burada öngörülen şekil, sözleşmenin geçerlilik koşulu olup, kamu düzenine ilişkindir. Bu nedenledir ki, gerek mahkeme gerekse Yargıtayca doğrudan göz önünde tutulur.
Bunun gibi, geçerli bir kat karşılığı inşaat sözleşmesinde, yükleniciye ait olacağı kararlaştırılan bir bağımsız bölümün, yüklenici tarafından adi yazılı bir sözleşmeyle üçüncü kişiye satılması, Yargıtayın kökleşmiş uygulamasına göre, tapulu taşınmaza ilişkin bir satış sözleşmesi değil, Türk Borçlar Kanunu'nun 183 ve sonraki maddelerinde düzenlenen "alacağın temliki" hükümlerine tabi bir işlemdir. Başka bir ifadeyle, böyle durumlarda, yüklenici kat karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince, kendisine düşen bir bağımsız bölümü üçüncü kişiye satmış değil; kat karşılığı inşaat sözleşmesi çerçevesinde söz konusu bağımsız bölüm yönünden arsa sahibine karşı sahip olduğu alacağını, diğer bir ifadeyle sözleşmeden doğan kişisel hakkını (bağımsız bölümün mülkiyetinin kendisine devredilmesini isteme hakkını) üçüncü kişiye temlik etmiş sayılır. Kısaca, böyle durumlarda yüklenici ile üçüncü kişi arasında bir "alacağın temliki" sözleşmesi bulunur. Türk Borçlar Kanunu'nun 184. maddesinde, alacağın temliki sözleşmesinin geçerliliği ise, sadece yazılı şekle tabi tutulmuş olup, resmi şekle bağlanmamıştır. Dolayısıyla, yazılı şekilde düzenlenmiş olması şartıyla, yüklenici, arsa sahibinden olan alacağını üçüncü kişiye devredebilir; "alacağın temliki" hükmünde olan böyle bir sözleşme de, hukuken geçerlidir. Bu durumda, temlik alan (alıcı), temlik edene (satıcıya) karşı, geçerli bir satış sözleşmesinden doğan tüm yasal haklarını talep edebilir.
Hemen burada, ifa imkansızlığı üzerinde durulmasında da yarar vardır.
Borç ilişkisinden kaynaklanan bütün borçlar ifa edilince o borç ilişkisi sona erer. İfa, bu hali ile borçlanılan edimin yerine getirilmesidir. İfanın konusu, borçlanılan edimdir.
Sözleşmedeki edim yerine getirilmemişse borçlu alacaklının uğradığı zararları gidermekle yükümlüdür. Fakat bazen sözleşmedeki edimin yerine getirilmesi; edimin yok olması gibi maddi,
sözleşme konusunu yapılamaz kılan hukuki bir nedenle ya da ekonomik, sosyal vs. bir olay niteliğindeki fiili bir nedenle mümkün olmayabilir. Bu durumda ifa imkansızlığı gündeme gelir. İfa imkansızlığı; edimin içeriği değişmeksizin borcun aynen yerine getirilmesinin imkansız hale gelmesi olarak açıklanabilir. Eğer ifa imkansızlığı sadece sözleşmenin tarafları bakımından değil, herkes için söz konusu ise buna objektif imkansızlık, yalnız sözleşmenin taraflarından birinin tutumundan doğmuşsa buna da subjektif imkansızlık denir. İfa imkansızlığı sözleşme yapılmadan önce var ve bu olgu herkes bakımından aynı sonucu meydana getirmekte ise sözleşme geçersizdir.
Taraflarca 2013 yılında imzalanan, "Arte Aden Konutları Satış Protokolü" başlıklı sözleşmede, davalı şirketin davacıya, Ankara İli, Yenimahalle İlçesi, 2. Bölge, 60637 Ada, 1 parselde kayıtlı gayrimenkul üzerine inşa edilecek binanın "2. ile 6. kat arası bir adet daire" sattığı ifade edilmiş; sözleşmenin "İnşaat süresi" başlıklı 8. maddesinde, " Satıcı konutun kullanımını sağlayacak alt yapısını tamamlayarak, konutu 01/10/2016 tarihinde alıcıya teknik şartname uyarınca teslim etmeyi kabul ve taahhüt eder.", "Teslim" başlıklı 9. maddesinde, "Satışa konu taşınmazların 1/5000'lik ve 1/1000'lik imar plan değişiklikleri yapıldıktan sonra ruhsat tarihinden itibaren 36 ay içerisinde teslim edilecektir. Ruhsat tarihi 31/10/2013 tarihini geçemez." hususları kararlaştırılmıştır.
Davacı tarafından yaptırılan delil tespiti dosyasında düzenlenen raporda, dava konusu gayrimenkulün 2,3 ve 4 nolu parsellere ayrıldığı ve park alanı oluşturulduğu, parselle ilgili olarak belediyeye herhangi bir ruhsat başvurusu bulunmadığı, tarla görünümlü boş arsa olduğu ve keşif tarihi itibariyle üzerinde herhangi bir inşaat veya inşaat faaliyetinin bulunmadığı belirtilmiştir. İlk derece mahkemesince, davalının temerrüde düşmediği gerekçesine yer verilmiş ise de, açıklandığı üzere, konutun teslimi mümkün değildir, eş söyleyişle sonradan ortaya çıkan imkansızlık karşısında, davalı borca aykırılığı nedeniyle, davacının uğradığı zarardan sorumlu tutulacaktır.
Somut olaya gelince; davacı tarafça dava dilekçesinde davacının yüklenici olduğunu bildirilmiş ise de ilk derece mahkemesince; davaya konu sözleşmede belirtilen kat karşılığı inşaat sözleşmesinin mevcut olup olmadığı araştırılmamıştır.
Bu durumda, ilk derece mahkemesince; öncelikle davaya konu sözleşmede belirtilen kat karşılığı inşaat sözleşmesinin mevcut olup olmadığının araştırılması, mevcut ise sözleşme ile imzalandığı tarihteki taşınmaza ait tapu kaydının tedavülleri ile birlikte getirtilerek dosyaya konulması, sonrasında ise yukarıda yapılan açıklamalar ışığında toplanan delillerin değerlendirilmesi ve ulaşılacak sonuca göre uyuşmazlığın esası hakkında hüküm tesis edilmesi; kat karşılığı inşaat sözleşmesinin mevcut olmadığının anlaşılması halinde ise şimdiki gibi davanın reddine karar verilmesi gerekirken, eksik inceleme ile yazılı şekilde karar verilmesi usul ve kanuna aykırı olup bozmayı gerektirmiştir.
İlk derece mahkemesi kararının, yukarıda açıklanan nedenlerle bozulmasına karar verilmiş olduğundan, HMK'nın 373/1 maddesi uyarınca, işbu karara karşı yapılan istinaf başvurusunun esastan reddine ilişkin bölge adliye mahkemesi kararının da kaldırılmasına karar verilmiştir.
SONUÇ: Yukarıda birinci bentte açıklanan nedenlerle davacıların sair temyiz itirazlarının REDDİNE, ikinci bentte açıklanan nedenlerle; 6100 sayılı HMK'nın 373/1 maddesi uyarınca temyiz olunan bölge adliye mahkemesi kararının KALDIRILMASINA, aynı Kanun'un 371. maddesi uyarınca ilk derece mahkemesi kararının davacı yararına BOZULMASINA, dosyanın ilk derece mahkemesine, kararın bir örneğinin de bölge adliye mahkemesine gönderilmesine, 02/03/2022 tarihinde oy birliği ile karar verildi.