Davacı-k.davalı ... ile davalı-k.davacı ... aralarındaki tazminat-alacak davasına dair İstanbul Anadolu 7. Sulh Hukuk Mahkemesinden verilen 22/03/2016 tarihli ve 2015/266 E.-2016/259 K. sayılı hükmün Bozulması hakkında dairece verilen 14/03/2019 tarihli ve 2017/5751 E.-2019/2135 K. sayılı ilama karşı davalı- karşı davacı vekili tarafından kararın düzeltilmesi istenilmiştir.
Düzeltme isteğinin süresi içinde olduğu anlaşıldıktan sonra dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği düşünüldü:
Y A R G I T A Y K A R A R I
Davacı, 01/11/2012 başlangıç tarihli sözleşme ile kiracı olduğunu, kiraladığı iş yerinde bulunan malzemeleri önceki kiracıdan 43.000 TL bedelle satın aldığını ancak sözleşme düzenlendikten sonra ortaya çıkan ayıplar nedeniyle kiralananın kullanılamadığını, davalının önceki kiracıya kullandırdığı ortak yer için apartman yönetimi tarafından davalı hakkında eski hale getirme davasının açıldığı ve taşınmaza ait yapı tatil tutanağının bulunduğunun ortaya çıktığını, mahkemece taşınmazın projeye uygun hale getirilmesine karar verildiği, bu haliyle dükkanın büfe-kafeterya olarak kullanılmasının mümkün olmadığını, davalının 24/10/2011 tarihli yapı tatil tutanağı olduğundan bahsetmediğini, yapı tatil tutanağına rağmen 14/12/2012 tarihinde ruhsat verildiğini ancak yapı tatil tutanağı olduğundan bahisle ruhsatın 07/03/2013 tarihinde iptal edildiğini, 19/04/2013 tarihinde işyerinin mühürlendiğini, kiralanandaki bu önemli ayıpların kiralananı kullanmayı imkansız hale getirmesi nedeniyle 04/06/2013 tarihli ihtarname ile 19/04/2013 tarihi itibariyle sözleşmeyi feshettiğini ihtar ettiğini, işyeri için 43.000 TL demirbaş ve malzeme tutarını ödediğini, 15/11/2012 tarihinden 19/04/2013 fesih tarihine kadar dükkanı işletemediğini, bu nedenle aylık ortalama 200 TL gelirden mahrum kaldığını belirterek demirbaş alım masrafı 43.000 TL ve işletmenin kapalı kaldığı süre için 31.000 TL gelir kaybı olmak üzere toplam 74.000 TL tazminatın tahsilini talep etmiştir.
Davalı, davacının taşınmazın hukuki durumunu bilerek kiraladığını, davacıya en başında taşınmazla ilgili bina yönetimi ile yaşanan hukuki sorunların anlatıldığını, davacının bunları bilip kabul ederek yeri kiraladığını, davacının 19/04/2013 tarihine kadar kiralananı fiilen kullandığını, davacının eski kiracıdan aldığı malzemeler varsa bunları yanında götürdüğünü, dükkanı boş olarak bıraktığını beyanla davanın reddini istemiş; karşı davada ise, davacının tahliye sırasında tüm tesisatı söktüğünü ve imalatları kırdığını, taşınmaza zarar vermesi nedeniyle eski hale getirilmesi için gerekli masraf ve tamir süresince kira kaybı için 10.000 TL’nin tahsilini istediklerini ayrıca davalının kira sözleşmesini 19/04/2013 tarihi
itibariyle feshetmiş ise de anahtarı uzun süre uhdesinde tuttuğunu, 17/02/2014 tarihinde taşınmazı tahliye ettiğini, fesihten sonra yaklaşık 10 ay dükkanı haksız işgal ettiğini, 10 aylık ecrimisil bedeline mahsuben şimdilik 15.000 TL talep ettiklerini beyanla şimdilik 25.000 TL tazminatın tahsilini talep etmiştir.
Mahkemece, kira sözleşmesinin 4. maddesinde, kiralanan yerin önündeki kısmın apartmanın ortak alanı olduğu ve kiraya uygun olmadığının açıkça belirtilmesine rağmen buranın kullanımının apartman yönetiminden alınacak izin ile sağlanabileceğinin mukaveleye eklendiği, böylece davalı karşı davacının kendi üzerine düşen yükümlülükleri yerine getirip dükkanı teslim ettiği, mal sahibinin kusuru olmadığı görülmekle davacının kiralayan aleyhine açtığı davanın reddi gerektiği, ayrıca kiracı davacının kira sözleşmesini tek taraflı ihtarname ile fesih etmesine rağmen usulünce bu yeri boşaltıp kiralayana teslim etmediği, bu nedenle 10 aylık kira bedelinden sorumlu olduğu belirtilerek asıl davanın reddine, karşı davanın kısmen kabulü ile 10 aylık ecrimisil bedeli olan 15000 TL "nin dava tarihinden itibaren kanuni faiziyle birlikte davacı karşı davalıdan alınıp, davalı karşı davacıya verilmesine, fazlaya ilişkin talebin reddine karar verilmiş, hükmün taraflarca temyizi üzerine Dairemizin 14/03/2019 günlü ve 2017/5751 Esas ve 2019/2135 Karar sayılı ilamı ile "Taraflar arasında görülen İstanbul Anadolu 9. Sulh Hukuk Mahkemesinin 2013/686 esas 2015/259 karar sayılı dosyasıyla, kiraya veren davalı-karşı davacı tarafından açılan davada, kira bedellerinin ödenmemesi nedeni ile başlatılan icra takibine itirazın iptali istendiği, mahkemece verilen hükümde kiracı Semra"nın haklı sebeplerle 19.04.2013 tarihi itibariyle kira sözleşmesinin feshettiğini kiralayana bildirdiği, kiralayanın bu tarihten sonra davalılardan kira bedeli talep edemeyeceğine yönelik gerekçe oluşturulduğu görülmekle, haklı fesih yönünden oluşan hukuki durum tarafları bağlayıcı niteliktedir. O halde mahkemece; taraflar arasında görülen itirazın iptali davasında kira sözleşmesinin haklı nedenle kiracı tarafından feshedildiğine yönelik hüküm kurulmakla, tarafları bağlayıcı niteliği bulunduğundan tarafların taleplerine ilişkin bu yönden değerlendirme yapılarak hüküm kurulması gerekirken, yazılı şekilde hüküm tesisi doğru görülmemiş, bozmayı gerektirmiştir." gerekçesiyle hükmün bozulmasına, bozma nedenine göre sair temyiz itirazlarının incelenmesine yer olmadığına karar verilmiştir.
İlama karşı davalı-karşı davacı vekili tarafından kararın düzeltilmesi talep edilmiş olmakla yeniden yapılan incelemede;
1-) Taraflar arasında 01/11/2012 başlangıç tarihli kira sözleşmesi konusunda uyuşmazlık bulunmamaktadır. Davacı-karşı davalı kiracı, 04/06/2013 tarihli ihtarname ile kira sözleşmesini, 19/04/2013 tarihi itibariyle feshettiğini ihtar etmiştir. Mahkemece, kiracının sözleşmeyi feshinin haklı bir nedene dayanmadığının kabulü ile asıl davanın reddine karar verilmiş, tarafların temyizi üzerine Dairemizce kira sözleşmesinin haklı nedenle kiracı tarafından feshedildiğinin tarafları bağlayıcı niteliği bulunduğundan tarafların taleplerine ilişkin bu yönden değerlendirme yapılması gerektiği belirtilerek hükmün bozulmasına karar verilmiştir. Asıl davada davacının talebi, demirbaş eşyalar bedeli ile fesih tarihinden önceki döneme ilişkin gelir kaybı istemine ilişkin olup davacının talepleri, kira sözleşmesinin feshine bağlı talepler olmayıp kira sözleşmesinin feshinin haklı nedene dayanıp dayanmadığının değerlendirilmesine ihtiyaç duyulmamaktadır. Yine karşı davada, kiraya verenin hor kullanma tazminatı ile tamir süresince kira kaybı talebi bulunmakta olup bu talep kiracının, kiralananı tam bir özenle kullanma ve sözleşme sonunda aldığı hali ile
kiraya verene teslim etmekle yükümlülüğe dayalı olup kiralananın tahliye edilmiş olması gereklidir. Kira sözleşmenin feshinin haklı olup olmaması sonuca etkili değildir. Karşı davada diğer bir talep ise ecrimisil istemine ilişkin olup kira sözleşmesinin feshinden sonra iş yerinin işgal edildiği iddiasına dayanılmaktadır. Kiracının ecrimisil sorumluluğu olup olmadığı da feshin sonucuna bağlı değildir. Bu durumda, kira sözleşmesinin haklı nedenle kiracı tarafından feshedildiğinin tarafları bağlayıcı niteliği bulunduğundan tarafların taleplerine ilişkin bu yönden değerlendirme yapılması gerektiği belirtilerek hükmün bozulmasına karar verilmiş ise de tarafların taleplerinin incelenmesi yönünden sözleşmenin haklı nedenle feshedilip feshedilmediğinin sonuca etkili olmadığı bu defaki incelemeden anlaşılmakla karar düzeltme isteminin kabulü ile Dairece verilen 14/03/2019 günlü ve 2017/5751 Esas ve 2019/2135 Karar sayılı ilamın kaldırılmasına karar vermek ve bozma nedenine göre tarafların sair temyiz itirazları incelenmediğinden, bu aşamada tarafların temyiz itirazlarının incelenmesi gerekmiştir.
2-) Asıl davaya yönelik temyiz itirazlarının incelenmesinde,
Davacı kiracı, 43.000 TL değerindeki demirbaş eşyayı önceki kiracıdan satın aldığını, kiralananı işletemediğinden bu demirbaş eşyalar nedeniyle zarara uğradığını beyan etmekte ise de söz konusu eşyalar taşınır eşyalar olup kiralananın tahliyesi sırasında davacı kiracı tarafından götürülebilecek niteliktedir. Davacı kiracı tarafından, demirbaş eşyaların kiralananda kaldığı, alınamadığı gibi bir iddia da ileri sürülmemiştir. Bu durumda davacı kiracı tarafından kiralananda kullanılan ve tahliye sırasında götürülen taşınır nitelikteki eşyaların süresinden önce fesih nedeniyle uğranılan zarar kapsamında değerlendirilmesi ve kiraya verenden talep edilmesi mümkün değildir.
Davacının diğer bir talebi ise 15/11/2012 tarihinden 19/04/2013 tarihine kadar dükkanı işletememekten kaynaklanan gelir kaybı istemidir. Kira sözleşmesinin düzenlendiği 15/11/2012 tarihinden kiralananın mühürlediği 19/04/2013 tarihine kadar kiralanan, davacı kiracının hakimiyeti altındadır. Bu süre boyunca faaliyetine engel olunduğuna ilişkin bir iddia da bulunmamaktadır. Kiralananın, kiracının kullanımında olduğu dönem için gelir kaybı istenemeyecektir. Bu nedenle asıl davada davacının taleplerinin belirtilen gerekçelerle reddi gerekirken sözleşmenin feshinde kiraya verenin kusuru bulunmadığı gerekesiyle reddedilmesi doğru değil ise de sonucu itibariyle doğru olan redde ilişkin hüküm yönünden yeniden yargılama yapılması gerekmediğinden, gerekçenin düzeltilerek onanması HUMK 438/7.maddesi gereğidir.
3-)Karşı davaya yönelik temyiz itirazlarına gelince;
Dosya kapsamına, toplanan delillere, mevcut deliller mahkemece takdir edilerek karar verilmiş olmasına ve takdirde de bir isabetsizlik bulunmamasına göre davacı-karşı davalının tüm, davalı-karşı davacının sair temyiz itirazları yerinde değildir.
4-)Karşı davada, davacı kiraya veren, hor kullanma tazminatı ve tamir süresince kira kaybı talebinde bulunmuştur. Mahkemece, bu talep yönünden davanın reddine karar verilmiş ise de kararının gerekçesinde, hükmedilen sonuca nasıl varıldığı konusunda herhangi bir açıklamaya yer verilmemiştir. Bu bakımdan öncelikle, yasanın aradığı anlamda gerekçeli bir hüküm mevcut olmaması nedeniyle, mahkemece verilen karar usul ve yasaya uygun görülmemiştir.
6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu"nun 316. maddesi hükmü uyarınca kiracı kiralananı tam bir özenle kullanmak ve aynı Kanunun 334. maddesi gereğince sözleşme sonunda aldığı hali ile kiralayana teslim etmekle yükümlüdür. Ancak kiracı sözleşmeye uygun kullanma dolayısıyla oluşan eskime ve bozulmalardan sorumlu olmayıp münhasıran kötü kullanım nedeniyle oluşan zarar ve hasardan sorumludur.
Kiracı, kiralananı özenle kullanma ve teslim aldığı gibi iade etmekle yükümlü olup, olağan kullanım nedeniyle oluşan zarar ve hasar dışında, kiralananda hor kullanma sonucu meydana gelen zarardan sorumlu olacaktır. O halde Mahkemece, taraf delilleri değerlendirilerek, dava konusu kiralanan taşınmazda hor kullanmadan kaynaklanan bir hasar meydana gelip gelmediği, hasar meydana gelmiş ise bu hasarın ne kadar sürede ne bedel ile giderilebileceğinin tespit edilmesi ve kullanım süresi ile orantılı olarak yıpranma payının hesap edilip alacaktan düşülmesi gerektiği gözetilerek sonucuna göre bir karar verilmesi gerekirken yazılı şekilde talebin reddine karar verilmesi doğru görülmediğinden hükmün bu sebeple bozulması gerekmiştir.
SONUÇ: Yukarıda birinci bentte açıklanan nedenlerle karar düzeltme isteminin kabulü ile Dairemizin 14/03/2019 gün, 2017/5751 Esas ve 2019/2135 Karar sayılı bozma ilamının kaldırılmasına, ikinci bentte açıklanan nedenlerle, asıl davanın reddine ilişkin kararın gerekçesinin değiştirilerek ve düzeltilerek ONANMASINA, üçüncü bentte açıklanan nedenlerle karşı davada, davacı-karşı davalının tüm, davalı-karşı davacının sair temyiz itirazlarının reddine, dördüncü bentte açıklanan nedenlerle karşı davada verilen hükmün davalı-karşı davacı yararına BOZULMASINA, peşin alınan karar düzeltme harcının istek halinde düzeltme isteyene iadesine, 14/01/2020 gününde oy birliğiyle karar verildi.