Yargıtay 3. Hukuk Dairesi 2021/8430 Esas 2022/341 Karar Sayılı İlamı

MAHKEMESİ : İZMİR BÖLGE ADLİYE MAHKEMESİ 4. HUKUK DAİRESİ
İLK DERECE
MAHKEMESİ : FETHİYE 3. ASLİYE HUKUK MAHKEMESİ

Taraflar arasında ilk derece mahkemesinde karşılıklı görülen alacak davalarının reddine dair verilen karar hakkında bölge adliye mahkemesi tarafından yapılan istinaf incelemesi sonucunda; taraf vekillerinin istinaf başvurularının reddine yönelik olarak verilen kararın, süresi içinde taraf vekillerince temyiz edilmesi üzerine; temyiz dilekçelerinin kabulüne karar verildikten sonra, dosya içerisindeki bütün kağıtlar okunup gereği düşünüldü:

Y A R G I T A Y K A R A R I
Davacı; 347 ada 1 parsel sayılı taşınmaz üzerinde bulunan ...Otel isimli yeri 05/10/2007 tarihinde bar, restaurant ve havuzdan oluşan müştemilatı ile 20/09/2008 tarihli tahliye taahhüdüne göre 48 oda olarak kiraladığını, daha sonra kiraya verenin muvafakatı ile otelin bulunduğu alana 8 odalı ek bina, restaurant, mutfak ve resepsiyon inşa ettiğini, mahkeme aracılığıyla yaptığı inşaat işleri ile bunlara ilişkin giderlerin ve maliyetlerin tespit edildiğini, bilirkişi raporlarına göre yapılan inşaat işlerinin değerinin tespit tarihi itibariyle 261.250 TL olduğunu, ilave binaları kira sözleşmesine dayanarak yaptığını, yapılan iş kadar davalı tarafın zenginleştiğini, davalı kiraya verenin yapılan işleri benimsediğini ve tahliyeden sonra başka kişilere kiraya verdiğini, buralardan gelir elde ettiğini, masrafları sebepsiz zenginleşme hükümleri kapsamında isteme hakkı doğduğunu iddia ederek; 261.250 TL’nin tespit tarihi olan 09/11/2012 tarihinden itibaren işleyecek yasal faizi ile davalıdan tahsilini talep etmiştir.
Davalı davacı şirketin tacir olduğunu, talebin kira sözleşmesi kapsamında olmadığını, davacının kira sözleşmesinin kapsamında olmayan alana izinsiz olarak müştemilat yapıldığını, sebepsiz zenginleşmeye ilişkin talebin zamanaşımına uğradığını, karşı tarafın binayı 2008 yılında yaptığını, 2008 yılında kaçak kaydı tutulduğunu ve bunun tutanakla sabit olduğunu, kira sözleşmesinin (g) bendinde de; "kiracının kiralananda kiralayanın yazılı muvafakatını almadan tadilat ve değişiklik yapamayacağının, izinsiz yapılan tadilatlar için kiralayandan hiçbir masraf talep edemeyeceğinin kararlaştırıldığını, kiracının kiralanana yönelik değer arttırıcı masraf ve harcamaları sebepsiz zenginleşme hükümlerine göre isteyebilmesi için sözleşmede hüküm bulunması gerektiğini, tadilatlara rızasının bulunmadığını, tacirin basiretli davranma yükümlülüğü olduğunu, devamlı olarak yaptığı işlerle ilgili mevzuatı ve ne yapması gerektiğini tacir olmayanlardan daha iyi bilmesi gerektiğini, yazılı muvafakat almadan masraflarının bedelini istemeyeceğini bildiği halde bina inşa ettiğini, davacının inşa ettiğini belirttiği ve bedelini istediği yapı için belediyeden alınmış ruhsat bulunmadığını, kaçak yapı olduğunu, yapının her an belediyece yıkılmasının mümkün olduğunu, davacıya 48 oda, havuz, havuz başı restorant ve barı kiraya verdiğini, davacının ise taşınmazınının diğer kısımlarını otopark olarak kullandığını, davaya konu ettiği kaçak binayı yaptığını, binanın önüne alakart restoran yaptığını ve kira sözleşmesine konu olmayan yerler için kullanım bedeli ödemediğini savunarak davanın reddini istemiş; karşı davasında ise; sözleşme kapsamı alanı dışında kalıp davacı tarafından işgal edilen alan için şimdilik 10.000 TL ecrimisil bedelinin davalıdan tahsilini talep etmiştir.
Davacı, karşı davanın, zamanaşımına uğradığını savunarak, reddini istemiştir.
İlk derece mahkemesince; kira sözleşmesinde kiracının kiraya verenin yazılı muvafakatini almadan tadilat ve değişiklik yapamayacağının ve izinsiz yaptığı tadilatlar için kiraya verenden bedel talep edemeyeceği hususunun düzenlendiği, davacının davalıdan yazılı muvafakat aldığını ispatlayamadığı gerekçesiyle; asıl davanın reddine, davalı-karşı davacının kiralananın kullanımı süresince karşı davalının tadilatlarına ve bu yerlerin kullanımına ses çıkarmadığı, taşınmaza yapılan eklentiler neticesinde zenginleştiği ve taşınmazı bu haliyle dava dışı kişiye kiralayarak tasarrufta bulunduğu, davalı karşı davacının ecrimisil talebinin TMK madde 2'de düzenlenen iyi niyet ile bağdaşmayacağı gerekçesiyle, karşı davanın reddine karar verilmiş; karara karşı taraf vekilleri istinaf yoluna başvurmuştur.
Bölge adliye mahkemesince; asıl davaya konu imalatlar kira sözleşmesine konu otel ile birlikte kullanılmak üzere inşa edildiğinden bunların kira sözleşmesi hükümleri kapsamında değerlendirilmesi gerektiği, eklentilerin yapı kullanma izini bulunmayan kaçak yapı niteliğinde olduğu, sözleşme hükmüne göre davalının yazılı izninin alındığının da kanıtlanamadığı, sözleşme ile ilgili olmayan bir imalat yapıldığı konusunda somut bir iddia ve delil bulunmadığından asıl davanın reddinin doğru olduğu; karşı davacı kiraya verenin taşınmazın kira ilişkisi içinde kullanıldığı süreçte, yapılan tadilatlara ve bu yerlerin kullanımına ses çıkarmadığı, kira sözleşmesinin feshi veya uyarlanması talebinde bulunmadığı, taşınmazı yapılan eklentiler ile birlikte teslim aldıktan sonra bu haliyle dava dışı kişiye kiralayarak tasarrufta bulunduğu, aralarındaki sözleşmenin devamı sırasında bir istekte bulunmadan sözleşmenin sona ermesinden sonra ve karşı dava yolu ile geriye dönük olarak bu taşınmazlardan ecrimisil istemesinin talep hakkının kötüye kullanılması niteliğinde olduğu, sözleşmeye aykırı olarak yaptığı iddia edilen imalatlar nedeniyle geçmişe dönük talepte bulunmasını gerektiren başkaca haklı bir neden bulunmadığından karşı davanın reddinde isabetsizlik bulunmadığı gerekçesiyle, tarafların istinaf başvurularının esastan reddine karar verilmiş; karar, taraflarca temyiz edilmiştir.
6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun "hukukun uygulanması" başlıklı 33. maddesi uyarınca, hakim, Türk hukukunu resen uygular. Buna göre bir davada maddi vakıaları ileri sürmek taraflara, hukuki nitelendirmeyi yapmak ise hâkime ait bir görevdir. Hakim, tarafların iddia ve savunmalarında ileri sürdükleri maddi vakıa ve deliller ile bağlı iken, hukuk, nitelendirmeleri ile bağlı değildir.
4721 sayılı Türk Medeni Kanunu'nun (TMK) 684. maddesi uyarınca bir şeye malik olan kimse, o şeyin bütünleyici parçalarına da malik olur. Aynı Kanun'un taşınmaz mülkiyetinin kapsamını düzenleyen 718. maddesi "Arazi üzerindeki mülkiyet, kullanılmasında yarar olduğu ölçüde, üstündeki hava ve altındaki arz katmanlarını kapsar. Bu mülkiyetin kapsamına, yasal sınırlamalar saklı kalmak üzere yapılar, bitkiler ve kaynaklar da girer." düzenlemesini içerir. Kural olarak üst arza tabidir. Bu kuralın bir yansıması olarak TMK'nın 722 maddesi uyarınca bir kimse, başkasının arazisindeki yapıda kendisinin malzemesini kullanırsa, bu malzeme arazinin bütünleyici parçası olur. Görülmektedir ki kanun koyucu, böyle bir durumda taşınmazların durumunu genel hükümlere bırakmamış, bu duruma özel olarak TMK 722-724 arasında ayrıca düzenlemiştir. TMK m. 723 uyarınca "Malzeme sökülüp alınmazsa arazi maliki, malzeme sahibine uygun bir tazminat ödemekle yükümlüdür.
Yapıyı yaptıran arazi maliki iyiniyetli değilse hâkim, malzeme sahibinin uğradığı zararın tamamının tazmin edilmesine karar verebilir.
Yapıyı yaptıran malzeme sahibi iyiniyetli değilse, hâkimin hükmedeceği miktar bu malzemenin arazi maliki için taşıdığı en az değeri geçmeyebilir."
Somut olayda, taraflar arasında 30/11/2008 başlangıç- 30/11/2012 bitiş tarihli kira sözleşmesi imzalanmıştır. Kira sözleşmesinde kiralanan, "boş temiz otel bar restaurant ve havuzdan oluşan müştemilat" olarak tanımlanmıştır. Asıl dava davacısı, kiralananın üzerinde bulunduğu taşınmaz üzerine kiralananla birlikte kullanmak üzere inşa ettiği birtakım yapılar nedeniyle davalı tarafın zenginleştiğini iddia ederek, inşa ettiği bu yapıların bedelini talep etmektedir. Kira sözleşmesi ile ana taşınmaz kiraya verilmemiş olup davacının talebine konu yapılar kira sözleşmesi kapsamında yer almayan alana yapılmıştır. Bu durumda uyuşmazlık konusu yapıların kira sözleşmesi kapsamı dışında olduğu ve kira sözleşmesi kapsamında çözümlenemeyeceği anlaşılmıştır.
Diğer taraftan gerek öğretide gerekse yargısal uygulamalarda ifade edildiği üzere ecrimisil, diğer bir deyişle işgal tazminatı, hak sahibinin, taşınmazı kullanması nedeniyle kötü niyetli zilyetten isteyebileceği bir bedeldir. Uygulamada taşınmazı kullanan kişi, haklı bir sebebe dayandığına inanarak veya bir edim karşılığı ya da davacının rızası dahilinde kullandığından bahisle yararlanmayı sürdürüyorsa bu gibi hallerde, rızanın ortadan kalkması veya tarafların aldıklarını iade etmesine kadar taşınmazı elinde bulundurma haksız ve kötü niyetli kullanım kabul edilmemektedir. Rızaya dayalı kullanım, haksız ve kötü niyetli bulunmadığından tazminat ile sorumluluk da söz konusu olmamaktadır.
Somut olayda; karşı davalının, karşı davacının arazisine kendi malzemesiyle yapı yaptığı ve kira sözleşmesine konu kiralananın tahliye edildiği, kiralanan tahliyesi ile dava konusu yapıların zilyetliğinin de karşı davacıya bırakıldığı uyuşmazlık konusu değildir. Uyuşmazlık; söz konusu yapının yapımı hususunda taraflar arasında bir irade uyuşması olup olmadığı, karşı davacının yapı inşasına ve kullanımına rıza gösterip göstermediği ve bu doğrultuda karşı davalının karşı davacı arazi sahibinin yapıyı kullandığı süreye yönelik ecrimisil talebinden sorumlu olup olmadığı hususundadır. Karşı davalı süresi içinde zamanaşımı definde de bulunmuştur.
Buna göre ilk derece mahkemesince; davacı-karşı davalının, kira sözleşmesi kapsamında yer almayan alana inşa ettiği yapıların davalı-karşı davacının muvafakatiyle yapıldığı iddiasının incelenmesi bu bağlamda yukarıda açıklanan yasal düzenlemeler aşığında tarafların gösterdikleri delillerin değerlendirilmesi, ulaşılacak sonuca göre asıl ve karşı davanın esası hakkında (davacı-karşı davalının karşı davanın zamanaşımına uğradığı yönündeki savunması da dikkate alınmak suretiyle) bir karar verilmesi gerekirken, yanılgılı değerlendirmeyle asıl ve karşı dava hakkında yazılı şekilde karar verilmiş olması, usul ve kanuna aykırı olup bozmayı gerektirmiştir.
İlk derece mahkemesi kararının, yukarıda açıklanan nedenlerle bozulmasına karar verilmiş olduğundan, HMK'nın 373/1 maddesi uyarınca, işbu karara karşı yapılan istinaf başvurusunun esastan reddine ilişkin bölge adliye mahkemesi kararının da kaldırılmasına karar verilmiştir.
SONUÇ: Yukarıda açıklanan nedenlerle 6100 sayılı HMK'nın 373/1 maddesi uyarınca temyiz olunan bölge adliye mahkemesi kararının KALDIRILMASINA, aynı Kanun'un 371. maddesi uyarınca ilk derece mahkemesinin kararının taraflar yararına BOZULMASINA, peşin alınan temyiz harçlarının istek halinde temyiz edenlere iadesine, dosyanın ilk derece mahkemesine, kararın bir örneğinin de bölge adliye mahkemesine gönderilmesine, 24/01/2022 tarihinde oy birliği ile karar verildi.