MAHKEMESİ : ... BÖLGE ADLİYE MAHKEMESİ 7. HUKUK DAİRESİ

Taraflar arasında ilk derece mahkemesinde görülen alacak davasında verilen hüküm hakkında bölge adliye mahkemesi tarafından yapılan istinaf incelenmesi sonucunda; davacı vekilinin istinaf başvurusunun esastan reddine yönelik olarak verilen hükmün, süresi içinde davacı vekili tarafından temyiz edilmesi üzerine; temyiz dilekçelerinin kabulüne karar verildikten sonra, dosya içerisindeki bütün kağıtlar okunup gereği düşünüldü:

Y A R G I T A Y K A R A R I

Davacı; davalının 04.06.1993 tarihli harici satış senediyle, ... ili merkez ... köyü ... mevkiindeki 500 m2"lik tapusuz arazisini satıp, satış bedeli olan 50.000.000 TL"yi (eski para) peşin olarak aldığını, taşınmazın davalı adına tapulandığını öğrenince devrini talep ettiğini, ancak tapu devrinin yapılmadığını belirterek, sözleşmeye konu taşınmazın tapu kaydının iptali ile davacı adına tesciline, bu mümkün olmadığı taktirde sebepsiz zenginleşme kurallarına göre denkleştirici adalet kuralı uyarınca, satış bedeli olarak verilen bedelin ilk ödeme tarihindeki alım gücüne ulaşacak şekilde hesaplattırılarak davalıdan tahsiline karar verilmesini talep ve dava etmiş, dava dilekçesinde dava değerini 2.000 TL olarak göstermiş, 02.06.2017 tarihinde talebini taşınmazın rayiç değeri üzerinden 136.800,00 TL"ye yükseltmiştir.
Davalı; alacağın zamanaşımına uğradığını, hiçbir zaman dava konusu taşınmazın maliki olmadığını, zilyetlik hakkını devrettikten sonra dava konusu taşınmazın akıbetini takip etmek zorunda olmadığını, sözleşmenin resmi şekilde yapılmadığını, davacının zilyetliğindeki taşınmazı kullandığını, bedel iadesi talebinin haksız olduğunu ileri sürerek davanın reddini istemiştir.
Mahkemece; geçersiz bir sözleşme nedeni ile edinimi ifa eden tarafın verdiğini sebepsiz zenginleştirme kuralına bağlı olarak geri isteyebileceği, denkleştirici adalet kuralı uyarınca, satış bedeli olarak verilen bedelin dava tarihi itibariyle ulaştığı alım gücünün bilirkişiye hesaplattırıldığı gerekçesiyle davanın kısmen kabulüne, 25.605,68 TL"nin 30/12/2014 tarihinden itibaren yasal faizi ile birlikte davalıdan alınarak davacıya verilmesine karar verilmiştir.
Mahkemece verilen karara karşı davacı tarafından istinaf kanun yoluna başvurulmuştur. Bölge Adliye Mahkemesince; tapulu taşınmazların haricen satışının geçersiz olduğu, herkesin aldığını iade yükümlü olduğu, ödenen bedelin ulaştığı alım gücü bilirkişiye hesaplattırılarak sonuca gidilmesinde isabetsizlik bulunmadığı gerekçesiyle davacının istinaf başvurusunun HMK 353/1-b/1 maddesi gereğince esastan reddine karar verilmiş, hüküm davacı tarafından temyiz edilmiştir.
Dava; taşınmaz satış sözleşmesi ile ödenen bedelin iadesi talebine ilişkindir.
Somut olayda, taraflar arasında imzalanan 04.06.1993 tarihli "Satış Senedi" başlıklı sözleşmesi incelendiğinde; davalının davacıya zilliyetliğinde bulunan ... ili, Merkez ... Köyü ... Mevkiinde bulunan arazinin 500m2"sini sattığı, bedeli olan 50.000.000 TL"yi aldığı, satışı yapılan arazinin doğusu Burdur karayolu, batısı ... Bülbül, kuzeyi ... ile çevrili olduğu belirtilmiştir.
Yargılama sırasında, davacı tarafından, dava konusu taşınmazın ... ili, ... ilçesi, ... mahallesi 1899 ada 3 numaralı taşınmaz olduğunun belirtilmesi üzerine, bu taşınmazın tapu kayıtları ilgili Tapu Müdürlüğünden getirtilmiş, bu kayıtlara karşı davalı vekili; tapu kayıtları ile davacının hak iddia ettiği yer arasında bir bağlantı olmadığını bildirmiştir.
Mahkemece mahallinde yapılan keşifte dinlenen mahalli bilirkişi ...; mahkeme heyeti ile gezilen yerde ... ve ..."ün yeri olmadığı, oradan 2km ileride yerleri olduğu, davalının gezilen yerde tapulu yeri olduğunu duymadığını beyan etmiş, mahalli bilirkişi ... ise; bu yerde davalının yeri olduğunu duymadığını, 500mt ileride davalının yeri olduğunu bildiğini, gezilen yerde ... ve ..."ün yeri olmadığı, ... istikametinde 400-500mt aşağıda yerleri olduğunu beyan etmiştir.
Mahkemece yapılan keşif sonrası ziraat ve inşaat mühendisi bilirkişilerin düzenlediği 02.12.2016 tarihli rapora karşı, davalı vekili itiraz dilekçesinde; davalının, keşif esnasında davacı tarafından gösterilen yerin mülkiyetini veya zilyetliğini hiçbir zaman davacıya devretmediğini, keşif esnasında dinlenen mahalli bilirkişilerin bile, müvekkilinin, keşifte gösterilen yerin hiçbir zaman maliki veya zilyedi olmadığını belirttiklerini beyan etmiştir.
Dosya kapsamından, taraflar arasında imzalanan ve davalı tarafından imzası inkar edilmeyen 04.06.1993 tarihli "Satış Senedi" başlıklı sözleşmeye konu taşınmazın bilgilerinin tereddüte yer vermeyecek şekilde belirlenmediği, sözleşme tarihinde bu yerin tapuya kayıtlı olup olmadığının anlaşılmadığı görülmüştür.
Tapuya kayıtlı olmayan taşınmazlar TMK 762 maddesi hükmüne göre menkul mal niteliğindedir. Aynı kanunun 763 maddesi uyarınca bu gibi malların mülkiyetinin devri zilyetliğin karşı tarafa teslimi ile gerçekleşir. Tapusuz taşınmazların satışı resmi şekle bağlı olmadığından adi yazılı senetle satışı mümkündür. Taraflar arasındaki satış sözleşmesi adi şekilde yapılsa bile zilyetlik devredilmekle geçerli hale gelir. Bu durumda davacı, taşınmazın ifanın imkansız olduğu tarihteki rayiç bedelini talep edebilecektir.
Tapuya kayıtlı olan taşınmazlar için ise, taraflar arasında yapılan satış sözleşmesi resmi şekilde yapılmadığı sürece geçersiz olup, sebepsiz zenginleşmeye konu alacağın iadesine karar verilirken, taşınmazın satış bedelinin alım gücünün ilk ödeme günündeki alım gücüne ulaştırılması ve bu şekilde iadeye karar verilmesi gerekir. Bu güncelleme yapılırken, güncellemeye esas alınan somut veriler tek tek uygulanarak, ödeme tarihinden ifanın imkânsız hale geldiği tarihe kadar paranın ulaştığı değer her bir dönem için hesaplanmalı, sonra bunların ortalaması alınmalıdır.
Başka bir deyişle, denkleştirici adalet kuralı gereğince iadeye karar verilirken, satış bedeli olarak verilen paranın alım gücünün, ifanın imkansız hale geldiği tarihteki alım gücüne uyarlanması zorunluluğu bulunmaktadır. Ödenen satış bedelinin, ifanın imkansız hale geldiği tarih itibariyle (çeşitli ekonomik etkenlerin TEFE-TÜFE artış oranları, altın ve döviz kurlarındaki artışlar, memur maaş ve işçi ücretlerindeki artışlar, faiz ve benzeri ekonomik göstergelerin ortalamaları alınmak suretiyle) ulaşacağı alım gücü, yukarıda açıklanan ilke ve esaslar çerçevesinde, uzman bilirkişi heyetinden denetime elverişli rapor alınmak suretiyle belirlenmeli; bu yolla belirlenecek miktara hükmedilmelidir.
Hal böyle olunca; mahkemece, taraflardan 04.06.1993 tarihli sözleşmeye konu taşınmazın bilgileri sorularak, bildirilen kayıtların ilgili Tapu Müdürlüğünden getirtilmesi, en yaşlı, tarafsız ve yöreyi iyi bilen şahıslar arasından seçilecek yerel bilirkişiler, taraf tanıkları, fen ve ziraat mühendisi bilirkişinin katılımı ile mahallinde yeniden keşif yapılarak, yerel bilirkişiler ve tanıklardan sözleşmede belirtilen taşınmazın ve sınırlarının (doğusu, batısı, kuzeyi gibi) tek tek sorulması, sözleşmede belirtilen taşınmazın hangi tapu kaydı kapsamında kaldığı hususunun duraksamasız belirlenmesi, kayıtların kapsadığı taşınmazı gösterir fen bilirkişi tarafından düzenlenecek denetlemeye elverişli krokili rapor alınması, sözleşme tarihinde taşınmazın tapu kaydının olup olmadığının belirlenmesi, bundan sonra tüm deliller, dava ve ıslah dilekçesi birlikte değerlendirilerek ve yukarıdaki açıklamalar da gözetilerek sonucuna göre bir karar verilmesi gerekirken, eksik inceleme ve araştırma neticesinde hüküm kurulması doğru görülmemiş, bu husus bozmayı gerektirmiştir.
Kabule göre de; bilirkişi raporunda satış bedeli olarak verilen paranın alım gücünün ilk ödeme tarihindeki alım gücüne ulaştırılması için yapılan hesaplamada USD, külçe altın, TEFE oranları, işçi ücret artışları ve yapı, tesis ve onarım işleri ihalelerinde kullanılan müteahhitlik karneleri ve iş bitirme belgelerinin değerlendirme katsayılarının hesaplamaya dahil edilmiş olup, ödemenin denkleştirici adalet ilkesi gereğince güncellenmiş değerinin tespiti yönünden az yukarıda açıklanan ilke ve esaslara uygun olmayan bilirkişi raporunun hükme esas alınması doğru değildir.
İlk derece mahkemesi kararının, yukarıda açıklanan nedenle bozulmasına karar verilmiş olduğundan, HMK"nun 373 üncü maddesinin birinci fıkrası uyarınca, işbu karara karşı yapılan istinaf başvurusunun esastan reddine ilişkin bölge adliye mahkemesi kararının da kaldırılmasına karar verilmiştir.
SONUÇ: Yukarıda açıklanan nedenlerle 6100 sayılı HMK"nun 373. maddesinin birinci fıkrası uyarınca temyiz olunan Bölge Adliye Mahkemesi kararının KALDIRILMASINA, aynı Kanunun 371. maddesi uyarınca İlk Derece Mahkemesi kararının taraflar yararına BOZULMASINA, peşin alınan temyiz harcının istek halinde temyiz edene iadesine, dosyanın İlk Derece Mahkemesine, kararın bir örneğinin de Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine, 27/02/2020 tarihinde oy birliği ile karar verildi.