MAHKEMESİ:SULH HUKUK MAHKEMESİ

Taraflar arasındaki asıl davada; alacak, karşı davada; tazminat davasının mahkemece yapılan yargılaması sonucunda, asıl davanın reddine, karşı davanın kısmen kabulüne yönelik olarak verilen hükmün, süresi içinde davacı/karşı davalı vekili tarafından temyiz edilmesi üzerine; temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra, dosya içerisindeki kağıtlar okunup gereği düşünüldü:

Y A R G I T A Y K A R A R I

Davacı; davalıya ait işyerini büro olarak kiraladığını, taşınmazda tadilat yaptığını ancak davalının ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açtığını, kiralananı tahliye ettiklerini ileri sürerek 10.000 TL faydalı ve zorunlu masraf alacağının tahsilini talep etmiştir.
Davalı cevap ve karşı davada; kiracının dava dışı ... olduğunu, ancak davacının taşınmazı kullandığını tespit edince davacıya karşı tahliye davası açtığını, davacının sözleşmeye taraf olmadığından faydalı ve zorunlu masraf alacağı isteyemeyeceğini, tespit yaptırdıklarını ve kiralananda hasar bulunduğunu savunarak, asıl davanın reddine, karşı davada 2.600 TL nin tahsiline karar verilmesini istemiştir.
Mahkemece, asıl davanın reddine, karşı davanın kabulüne karar verilmiş, hüküm davacı/karşı davalı vekili tarafından temyiz edilmiştir.
1)Dosyadaki yazılara, kararın dayandığı delillerle yasaya uygun gerektirici nedenlere ve özellikle delillerin takdirinde bir isabetsizlik bulunmamasına göre davacı/karşı davalının diğer temyiz itirazlarının reddi gerekir.
2) Yerleşik uygulama, kiracının kiralanana yaptığı faydalı ve zorunlu masrafların yapıldığı tarih itibariyle TBK" nun 530. maddesi (BK. 414.m) kapsamında vekaletsiz iş görme hükümlerine göre davalı kiraya verenden isteme hakkı olduğu yönündedir. Kural olarak bu gibi zorunlu ve faydalı masrafların kira sözleşmesinin başlangıcında yapılmış olduğu kabul edilmektedir. Kiralananın tahliyesi sonunda kiralayan bunları benimsemiş ve kiracı aleyhine sebepsiz zenginleşme meydana gelmiştir. Kiraya verenin sorumluluğu faydalı imalatların imal tarihindeki değerinden yıpranma payı düşülmek suretiyle bulunacak değer kadardır.
Mahkemece hükme esas alınan bilirkişi raporunda, imalatların faydalı ve zorunlu masraf olup olmadığı değerlendirilmemiş, yapılan imalatların mecurda kaldığına dair tespit bulunmadığı, taşınmazda hor kullanma tespit ettiklerini beyan edilmiş olup, yapılan araştırma ve hükme esas alınan bilirkişi raporu hüküm vermeye yeterli değildir. Bu durumda
mahkemece, kiracı tarafından yapılan imalatların hangisinin zorunlu ve faydalı masraflar, hangilerinin lüks masraflar olduğunun belirlenmesi, davacı tarafından dosyaya sunulan resimlerin bilirkişi tarafından incelenmesi, imalatların imal tarihleri itibariyle değerleri, yıpranma durumları, sabit nitelikte olup olmadıkları, davalı kiraya verenin imalatları benimseyip benimsemediği, kira sözleşmesinde kiralananın boyalı mı yoksa boyasız mı teslim edildiğinin üzerinde durulması, boyasız teslime dilmiş ise kiraya verenin boya-badana bedeli isteyemeyeceği hususları ayrıntılı olarak konusunda uzman bilirkişi kurulundan alınacak rapor ile belirlenerek, faydalı ve zorunlu masrafların bedellerinin hüküm altına alınması gerekirken eksik inceleme ile yazılı şekilde karar verilmesi doğru değildir.
3-) 6098 sayılı T.B.K.nun 316. (B.K.nun 256) maddesi hükmü uyarınca kiracı kiralananı tam bir özenle kullanmak ve aynı kanunun 334. (B.K.nun 266) maddesi gereğince sözleşme sonunda aldığı hali ile kiralayana teslim etmekle yükümlüdür. Ancak kiracı sözleşmeye uygun olağan kullanma dolayısıyla oluşan eskime ve bozulmalardan sorumlu olmayıp münhasıran kötü kullanım nedeniyle oluşan zarar ve hasardan sorumludur. Davalının kiralananı kullandığı süre ve kullanma amacı gözetildiğinde olağan kullanımdan kaynaklanan yıpranma ve eskimelerin olacağı kuşkusuzdur.
Mahkemece olağan ve hor kullanım değerlendirmesi yapılarak, hor kullanma nedeniyle oluşan zarar belirlendikten sonra kullanım süresi ile orantılı olarak yıpranma payı hesap edilerek, belirlenen zarar tutarından düşülmesi gerekir. Mahkemece gerçek zararın belirtilen şekilde tespit edilerek sonucuna göre bir karar verilmesi gerekirken eksik inceleme ile yetersiz bilirkişi raporuna dayalı olarak karar verilmesi hatalı olmuştur.
SONUÇ: Yukarıda birinci bentte açıklanan nedenle davacı/ karşı davalının sair temyiz itirazlarının reddine, ikinci ve üçüncü bentte açıklanan nedenlerle temyiz olunan kararın davacı/karşı davalı yararına BOZULMASINA ve peşin alınan temyiz harcının istek halinde temyiz edene iadesine, 6100 sayılı HMK"nun geçici madde 3 atfıyla 1086 sayılı HUMK.nun 440.maddesi gereğince kararın tebliğinden itibaren 15 günlük süre içerisinde karar düzeltme yolu açık olmak üzere, 30.11.2017 tarihinde oybirliğiyle karar verildi.