MAHKEMESİ : Bursa 3. Asliye Hukuk Mahkemesi
TARİHİ : 17/09/2013
NUMARASI : 2012/370-2013/481

Davacı vekili tarafından, davalı aleyhine 04.06.2012 gününde verilen dilekçe ile satış vaadi sözleşmesine dayalı tapu iptali ve tescil istenmesi üzerine yapılan yargılama sonunda; davanın kabulüne dair verilen 17.09.2013 günlü hükmün Yargıtayca incelenmesi davalı vekili tarafından istenmekle süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra dosya ve içerisindeki bütün kağıtlar incelenerek gereği düşünüldü:

_K A R A R_

Dava, satış vaadi sözleşmesine dayalı tapu iptali ve tescil, mümkün olmadığı takdirde arsa payının tescili isteğine ilişkindir.
Davalı vekili, taşınmazda kat irtifakı kurulamadığını, tapuların devrinin imkansız olduğunu savunmuştur.
Mahkemece, dava konusu binanın imara aykırı olması nedeniyle kat irtifakının kurulması mümkün olmadığından sözleşmedeki kat irtifakının kurulmasından sonra ferağın verileceği şeklindeki savunmanın TMK’nın 2. maddesine göre hakkın kötüye kullanılmasını teşkil edeceği, inşaatın alınan yapı ruhsatına aykırı yapılmasının kusurunun davalı yapı sahibine ait olduğu gerekçesiyle davacının ikinci kademedeki isteği olan arsa payının tesciline karar verilmiştir.
Hükmü, davalı vekili temyiz etmiştir.
24.04.1978 tarihli ve 3/4 sayılı Yargıtay İçtihatı Birleştirme Kararına göre, tapuda arsa niteliğinde kayıtlı olmasına rağmen ileride kat irtifakı veya kat mülkiyeti kurulduğunda bir paya bağlanacak bağımsız bölümün ayrı bir taşınmaz niteliği kazanmadan önce satış veya temlik işlemine konu yapılması halinde mahkemece temlik işleminin tarafına geçirilmesi gereken payın
bilirkişi marifetiyle keşif yapılarak ileride kat irtifakına esas teşkil edecek arsa payı olarak belirlenmesi, dava konusu yapılması halinde davacı 3. kişiye ancak bu payın tescil edilmesi olanaklıdır.
Burada üzerinde durulması gereken husus kat mülkiyeti ya da kat irtifakı kurulmamış bir taşınmazdan bağımsız bölüm satış vaadinde bulunulması ve satışı vaat olunan bağımsız bölümün yer aldığı yapı "kaçak-imara aykırı" ise olayın ne şekilde bir çözüme kavuşturulması gerektiğidir.
3194 sayılı İmar Kanununun 26 ve 27. maddelerinde belirtilen ayrık durumlar dışında inşaata başlanmadan önce tüm yapılar için ruhsat alınması zorunludur. Bu belge ile arsa maliki taşınmazı üzerine yapı yapabilme yetkisini kazanır. Ruhsat alınarak inşaata başlanmış ve ruhsata uygun olarak yürütülerek tamamlanmış ise bir sorun yoktur. Ancak, ruhsat alınmadan inşaata başlanmışsa ortada imar mevzuatına aykırı bir yapı var demektir. Bu tür inşaat "kaçak inşaat" tır. İmar Kanununun 32. maddesine göre ruhsat alınmış olmakla beraber inşaat, ruhsat ve eklerine aykırı yapılmışsa bu inşaat kaçak yapı sayılacağından yıkıma tabi tutulur. Ruhsatsız veya ruhsata aykırı olarak yapılan bina veya bağımsız bölümler yasaya uygun hale getirilmezse yıkılması gerektiğinden ve yıkılacak yerlerle ilgili olarak yaratılmış ekonomik değerlerin korunması söz konusu olamayacağından bu yere arsa payı tanınarak tapuya tescili olanaksızdır.
Başka bir ifadeyle 24.04.1978 tarihli ve 3/4 sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Büyük Genel Kurulu Kararının ancak imar mevzuatına uygun inşa edilmiş fakat henüz kat irtifakı veya kat mülkiyeti kurulmamış binalardaki bağımsız bölüm satışının vaat edilmesi halinde uygulanabileceğinin kabulü gerekir.
Somut olaya gelince; taşınmaz üzerindeki binanın 16.09.1999 tarihli ve 19/22 sayılı “inşaat ruhsatına” aykırı olarak inşaa edildiği ve “yapı kullanma izin belgesi” alınmadığı, İmar Kanunu uyarınca ruhsatın geçerlilik süresi olan 5 yıllık sürenin de dolduğu ve ruhsatın yenilenmesi gerekeceği, ancak taşınmazı kapsayan mevcut onaylı 1/1000 ölçekli uygulama imar planı hükümlerine göre dava konusu 3. kat 5 no’lu meskeni de kapsayacak şekilde ruhsat alınmasının mümkün olamayacağı, dolayısıyla dava konusu taşınmaz üzerinde dava konusu meskeni de kapsayacak şekilde kat irtifakı veya kat mülkiyeti tesis edilemeyeceği bildirilmiştir.
Bu durumda, davacının pay tescili istediği yapının imar mevzuatına
aykırı (kaçak) olduğu anlaşıldığından, buradan bağımsız bölüm ya da pay tescili talep edilemez.
Ayrıca, sözleşmenin mevcut haliyle ifa olanağı yoktur. Bu olanaksızlık davalının kusurundan kaynaklanmaktadır. Davacı satış vaadi sözleşmesinin ifa edilememesi nedeniyle Borçlar Kanununun 96. maddesine (6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu md. 112) dayanarak ademi ifa nedeniyle uğradığı zararın tazminini, taşınmazın rayiç değerinin ödenmesini isteyebilir.
Bu durumda, binanın 3194 Sayılı İmar Kanununa aykırı şekilde inşa edilmiş bulunmasına göre davacının arsa payı tanınarak tescil talebinin de reddi gerekirken kabulü doğru görülmemiş, bu sebeple kararın bozulması gerekmiştir.
Kabule göre de, 3402 sayılı Kadastro Kanununun 19. maddesi uyarınca kadastro tespitinden sonra muhdesatın tapuya tescili mümkün olmadığından davaya konu 3. kat 5 no’lu mesken nitelikli bağımsız bölümün davacıya ait olduğunun beyanlar hanesinde gösterilmesi de doğru değildir.
SONUÇ: Yukarıda açıklanan nedenlerle davalı vekilinin temyiz itirazlarının kabulü ile hükmün BOZULMASINA, peşin harcın istek halinde iadesine 27.03.2014 gününde oybirliği ile karar verildi.