MAHKEMESİ :Asliye Hukuk Mahkemesi
DAVA TÜRÜ : Tapu iptali, tescil ve alacak

... ile ... ve ... aralarındaki tapu iptali, tescil ve alacak davasının kabulüne dair Adana 2. Asliye Hukuk Mahkemesinden verilen 08.03.2011 gün ve 334/162 sayılı hükmün Yargıtay"ca incelenmesi davacı vekili ile davalılardan ... vekili taraflarından süresinde istenilmiş olmakla dosya incelendi gereği düşünüldü:

K A R A R

Davacı vekili, dava konusu Adana İli, Merkez İlçe, Kurtuluş Mahallesi, 125 pafta, 1602 ada, 39 – 1 – 5604 parselde kayıtlı taşınmaz üzerindeki toplam iki katlı binanın bodrum katının vekil edenine ait olduğunu, giriş (birinci) katını davalılardan 16.10.1990 tarihinde düzenlenen harici sözleşmeyle satın aldığını, sözleşmede yazılı olan Yirmimilyon-TL"nin satıcı ...’e ödendiğini, esasen davacı ile davalı ...’nin kardeş olduklarını, diğer davalı ...’nın ise Hulusi’nin eşi olduğunu açıklayarak öncelikle davalı ... adına olan tapu kaydının iptali ile davacı adına tapuya tesciline karar verilmesini, bu mümkün olmadığında taşınmazın bugünkü değerinin dava tarihinden işleyecek reeskont faiziyle birlikte davalılardan tahsiline karar verilmesini talep ve dava etmiştir.
Davalılar vekili, öncelikle iptal ve tescili istenen taşınmazın davalı ... adına tescilli olduğunu, Satı’nın davacı ile herhangi bir alım satım sözleşmesi imzalamadığını, tapu sicilinde kayıtlı olan taşınmazın satışının resmi sözleşme ile yapılması gerektiğini, öteki davalı ...’nin böyle bir satış iradesinin olmadığını, böyle bir senet imzalayıp imzalamadığını hatırlamadığını, imzanın müvekkiline ait olmadığını açıklayarak davanın reddine karar verilmesini istemiştir. Davalılardan Satı ilk oturumda, harici satıştan haberdar olmadığını açıklamış, diğer davalı ... ise, aralarında herhangi bir para alışverişinin bulunmadığını söylemiştir.
Mahkemece, taraflar arasındaki sözleşmenin noterlikte yöntemine uygun olarak düzenlenen bir satış vaadi sözleşmesi olmadığından davalı ...’e yönelik davanın reddine, harici satış sözleşmesinde yazılı olduğu üzere, davacının davalı ...’e ödemiş olduğu 20.000 TL"nin dava tarihinden itibaren yasal faiziyle birlikte alınarak davacıya ödenmesine karar verilmiştir.
Hüküm, süresi içerisinde davacı vekili ile davalılardan ...’e hasren davalılar vekili tarafından temyiz edilmiştir.
Toplanan deliller, tüm dosya kapsamından; 16.10.1990 tarihli haricen düzenlenen “Alım – Satım Senedi” fotokopisi dava dilekçesi ekindedir. Satıcısı ..., alıcısı ..., konusu: Adana İli, Merkez İlçesi, Kurtuluş Mahallesi, pafta no 125, parsel no 39 – 1 – 5604 nolu arsa üzerine yapılmış olan binanın birinci katını pazarlık yoluyla Yirmimilyon-TL bedelle ...’e sattığı, parasını tamamen aldığı, binanın birinci katında hiçbir hakkı kalmadığı ve zilyetliğini teslim ettiğine ilişkindir. Üç tanık huzurunda imzalanmıştır. Davalı taraf, senede ve imzaya karşı gelmiştir. Mahkemece, davalı ...’ün imza ve yazı örnekleri alınmış ise de, Adli Tıp Kurumu ya da bilirkişi incelemesi yaptırılmamıştır. 8897 ada 4 nolu parsele ilişkin tapu kaydı getirilmiştir. Ayrıca, 30.06.2009 tarih ve 2309 yevmiye numaralı resmi senet fotokopisi dosyadadır. Kazım kızı ... adına 139/3389 pay 22.01.2009 tarihinde imar yoluyla tescil edilmiş iken, bu kişinin tapu memuru huzurundaki 30.06.2009 tarihinde yapılan satışla.. oğlu ...’a temlik ettiği görülmüştür. Bir başka anlatımla, davalı ... dava konusu parsel üzerinde paydaş değildir. Mahallinde keşif yapılmıştır. Harita ve inşaat mühendisi ile mülk bilirkişisinden oluşan heyet, 8897 ada 4 parselde kayıtlı taşınmaz üzerindeki binanın zemin katının dava tarihi itibariyle değerinin 50.000, TL birinci kattaki bölümün değerinin 62.000 TL olduğunu rapor etmişlerdir. Tanıklar yargılama oturumlarında dinlenmiştir. Açıklanan olgular tarafların ve mahkemenin bilgisi dahilindedir. Uyuşmazlık tapuda kayıtlı taşınmazın haricen satışının geçerli olup olmadığı, tapuda kayıt maliki olan kişinin bizzat katılmadığı harici satışın mülkiyetin devrine esas teşkil edip etmeyeceği ve bu satış sözleşmesi gereğince ödenen bedelin uyarlama yapılarak davacıya verilip verilmeyeceğinde toplanmaktadır.
Bilindiği üzere ve kural olarak; tapulu taşınmazların TMK.nun 706, Borçlar Kanununun 213, Tapu Kanununun 26. maddesi hükümleri uyarınca haricen satışı geçerli değildir. Davanın açılmasına esas teşkil eden ve davacının tutunduğu 16.10.1990 tarihli haricen düzenlenen alım satım senedine satıcı ... itiraz etmiştir. Senedi ve imzayı kabul etmemiştir. Ne var ki, bu senedin sahteliği konusunda herhangi bir dava açılmamış ve Cumhuriyet Savcılığına şikayette bulunulmamıştır. Bir başka anlatımla sahtecilik iddiasında bulunan kişi TMK. nun 6. maddesi uyarınca iddiasını ispatlamakla mükelleftir. Bu durumda senet kapsamında yazılı olan Yirmimilyon-TL"nin dava tarihi itibariyle ulaşacağı değerin güncelleştirilmesi gerekir. Şöyle ki, geçerli bir sebebe dayanmaksızın bir kişinin mal varlığından diğerinin mal varlığına geçen değerin eksiksiz olarak iadesi denkleştirici adalet ilkesine dayanır. Denkleştirici adalet ilkesi; haklı bir sebep olmaksızın başkasının mal varlığından istifade ederek kendi mal varlığını arttıran kişinin elde ettiği kazanımı geri vermek zorunda olduğu ve eski hale getirmede mal varlığında artış olan tarafın yükümlülüğünün bulunduğunu kapsar. Ülkemizde uzun yıllar yüksek oranlarda yaşanan enflasyon olgusu nedeniyle belli bir miktar paranın ödendiği tarihteki alım gücü ile aynı miktar paranın aradan geçen süreç içerisinde ve iade günündeki alım gücünün farklı ve çok daha az olduğu bir gerçektir. Somut olayda olduğu üzere, tapu iptali ve tescili konusunda hüküm ifade etmeyen iş bu sözleşme tasfiye edilirken denkleştirici adalet kuralı gözönünde tutulmalıdır. Öyle ise, davacının harici satış nedeniyle ödediğini bildirdiği bedel nedeniyle mahkemece benimsenen ve nizalı taşınmazın devrinin imkansız hale geldiği kabul edilerek taşınmazın bugünkü değerinin talep edilmesine rağmen sadece sözleşmede belirlenen değere hükmedilmesi doğru olmamıştır. Davacının sözleşmede yazılı olan bedelin ödeme tarihinden itibaren ekonomik etkenler nedeniyle azalan alım gücünün enflasyon, tüketici eşya fiyat endeksi, döviz kurları, altın, memur maaşı ve işçi ücretlerindeki artışlar ve benzeri unsurların ortalamaları alınmak suretiyle dava tarihine kadar ulaşacağı alım gücünün saptanması gerekir. Bu nedenle dosyanın konusunda uzman hukukçu ve iktisatçı (muhasebeci) ve bir bankacıdan oluşacak bilirkişi kuruluna tevdi edilerek yukarıdaki açıklamalar ve ilkeler gözönünde tutularak rapor alınması gerekmektedir. Öte yandan davacı reeskont faizi talep etmiş ise de, tarafların tacir olmaması nedeniyle yasal faize hükmedilmesinde bir isabetsizlik yoktur.
Hal böyle olunca; davalılardan ...’ün tüm temyiz itirazları ile davacının işin esasına ilişkin temyiz nedeni yerinde görülmemekle reddi ile tapu iptali ve tescile ilişkin red kararı doğru olmakla onanmalıdır. Ancak davacının 16.10.1990 tarihli senette yazılı olan Yirmimilyon-TL"nin dava tarihi itibariyle ulaştığı sonucun belirlenmesi ve buna ilişkin temyiz itirazlarının kabulü ile hükmün bu kısmı bozulmalıdır.
Netice olarak; yukarıda açıklanan gerekçelerle usul ve yasaya uygun olan hükmün esasının ONANMASINA, senet bedelinin denkleştirici adalet ilkesi gözetilerek ulaşacağı değerin belirlenmesi için 6100 sayılı HMK.nun Geçici 3. maddesinin yollamasıyla 1086 sayılı HUMK. nun 428. maddesi uyarınca BOZULMASINA, aşağıda dökümü yazılı 21,15 TL onama harcın peşin harçtan mahsubu ile artan 275,85 TL"nin istek halinde temyiz eden davacıya iadesine ve 315,40 TL peşin harcın da istek halinde temyiz eden davalıya iadesine 13.02.2012 tarihinde oybirliğiyle karar verildi.