MAHKEMESİ :SULH HUKUK MAHKEMESİ
Taraflar arasındaki tazminat ve kira bedelinin indirilmesi davasının mahkemece yapılan yargılaması sonucunda, davanın kabulüne yönelik olarak verilen hükmün, duruşmalı olarak incelenmesi davalı vekili tarafından istenilmekle; daha önceden belirlenen, 04.07.2017 tarihli duruşma günü için yapılan tebligat üzerine; temyiz eden davalı vekili Av.... geldi. Karşı taraf vekili Av.... geldi. Açık duruşmaya başlandı ve hazır bulunanların sözlü açıklamaları dinlenildikten sonra işin incelenerek karara bağlanması için saat 14.00"e bırakılması uygun görüldüğünden, belli saatte dosyadaki bütün kağıtlar okunarak, Tetkik Hakiminin açıklamaları dinlenip, gereği düşünüldü:

Y A R G I T A Y K A R A R I

Davacı vekili, davalıya ait 12 numaralı dükkanın 01/09/2010 başlangıç tarihli, 13 nolu dükkanının ise 01/01/2011 başlangıç tarihli, 5 yıl süreli sözleşmeler ile kiraladığını, kira bedellerinin taşınmazların 44 m² baz alınarak belirlendiğini, ayrıca 13 nolu dükkanın kira sözleşmesinin 3. maddesinde, taşınmazın önünde yer alan bahçenin kullanımı nedeniyle davacının hiçbir maddi yükümlülüğünün bulunmadığının açıkça belirtildiğini, müvekkilinin kullanım amacına uygun olarak kiralananda gerekli tadilatları yaptığını, davalının, kiraladığı alanın mülkiyeti konusunda müvekkiline yanılttığını, binadaki bağımsız bölüm sahibi tarafından müvekkili ile davalı aleyhine İstanbul Anadolu 9.Sulh Hukuk Mahkemesinin 2012/459 E.sayılı dosyasında eski hale iade davası açıldığını ve kiralananın mimari projeye uygun hale getirilmesine karar verildiğini, belediyenin gerekli tadilatların yapılmasını, aksi halde ruhsatın iptal edileceğinin bildirmesi üzerine müvekkilinin 15/09/2013 tarihinde işyerini kapatarak gerekli düzenlemeleri yaptığını, her iki taşınmazın alt katındaki depoları boşaltmak zorunda kaldığını, bu nedenle müvekkilinin kafeterya ruhsatının iptal edildiğini, bunun üzerine davacının 10/01/2014 tarihinde ayakta yeme içme ruhsatı için başvuruda bulunulup bu şekilde faaliyete başlandığını, ancak 29/01/2014 tarihinde baca sisteminin binanın statiğine aykırı olduğu gerekçesiyle yapı tatil tutanağı düzenlenerek, 10/02/2014 tarihinde işyerinin yeniden faaliyetten men edildiğini, 13/03/2014 tarihinde Belediye tarafından müvekkili aleyhine 2.286,54 TL idari para cezasına karar verildiğini, bu cezanın ödendiğini, baca ve filtre sistemi ciddi maliyetle değiştirilerek, 14/03/2014 tarihinde ayakta yeme-içme ruhsatı almak suretiyle işyerinin faaliyete açıldığını, davalının müvekkilinin yanıltması nedeniyle söz konusu süreçte 15/09/2013 – 10/01/2014 ile 10/02/2014-14/03/2014
tarihleri arasında yaklaşık 5 ay süre boyunca işyerinin faaliyette bulunamadığını, buna karşılık hem her iki taşınmaz için aylık toplam 16.800 TL kira bedelinin ve çalışan personelin maaşlarının çalışmadıkları halde ödenmeye devam ettiğini, kiralanan her iki taşınmaz altında yer alan depolardaki tuvaletlerin kaldırılması nedeni ile kiralananların kullanım alanlarının daraldığını, hem alanın daralması hem de faaliyet alanının değişmesi nedeniyle ciro kaybı yaşadığını belirterek depo alanlarının 2013 Ekim ayı itibariyle boşaltılması nedeniyle dava tarihine kadar fazla ödenen kira bedellerinin iadesi için şimdilik 20.000 TL"nin; değişen koşullar nedeniyle kira sözleşmesi şartlarının müvekkili açısından ağırlaşması ve işlem temelinin çökmesi nedeniyle kira bedelinin dava tarihinden itibaren geçerli olmak üzere mahkemece yeniden belirlenmesi; davalının kira sözleşmesine aykırı davranması nedeniyle müvekkilinin mahkeme ve belediye kararları doğrultusunda tadilat işlerinde yaptığı harcamalar, işçilik masrafları, Belediye’ye ödenen idari para cezaları, işyerinin kapalı kaldığı 5 aylık döneme ilişkin personele ödenen ücretler ve kira bedellerine ilişkin maddi tazminat olarak şimdilik 20.000 TL"nin ve kiralanan işyeri alanının daralması ve faaliyet konusunun değiştirilmek zorunda kalınması nedeniyle yaşanan ciro kaybı için şimdilik 20.000 TL"nin tahsiline karar verilmesini talep etmiş, ıslah dilekçesi ile de depo alanlarının 2013 Ekim ayı itibariyle boşaltılmasına dayalı olarak dava tarihine kadar fazla ödenen kira bedelinin iadesi talebini 51.560 TL, davalının kira sözleşmesi aykırı davranması nedeniyle tazminat istemini 148.436 TL, ciro kaybı tazminini 50.000 TL olarak arttırmıştır
Davalı, süresinde davaya cevap vermemiştir.
Mahkemece, davanın kabulü ile toplam 249.996,00 TL alacağın, 60.000 TL’lik kısmının 01.10.2013 tarihinden itibaren, geriye kalan 189.996 TL’lik kısmının ise ıslah tarihinden itibaren yasal faizi ile birlikte davalıdan tahsiline, dava konusu 12 no.lu dükkanın aylık kira bedelinin dava tarihinden itibaren 2.940 TL, 13 no.lu dükkanın aylık kira bedelinin ise dava tarihinden itibaren 3.528 TL olarak tespitine ve uyarlanmasına karar verilmiş, hüküm davalı vekili tarafından temyiz edilmiştir.
1-)Dosyadaki yazılara, kararın dayandığı delillerle yasaya uygun gerektirici nedenlere ve özellikle delillerin takdirinde bir isabetsizlik görülmemesine göre, davalının sair temyiz itirazları yerinde değildir.
2-)Taraflar arasında, 01/09/2010 ve 01/01/2011 başlangıç tarihli, 5 yıl süreli kira sözleşmeleri konusunda uyuşmazlık bulunmamaktadır. Her iki kira sözleşmesinde, kiralananların 44 m² olduğu belirtilmiş, özel şartlar 3. maddesinde, kiracının, kiraya verenin yazılı izni olmaksızın kiralananda tadilat ve tamirat yapamayacağı, yapılan değişikliklerin kiraya verenin muvafakat etmesi halinde yerinde bırakılacağı, yapılan tadilat ve eklentiler için hiçbir bedel talep edilmeyeceği kararlaştırılmıştır. (13) nolu bağımsız bölüme ilişkin 01/01/2011 tarihli sözleşmenin özel şartlar 3/2. maddesinde kiralananın önünde bulunan yerin, kiracı tarafından işyerinin kullanım şekline uygun olarak kullanabileceği, kiracının ön kullanım hakkına müdahale edilmesi durumunda meydana gelecek zarardan kiraya verenin sorumlu olacağı düzenlenmiştir. Davacı kiracı tarafından, davalı kiraya verenin malik olduğu (12) ve (13) bağımsız bölümlerin dışında kalan depo alanları ve ön bahçede kullanım amacına uygun tadilatlar yapıldığı anlaşılmaktadır. Dava dışı kat maliki tarafından davacı kiracı ve davalı kiraya verene karşı açılan İstanbul Anadolu 9. Sulh Hukuk Mahkemesinin 2012/459 Esas sayılı dosyasında, zemin kat (12) ve (13) nolu dükkanların ön cephesinde bulunan
doğramaların tasdikli mimari projesine aykırı olarak üst kat çıkma hizasına alındığı anlaşılmakla bu bölüme davalıların müdahalesinin önlenmesine ve bu kısmın tasdikli mimari projesine uygun hale getirilmesine, binanın ortak yerlerinden olan bölüme yapılan ahşap döşeme kaplamanın ve alimunyum doğrama camekanların ve üzerine yapılan açılır kapanır sistemin kaldırılarak bu kısmın tasdikli mimari projesine uygun şekilde ön bahçe haline getirilmesine, dava konusu taşınmazda ve depo kısmında bulunan mevcut lavobo ve tuvaletin tasdikli mimari projeye aykırı bulunduğu anlaşılmakla kaldırılarak bu bölümlerin tasdikli mimari projeye uygun hale getirilmelerine karar verilmiş, hüküm kesinleşmiştir.
Davacı kiracı, kesinleşen mahkeme kararı gereği yapmak zorunda kaldığı tadilat masraflarını kiraya verenden talep etmektedir. Tacir olan davacı kiracının, kiralama öncesinde basiretli davranarak sözleşme konusu kiralananın durumunu, niteliğini, kullanma amacına uygunluğunu, bu bağlamda işyerinin faaliyete geçirilmesi için gerekli koşulları, taşıyıp taşımadığı, kiralanan taşınmazda bahsedilen işin yapılıp yapılamayacağını araştırması gerekir. Davacı kiracının, yapılan tadilatlar için kiraya verenin iznini aldığına ilişkin bir belge dosyaya sunulmamıştır. Yine yapılan tadilat ve eklentilere ilişkin resmi mercilerden alınmış bir izin, proje ve ruhsat da bulunmamaktadır. Sözleşmelerde, kiralananda yapılan değişiklerin kiraya verenin muvafakat etmesi halinde yerinde bırakılacağı, yapılan tadilat ve eklentiler için kiraya verenden masraf adı altında talepte bulunamayacağı kararlaştırılmıştır. Bu durumda davacı kiracının, yaptığı imalatlar nedeniyle tazminat talep etmesi mümkün değildir. Ancak (13) nolu bağımsız bölüme ilişkin 01/01/2011 tarihli kira sözleşmesinin 3/2. maddesinde yer alan düzenlemeye göre 13 nolu kiralananın ön bahçesine yaptığı imalat ve eklentiler nedeniyle kiracının doğan zararından kiraya verenin sorumlu olacaktır. Sözleşmenin 3/1. maddesinde yer alan hüküm gözetildiğinde, kiracı, sözleşmenin sona erdiği tarihte kiralananı tahliye ettiğinde, söz konusu imalat ve eklentiler için masraf talep etmeyecektir. Ancak davacı kiracı, sözleşme süresi sonuna kadar yapılan imalatlardan faydalanma hakkına sahip olduğu halde sözleşme sona ermeden imalatları kaldırmak zorunda kaldığına göre, (13) numaralı kiralananın ön bahçe kısmında yapmak zorunda kaldığı masrafları, imalatların kaldırıldığı tarihten sözleşme sonuna kadar olan süre oranında isteyebilir. Davacı kiracı, 15/09/2013 tarihinde işyerini kapatarak gerekli tadilatları yaptığını beyan etmiş olup, İstanbul Anadolu 9. Sulh Hukuk Mahkemesinin 2012/459 Esas sayılı ilamın infazına yönelik 2014/20316 Esas sayılı takip dosyasında, 16/03/2015 tarihinde yapılan işlemler de değerlendirilerek imalatların kaldırıdığı tarihin belirlenmesi ve yapılan masrafların sözleşmenin sonuna kadar olan süre oranında tahsiline karar verilmesi gerekirken eksik inceleme ile yazılı şekilde karar verilmesi doğru değildir.
3-) Ayrıca, davacı kiracının TBK"nun 304 ve devamı maddelerine göre kira bedelinin indirilmesini veya sözleşmenin feshine ilişkin bir dava açmadığı da görülmektedir. Bu nedenle de geçmişe dönük olarak ödenen kira bedelinin istenmesi doğru değildir. Mahkemece, kiralananın alanının küçülmesi nedeniyle 51.660 TL kira alacağının iadesine, kiralananın kapalı kaldığı iddia edilen 5 aylık dönemde ödenen personel gideri 50.000 TL ve davacı tarafından ödenen 2.286 TL idari para cezasının tahsiline karar verilmiş ise de bu alacak kalemlerinin yukarıdaki bentte açıklandığı üzere kiraya verenden talep edilebilmesi mümkün değildir. Davacının, ödenen kira bedellerinin iadesi, ödenen idari para cezası ve personel ücretine ilişkin isteminin reddine karar verilmesi gerekirken yazılı şekilde karar verilmesi usul ve yasaya aykırıdır.
4-) Davacı, kiralananın alanının daralması ve faaliyet konusunun değiştirilmek zorunda kalınması nedeniyle gelir kaybının tazmini istemiştir. Mimar ve inşaat mühendisi bilirkişiler tarafından düzenlenen ve hükme esas alınan bilirkişi raporunda, davacının ciro kaybının 50.000 TL olarak takdir edildiği belirtilmiş olup, bu sonuca hangi deliller değerlendirilerek nasıl varıldığına ilişkin hiçbir açıklama yapılmadığı gibi gelir kaybının belirlenmesi bilirkişilerin uzmanlık alanı dışındadır. Bu nedenle Mahkemece, uzman bilirkişi ya da uzman kişilerden oluşacak bilirkişi heyetinden rapor alınmalı, davacının ticari defterleri ve diğer davacı delilleri dikkate alınarak, denetime elverişli şekilde davacının kâr kaybına uğrayıp uğramadığının belirlenmesi ve sonucuna göre karar verilmesi gerekirken yazılı şekilde hüküm tesisi doğru görülmemiş, bozmayı gerektirmiştir.
SONUÇ: Yukarıda birinci bentte açıklanan nedenlerle davalının sair temyiz itirazlarının reddine, ikinci, üçüncü ve dördüncü bentte açıklanan nedenlere hükmün HUMK.nun 428. maddesi gereğince davalı yararına BOZULMASINA,Yargıtay duruşmasında vekille temsil edilen davalı için duruşma tarihinde yürürlükte bulunan Avukatlık Asgari Ücret Tarifesi hükümlerine göre takdir edilen 1.480 TL vekalet ücretinin davacıdan alınıp davalıya verilmesine, peşin alınan temyiz harcının istek halind etemyiz edene iadesine, 6100 sayılı HMK"nun geçici madde 3 atfıyla 1086 sayılı HUMK"nun 440.maddesi gereğince kararın tebliğinden itibaren 15 günlük süre içerisinde karar düzeltme yolu açık olmak üzere
karar düzeltme yolu açık olmak üzere, 04/07/2017 gününde oybirliğiyle karar verildi.