MAHKEMESİ :ASLİYE HUKUK MAHKEMESİ

Taraflar arasında görülen menfi tespit-istirdat-tazminat davasının mahkemece yapılan yargılaması sonucunda, davanın kabulüne yönelik olarak verilen hükmün, süresi içinde davalı tarafından temyiz edilmesi üzerine; temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra, dosya içerisindeki bütün kağıtlar okunup gereği düşünüldü:


Y A R G I T A Y K A R A R I

Davacı asıl davada, Davacının davalı şirketle imzaladığı 01.07.2010 tarihli kira sözleşmesi ile ... Kaplıcaları ve...Barajı Sosyal Tesislerini kiraladığını, sözleşmenin 14.maddesine göre 3 aylık süre 01/10/2010 tarihinde dolduğu halde herhangi bir tamir işlemi ve teslimatın yapılmadığını, davalıya gönderilen 13/10/2010 tarihli yazıda teslim için belirlenen 3 aylık sürenin dolduğu bu tarihten sonra odaların tamir edilerek teslimini kabul etmeyeceklerini, aynı maddede öngörülen 8 aylık sürede yani 01/03/2011 tarihine kadar yeniden inşa edilip teslim edilmesini, aksi halde sözleşmenin 44.3 maddesindeki haklarını kullanacaklarını bildirdiklerini, ... Asliye Hukuk Mahkemesinin 2010/80 D.iş sayılı dosyasında yer alan bilirkişi heyeti raporunda yapılan onarım çalışmalarının yapım tekniğine uygun olarak yürütülmediğini, binaların yenisinin yapılması inşaatına veya hazırlığına rastlanılmadığını, yeniden yapılmasına yönelik bir çalışma başlatılsa dahi belirlenen iş programına ve davalı şirketin kaynak yokluğunun... 2.Noterliği’nden keşide ettiği 03.12.2010 tarih ve 14779 yevmiye nolu ihtarnameden anlaşıldığını bu sebeple de 01.03.2011 tarihine kadar inşaatın teslim edilemeyeceğinin anlaşıldığını, Borçlar Kanunu’nun 107,108 ve sözleşmenin 44.3 maddesine istinaden sözleşmeyi haklı nedenle feshettiklerini, belirterek davalı tarafın uhdesinde bulunan ihale ve ilgili kanun ve şartname hükümlerini yerine getirmek üzere...... Şubesinin 25.06.2010 tarih ve... referans numarası ile düzenlenen 275.000,00-TL bedelli teminat mektubunun bedelsiz kaldığını ve iade edilmesini, kira döneminin birinci yılına ait 31.10.2010 tarihli ikinci taksit bedeli olan 216.333.00 TL kira bedelinden davalı tarafa borçlu olmadıklarının tespitine karar verilmesini talep etmiş, birleşen davada, davalı tarafın temerrüdü nedeniyle haklı nedenle sözleşmeyi feshetmek zorunda kaldıklarından kira sözleşmesi kurulduktan sonra davalı tarafın sözleşmede üstlendiği edimleri ifa edeceği beklentisiyle sözleşmenin kurulması için yapılan noterlik masrafları, kira döneminin birinci yılına ait 1. Taksit bedeli ile kiralanan yerde tadilat, tamirat ve malzeme alımı masraflarına karşılık 200.000,00.- TL maddi tazminatın 14/12/2010 tarihli ihtarnamenin tebliğ tarihinden itibaren işleyecek ticari faiziyle birlikte davalıdan tahsiline kararı verilmesini talep etmiştir.
Davalı, mecurun 21/07/2010 tarihinde davacıya teslim edildiğini, yerin teslimi ile tarafların akdi vecibelerini yerine getirme yükümlülüklerinin başladığını, sözleşme süresinin de yer teslimi ile başladığını, davacının teslim edilen (cami, fırın, çamaşırhane, havuzlar, spor alanları, market, 3 er kişilik 98 oda vs.) tesisi ve malzemeyi kullanarak müşteri kabul ettiğini, sözleşmenin kurulmasından 6 ay sonra 14/12/2010 tarihinde sözleşmeyi haksız olarak feshettiğini, davacı kiracı firmanın, mecurun sadece 88 odalı kısmını onarım nedeniyle kullanamadığını, tesisin diğer bölümlerini işletmeye açarak kullandığını ve müşteri kabul ettiğini, tesisin mevcut haliyle ticari kazanç elde etmeye başladığını, mecurun önemli kısmı olan ... kaplıcalarında müşterilerine hizmet veren davacının, sadece 88 odalı bölümü bildiği ve kabul ettiği onarım nedeniyle kullanamadığını, davacının 1. Taksit ödemesinin iadesini talep etmesinin mümkün olmadığını, kira sözleşmesinin 6. Maddesinin 2. Bendinde kiranın 2. taksidinin 30/11/2010 tarihinde ödeneceğinin kararlaştırıldığını, sözleşmenin 14/12/2010 tarihinde haksız feshedildiğinde 2. Kira taksidinin muaccel olduğunu, davacının yaptırdığı tadilat ve tamiratlara ilişkin hiçbir bilgi ve belge sunmadığını, davacının davalıdan talep edebileceği hiçbir zarar kalemi bulunmadığını belirterek davanın reddini savunmuştur.
Mahkemece her iki davanın da reddine ilişkin verilen hükmün davacı vekili tarafından temyiz edilmesi üzerine Yargıtay 6. Hukuk Dairesinin 09/09/2014 tarih ve 2014/4509-9462 EK sayılı ilamında “davalı kiraya veren sözleşme ile yüklendiği edimleri yine sözleşmede kararlaştırılan zamanlarda yerine getirmediğinden davacı kiracının sözleşmeyi akdin 44.3 maddesi gereğince feshetmesinde bir usulsüzlük bulunmadığı, bu durumda mahkemece asıl ve birleşen davada davacının talepleri üzerinde durularak sonucuna göre bir karar verilmesi gerekirken red kararı verilmesi doğru olmadığından” gerekçesi ile bozulmuş, mahkemece bozma ilamına uyma kararı verildikten sonra yapılan yargılamada, asıl ve birleşen davanın kabulüne karar verilmiş, karar davalı tarafından temyiz edilmiştir.
1-) Dosya kapsamına, toplanan delillere, mevcut deliller mahkemece takdir edilerek karar verilmiş olmasına ve takdirde de bir isabetsizlik bulunmamasına göre davalı vekilinin aşağıdaki bendin kapsamı dışında kalan temyiz itirazları yerinde değildir.
2-) Davalının asıl davaya ilişkin temyiz itirazlarının incelenmesinde; Davacı asıl davada ilk kira yılına ait ikinci taksit bedeli olan 216.333 TL yönünden borçlu olmadığının tespiti ve kira sözleşmesinin feshi dolayısıyla davalıya verilen 275.000 TL bedelli teminat mektubunun iadesini istemiştir. Dosyada bulunan 21/07/2010 tarihli yer teslim tutanağından Kira Sözleşmesinin; 11.maddesi uyarınca; Kaplıca kısmı,...Barajı Sosyal Tesislerinde bulunan 12 daire, 22 adet müstakil apart evin ve tesis üzerindeki tüm muhdesat, müştemilat ve demirbaşların kiracıya teslim edildiği anlaşılmaktadır. Davacı kiracı, teslim edilmeyen kısmın kira bedelinden sorumlu olmasa da kendisine teslimi gerçekleştirilen ve kullandığı kısmın kira bedelinden, taşınmazın tahliye edilip anahtarının teslim edildiği tarihe kadar sorumludur. Bu durumda mahkemece, 21/07/2010 tarihinde davacı kiracıya teslim edilen ve kiracı tarafından kullanılan kısma ilişkin kira bedeli orantılı olarak hesaplanarak bulunan miktar ödenmesi gereken kira bedelinden mahsup edildikten sonra kalan bedel yönünden borçlu olmadığının tespitine karar verilmesi gerekirken 2. Taksit bedelinin tamamı yönünden borçlu olmadığının tespitine karar verilmesi doğru değildir.
3-) Davalının birleşen davaya ilişkin temyiz itirazlarının incelenmesinde; 21/07/2010 tarihli teslim tutanağında teslim edilen kısma ilişkin kira sözleşmesi fesih tarihine kadar geçerli olup hüküm doğurduğundan sözleşmenin bu kısmına ilişkin yapılan masraflardan ve işleyen kira bedelinden kiracı davacı sorumludur. Bu durumda mahkemece, 21/07/2010 tarihinde davacı kiracıya teslim edilen ve kiracı tarafından kullanılan kısma ilişkin yapılan masraflar ve kira bedeli orantılı olarak hesaplanıp hangi tarihte davalı şirkete iade edildiği de gözönünde bulundurularak bu tarihe kadar işlemiş kira bedeli ve masraflar alındıktan sonra kalan kısmın davacıya iadesine karar verilmesi gerekirken tamamının iadesine karar verilmesi doğru değildir.
4-) Davalının zorunlu ve faydalı masraflara ilişkin temyiz talebine gelince; Kural olarak kiracı kendi ihtiyacı için ve işinin gereği olarak kiralanana yapmış olduğu değer arttırıcı imalat bedelini kiralayandan isteyebilir. Zorunlu ve faydalı masraf alacağına ilişkin uyuşmazlığın dava tarihinde yürürlükte olup olaya uygulanacak olan 818 sayılı Borçlar Kanununun 410 ve sonraki maddelerinde düzenlenen vekaletsiz iş görme hükümlerine göre çözüme kavuşturulması gerekir. Kiralayan, davacı kiracının kiralananda yaptığı faydalı ve zorunlu imalatların yapıldığı tarihteki bedelinden B.K.’nun vekaletsiz iş görmeye ilişkin 414.maddesi uyarınca faydalandığı ve zenginleştiği oranda sorumludur. Bu durumda Mahkemece, konusunda uzman bilirkişilerden rapor alınarak davacı kiracı tarafından yapıldığı ileri sürülen faydalı masraflardan sökülüp götürülmesi mümkün olmayan, kalıcı ve davalı kiralayan tarafından benimsenen imalatların nelerden ibaret olduğu, faydalı, zorunlu ya da lüks imalat olup olmadıkları ayrıntılı olarak tespit edilerek, bu imalatların imal tarihleri itibarıyla değerinin belirlenmesi, tespit edilecek bu bedelden imalatların kiracı tarafından kullanılmış olduğu gözönünde bulundurularak aşınma-yıpranma paylarının da düşülmesi ve kalan kiralama süresi de değerlendirilerek sonucuna göre bir karar verilmesi gerekirken yazılı şekilde eksik inceleme ile karar verilmesi doğru değildir.
Hüküm bu nedenlerle bozulmalıdır.
SONUÇ:Yukarıda 2, 3, 4. bentte açıklanan nedenlerle davalı vekilinin temyiz itirazlarının kabulü ile 6100 sayılı ...ya 6217 Sayılı Kanunla eklenen geçici 3.madde hükmü gözetilerek HUMK.nın 428.maddesi uyarınca hükmün BOZULMASINA, HUMK"nun 440/1 maddesi uyarınca tebliğden itibaren 15 gün içerisinde karar düzeltme yolu açık olmak üzere, 13.09.2017 tarihinde oybirliğiyle karar verildi.