Taraflar arasında görülen davada;
Davacı, kayden paydaşı olduğu 8 parsel sayılı taşınmaz üzerinde bulunan kargir evin diğer paydaş davalı tarafından kiraya verildiğini, kira gelirinden kendisine ödeme yapmadığını ileri sürerek davalının elatmasının önlenmesi ve ecrimisile karar verilmesini istemiştir.
Davalı, üç katlı yapının fiili olarak taksim edildiğini, birinci katı kiraya verdiğini ve yarı payının kira gelirini aldığını, üçüncü katın ise davacıya ait olduğunu belirtip davanın reddini savunmuştur.
Mahkemece, çekişmeli taşınmazda fiili kullanma biçiminin oluştuğu, davacının çekişmesiz olarak kullanabileceği yerin bulunduğu gerekçeleri ile davanın reddine karar verilmiştir.
Karar, davacı vekili tarafından süresinde temyiz edilmiş olmakla Tetkik Hakimi raporu okundu. Düşüncesi alındı. Dosya incelendi. Gereği görüşülüp, düşünüldü.
-KARAR-
Dava, paydaşlar arasında elatmanın önlenmesi ve ecrimisil isteklerine ilişkindir.
Mahkemece, davanın reddine karar verilmiştir.
Bilindiği üzere;paylı mülkiyette taşınmazdan yararlanamayan paydaş, engel olan öteki paydaş veya paydaşlardan payına vaki elatmanın önlenilmesini her zaman isteyebilir. Hatta elbirliği mülkiyetinde dahi paydaşlardan biri öteki paydaşların olurlarını almadan veya miras şirketine temsilci atanmadan tek başına ortak taşınmazdan yararlanmasına engel olan ortaklar aleyhine elatmanın önlenilmesi davası açabilir. Ancak, o paydaşın, payına karşılık çekişmesiz olarak kullandığı bir kısım yer varsa açacağı elatmanın önlenilmesi davasının dinlenme olanağı yoktur. Yerleşmiş Yargıtay İçtihatlarına ve aynı doğrultudaki bilimsel görüşlere göre payından az yer kullandığını ileri süren paydaşın sorununu elatmanın önlenilmesi davası ile değil, kesin sonuç getiren taksim veya şuyun satış yoluyla giderilmesi davası açmak suretiyle çözümlemesi gerekmektedir. Öte yandan, yurdumuzda sosyal ekonomik nedenlerle kırsal kesimlerden kentlere aşırı akım, nüfus çoğalması, büyük mesken ve işyeri ihtiyacı nedeniyle hızlı yapılaşma karşısında görevli mercilerin aciz kalmaları veya çeşitli nedenlerle göz yummaları sonucu, izinsiz, ruhsatsız, resmi kayıtlara bağlanmayan büyük yerleşim alanları oluştuğu, bu arada paylı taşınmazların tapuda resmi ifrazları yapılmadan paydaşlar arasında haricen veya fiilen taksim edilip üzerlerine büyük mahalleler hatta beldeler yapıldığı bir gerçektir. Bilindiği üzere M.K.nun 706, B.K.nun 2l3, T.K.nun 26. maddeleri hilafına tapulu taşınmazlarda harici veya fiili taksim ile payların mülkiyeti ana taşınmazdan ayrılamaz. Nevarki, taşınmazın kullanma biçimi tüm paydaşlar arasında varılan bir anlaşma ile belirlenmiş yada fiili bir kullanma biçimi oluşmuş, uzun süre paydaşlar bu durumu benimsemişlerse kayıtta paylı, eylemsel olarak ( fiilen) bağımsız bu oluşumun tapuda yapılacak resmi taksime veya şuyun satış suretiyle giderilmesine yahut o yerde bir imar uygulaması yapılmasına kadar korunması, " akte vefa" kuralının yanında M.K.nun 2. maddesinde düzenlenen iyi niyet kuralının da bir gereğidir. Aksi halde, pekçok kimse zarar görecek toplum düzeni ve barışı bozulacaktır.
O halde, paydaşlar arasındaki elatmanın önlenilmesi davalarında öncelikle tüm paydaşları bağlayan harici bir taksim sözleşmesi ve özel bir parselasyon planın olup olmadığı veya fiili kullanma biçiminin oluşup oluşmadığı üzerinde özenle durulmalı, varsa çekişmeli yerin kimin kullanımına terk edildiği saptanılmalı, harici veya fiili taksim yoksa uyuşmazlık yukarıda değinildiği gibi, M.K.nun müşterek mülkiyet hükümlerine göre çözümlenmelidir.
Somut olaya gelince; taşınmazın paylı mülkiyet üzere olduğu kaydensabittir. Çekişmenin çözümü bakımından öncelikle paydaşlar arasında harici bir taksim olgusunun bulunup bulunmadığının veya böyle bir olgu yoksa tüm paydaşların katılımıyla ve taşınmazın kullanım tarzı itibariyle bir fiili durum yaratılıp yaratılmadığının belirlenmesi, aksi halde paydaşların taşınmazda yer kullanıp kullanmadıklarının bir başka ifade ile taraflar bakımından intifadan men olgusunun gerçekleşip gerçekleşmediğinin üzerinde durulması, harici taksim veya fiili bir kullanma tarzının varlığının saptanması halinde ise, dava dışı kişi ile yapılacak kira sözleşmesinin geçerli olabileceği, aksi takdirde TMK nun 691. maddesi uyarınca bir paydaşın yaptığı kira sözleşmesinin diğer paydaşı bağlamayacağı açıktır.
Ne varki, mahkemece, böylesine bir uygulama araştırma ve incelemenin yapıldığı söylenemez.
Hal böyle olunca, yukarıda açıklanan ilkeler doğrultusunda durumun duraksamaya yer bırakmayacak şekilde ortaya çıkartılması ondan sonra sonucuna göre çekişmenin çözüme kavuşturulması gerekirken eksik inceleme ile yetinilerek yazılı olduğu üzere hüküm kurulması doğru değildir.
Davacının temyiz itirazları yerindedir. Kabulü ile hükmün belirtilen nedenlerle H.U.M.K.’nun 428. maddesi gereğince BOZULMASINA, alınan peşin harcın temyiz edene geri verilmesine,14.5.2008 tarihinde oybirliğiyle karar verildi.
