MAHKEMESİ : BAKIRKÖY 6. TÜKETİCİ MAHKEMESİ

Taraflar arasında ilk derece mahkemesinde görülen itirazın iptali davasının reddine dair verilen hüküm hakkında bölge adliye mahkemesi tarafından yapılan istinaf incelemesi sonucunda; davacı vekilinin istinaf başvurusunun kabulü ile ilk derece mahkemesi kararı kaldırılarak, davanın reddine dair verilen hükmün, süresi içinde davacı vekili tarafından temyiz edilmesi üzerine; dosya içerisindeki bütün kağıtlar okunup gereği düşünüldü:
Y A R G I T A Y K A R A R I
Davacı; davalıya ait taşınmazın satımına ilişkin tellallık sözleşmesinde satış bedeli 685.000 USD, sözleşme süresinin ise 05/02/2016 tarihinden itibaren dört ay olarak kararlaştırıldığını, ancak davalı tarafından 25/05/2016 tarihinde taşınmazın bilgisi dışında 3.kişiye satılması nedeniyle sözleşmede kararlaştırılan 41.100 USD cezai şartın muaccel hale geldiğini, söz konusu bedelin tahsili amacıyla başlatılan takibe davalının haksız olarak itiraz ettiğini ileri sürerek; takibe vaki itirazın iptali lehine icra inkar tazminatına hükmedilmesini talep etmiştir.
Davalı; eşi ile birlikte iki ayrı bankadan kredi kullanmak suretiyle satın aldıkları dava konusu taşınmazı kredi taksitlerini ödemede güçlük çekmeleri nedeniyle satmaya karar verdiğini, davacı tarafından taşınmazın 685.000 USD ve iki ay içinde satılabileceği hususunda ikna edildiğini ancak dört aydan aşağı süre ile sözleşme imzalanamayacağı belirtilerek söz konusu sözleşmenin dört ay süre ile imzalandığını, bundan bir süre sonra taşınmazın fiyatının indirilmesi hususunda muvafakatı alınmadan internet sitesinde 625.000 USD olarak ve yine kat mülkiyetli olan taşınmazın arsa payı üzerinden tapulu olarak belirtildiğini, bundan ayrı sözlü olarak vaad edilen iki aylık süre içerisinde satımın gerçekleşmemesi nedeniyle de davacı ile çalışmaktan vazgeçtiğini, eşi tarafından davacı firma ile 07/05/2016 tarihinde yapılan görüşmede sözleşmenin iptal edilerek taşınmazın kendi imkanları sonucu 500.000TL’ye satılabildiğini, sözleşmedeki düzenlemenin haksız şart niteliğinde olduğunu savunarak, davanın reddini dilemiştir.
İlk derece mahkemesince; taraflar arasındaki sözleşmede taşınmazın satış bedeli 685.000 USD olarak belirlendiği halde davacının yazılı sözleşme olmadan bu miktarı 625.000 USD düşürdüğü, yazılı sözleşmelerde yapılacak her değişikliğin yine yazılı olarak yapılması gerektiği aksi halde sözleşmeye aykırılık haline dayanılamayacağı, davacının belirtilen hususta bir belge sunmaması nedeniyle ücrete hak kazanamayacağı gerekçesiyle, davanın reddine karar verilmiş; hüküm, davacı tarafından istinaf edilmiştir.
Bölge adliye mahkemesince; satışın davalı tarafça yapıldığı, Türk Borçlar Kanunu’nun 521/1. maddesine göre, simsarın ancak yaptığı faaliyet sonucunda sözleşme kurulursa ücrete hak kazanacağı, sözleşme kurulamazsa ücrete hak kazanamayacağı halde sözleşmeye konulan aksi hükümlere dayalı olarak cezai şart talebinde bulunulduğu, sözleşmedeki düzenlemelerin davalının durumunu ağırlaştırıcı, mülkiyet hakkının özünü zedeler nitelikte tek yanlı olarak konulduğu, bu bakımdan haksız şart olduğu ve faaliyeti sonucu sözleşmenin kurulmadığı sabit olan davacı simsarın ücret isteme hakkı bulunmadığı, aleyhe hükümlerin 6502 sayılı Kanun"un 5., TBK 21/1 maddesi gereğince yazılmamış sayılması gerektiği sonucuna varıldığı, ilk derece mahkemesince yapılan bu yanlışlıklar nedeniyle davacı vekilinin istinaf başvurusunun kabulü ile hükmün kaldırılmasına ve gerekçe değiştirilerek yeniden hüküm verilmek suretiyle davanın reddine karar verilmiş; karar, davacı vekili tarafından temyiz edilmiştir.
Dava, simsarlık sözleşmesine dayalı alacağın tahsili için başlatılan takibe, vaki itirazın iptali istemine ilişkindir.
Taraflar arasında uyuşmazlık bulunmayan 05/02/2016 düzenleme tarihli ve dört ay süreli sözleşmede, davalıya ait taşınmazın 685.000 USD bedelle satışını gerçekleştirmek üzere davacının tanıtım, pazarlama ve aracılık hizmeti sunma edimini üstlendiği; taşınmazın davacının bilgisi dışında davalı tarafından bulunan müşteriye 25/05/2016 tarihinde satıldığı anlaşılmaktadır.
Sözleşmenin 5.2. maddesinde; “ Satıcı, dördüncü maddede belirtilen hizmeti karşılığında Coldwell Banker Turkuaz’a üçüncü maddede taşınmazın satış bedeli olarak belirtilen meblağın %3+ KDV’ne denk düşen 20.550 dolar hizmet bedeli olarak ödemeyi kabul ve taahhüt eder.”, 5.4. maddesinde; “Satıcı, iş bu sözleşme süresi boyunca gerek bizzat gerekse başka kişi ve kuruluşların aracılığı ile taşınmaza ilişkin satış ve/veya satış vaadi işleminde bulunmamayı peşinen beyan, kabul ve taahhüt eder.” , 5.7. maddesinde; “ Satıcı, iş bu sözleşmenin 5.1, 5.2, 5.3, 5.4, 5.5, 5.6 maddelerindeki taahhütlerini yerine getirmemesi halinde Coldwell Banker Turkuaz’a üçüncü maddede taşınmazın satış bedeli olarak belirtilen meblağın %6+KDV’ne denk düşen 41.100 dolar cezai şart olarak ödemeyi kabul ve taahhüt eder. Tarafların hür iradesi ile kararlaştırılan cezai şart bedeli, satıcının sözleşmeyi ihlal etmemesi halinde ...’ın sözleşme konusu işten kazanacağı hizmet bedeline denk olup, satıcı cezai şartın fahiş olduğundan bahisle indirime gidilmesi yönündeki hak ve taleplerinden peşinen feragat etmiştir.” hususları kararlaştırılmıştır.
Somut olayda; simsarlık ücreti, sözleşmenin 5.2. maddesinde belirlendikten sonra, satım işleminin her ne şekilde olursa olsun emlak şirketi safdışı edilmek suretiyle gerçekleştirilmesi durumunda satış bedeli olarak belirlenen bedelin (%6+KDV)’si oranında ücret ödeneceği kabul edilmiş durumdadır. Bu davada, davacının talebi % 6 + KDV cezai şart istemi olup, sözleşmede kararlaştırılan cezai şartın geçerli olduğunun kabulü gereklidir. Bu bakımdan, bölge adliye mahkemesince, mevcut düzenlemelerin haksız şart olduğu yönündeki değerlendirme yerinde görülmemiştir. Sözleşmede öngörülen %6 oranındaki ücretin %3"ü, davalının kendi tarafından ödenmesi gereken simsarlık ücreti olup, sözleşme gereğince üstlendiği ücreti ödemekle yükümlü olduğunda duraksama olmamalıdır. Bunun dışında, satış bedelinin geri kalan %3’ü oranındaki kısmının ise cezai şart niteliğinde bulunduğu kabul edilmelidir.
Cezai şartı düzenleyen TBK’nın 179/1 (BK,"nın 158/1). maddesi; “Bir sözleşmenin hiç veya gereği gibi ifa edilmemesi durumu için bir ceza kararlaştırılmışsa, aksi sözleşmeden anlaşılmadıkça alacaklı, ya borcun ya da cezanın ifasını isteyebilir.” hükmünü içermektedir. Aynı Kanun"un 182/1.(BK,"nın 161/1) maddesinde; “Taraflar, cezanın miktarını serbestçe belirleyebilirler.” denilmekte ise de bu serbestlik sınırsız değildir. Maddenin son fıkrasında yer alan; “Hakim, aşırı gördüğü ceza koşulunu kendiliğinden indirir.” hükmüne yer verilmiştir.
Görüldüğü gibi yukarıdaki maddenin birinci fıkrası, cezai şart miktarını tayin konusunda serbesti esasını koymuş, buna karşılık son fıkrada ise serbestiye indirme hakkı vasıtasıyla özel bir sınır çizmiştir.
Hâkim, cezanın aşırı olup olmadığını, hakkaniyet ölçülerini aşıp aşmadığını araştırırken, özellikle, borca aykırı davranış nedeniyle alacaklının uğradığı zararı, borçlunun kusur derecesini, alacaklının ortak kusurunu ve tarafların (özellikle borçlunun) ekonomik durumunu dikkate alır. Bu unsurlar dikkate alındığında, alacaklının uğradığı zarar ile kararlaştırılan ceza arasında hakkaniyet ölçüleri ile bağdaşmayan açık bir nispetsizlik varsa ceza indirilir. Cezaî şartın aşırı olup olmadığı değerlendirilirken, cezaî şartın amacının alacaklının durumunu iyileştirmek olduğu göz önünde bulundurulmalıdır. Kararlaştırılan ceza indirilirken, her hâlde, alacaklının müspet zararını karşılamak için genel kurallara göre isteyebileceği tazminat miktarının üstünde kalınmalıdır. Aşırı olan cezaî şartın indirilmesi olanağı, zayıf durumda bulunan borçlunun sömürülmesini önlemeye yönelik, kamu düzenine ilişkin bir kuraldır. Bu nedenle, borçlunun “indirilme olanağından önceden feragati” geçersizdir (Reisoğlu, S: Borçlar Hukuku Genel Hükümler, İstanbul, 2004, s:391,392, Oser-Schönenberger, Tunçomağ, Becker, von Tuhr’a atfen).
Buna göre bölge adliye mahkemesince; davalının eylemi nedeniyle %6 oranında kararlaştırılan ücretin %3’ü ile birlikte geri kalan %3’ü oranındaki cezai şarttan da sorumlu olduğu gözetilerek; davaya konu taşınmazın satış bedelinin 685.000 USD"den 625.000 USD"ye düşürülmüş olduğu da tarafların kabulünde olması nedeniyle, bu tutar esas alınarak simsarlık ücretinin ayrıca TBK"nın 182/son maddesi gereğince indirim yapılarak davacının talep edebileceği alacak belirlenerek sonucuna uygun bir karar verilmesi gerekirken, yanılgılı değerlendirmeyle davanın tümden reddine karar verilmesi doğru görülmemiş, bozmayı gerektirmiştir.
SONUÇ: Yukarıda birinci bentte açıklanan nedenlerle, 6100 sayılı HMK"nın 371. maddesi uyarınca temyiz olunan bölge adliye mahkemesi kararının davacı yararına BOZULMASINA, peşin alınan temyiz harcının istek halinde temyiz eden davacıya iadesine, dosyanın kararı veren bölge adliye mahkemesine gönderilmesine, 10/11/2021 tarihinde oy birliği ile karar verildi.