MAHKEMESİ :SULH HUKUK MAHKEMESİ

Taraflar arasındaki alacak davasının mahkemece yapılan yargılaması sonucunda, davanın reddine yönelik olarak verilen hükmün, duruşmalı olarak incelenmesi davacı tarafından istenilmekle; daha önceden belirlenen, 26.09.2017 tarihli duruşma günü için yapılan tebligat üzerine; davalı vekili Av. ... geldi. Davacı karşı taraftan gelen olmadı. Açık duruşmaya başlandı ve hazır bulunanların sözlü açıklamaları dinlenildikten sonra işin incelenerek karara bağlanması için saat 14.00"e bırakılması uygun görüldüğünden, belli saatte dosyadaki bütün kağıtlar okunarak, Tetkik Hakiminin açıklamaları dinlenip, gereği düşünüldü:

Y A R G I T A Y K A R A R I

Davacı; taraflar arasında düzenlenen 15.09.2007 başlangıç tarihli 8 yıl süreli sözleşme ile davalılara ait binanın yurt olarak kullanılmak üzere kiralandığını, sözleşme gereğince taşınmaza yapılacak tadilatlar nedeniyle 8 yıl kira bedelinin ödenmeyeceğinin kararlaştırıldığını, müvekkili davacının davalılara ait binayı öğrenci yurdu olarak işletmek üzere 8 yıllığına kiraladığını, başlarda belediye ruhsatına dayalı olarak öğrenci yurdu olarak binayı yaptığını ve öğrenci yurdu olarak çalıştırmaya başladığını, sonradan Milli Eğitim Bakanlığı tarafından özel yurtlara ilişkin yönetmelik değişikliği yapıldığını ve yurtların çalıştırılmasının Bakanlık iznine bağlandığını, davacının müracaatının da binanın ruhsatının bulunmaması sebebiyle bakanlık tarafından reddedildiğini, davacının imar ve iskan müdürlüğü"ne müracaatının da reddolduğunu, davalıların binadaki eksiklikleri gidermeyi kabul ettiklerini ancak dava tarihine kadar hiçbir işlem yapmadıklarını, 18.03.2009 tarihinde işyerinin vergi kaydının kapatıldığını, bu tarihten sonra işyerinin çalıştırılamadığını, yine davaya konu bina yurt olarak işletilebilmiş olsaydı davacının tüm giderler düşüldükten sonra aylık net 2.500-3.000 TL gelir elde edeceğini, bu nedenlerle taraflar arasındaki sözleşmenin iptaline, ... Sulh Hukuk Mahkemesi"nin 2011/50 D.İş sayılı dosyasında 70.248,40 TL faydalı masraf yapıldığının tespit edildiğini belirterek, yapılan faydalı imalatlar bedeli olarak 5.000 TL"nin ve 80.000 TL gelir kaybının, fazlaya dair talep hakları saklı kalmak kaydıyla dava tarihinden itibaren işleyecek yasal faiziyle birlikte tahsilini istemiştir.
Davalılar, dava tarihi itibariyle halen taşınmazın tahliye edilip anahtarların teslim edilmediğini, davacı kiracının mecuru öğrenci evi olarak kullanmaya başladığını ve kazanç elde ettiğini ancak davacının eşinin burada kalan bir kız öğrenciye sarkıntılık etmesinden dolayı evdeki tüm öğrencilerin burayı terkettiklerini, akabinde de davacı kiracının yeni öğrenciler bulma konusunda sıkıntılar yaşamaya başladığını, davacının eşinin sözkonusu eylem nedeniyle ... 2.Ağır Ceza Mahkemesi"nin 2009/111 Esas sayılı dosyasında yargılandığını ve uzunca bir süre tutuklu kaldığını, yaşanan bu olumsuz durumdan sonra davacı kiracının işlerinin bozulduğunu, yasal düzenlemeler nedeniyle bir sıkıntı yaşandığı veya davalılara düşen bir yükümlülük bulunduğu yönünde davacı tarafından davalılara herhangi bir müracaatta da bulunulmadığını ileri sürerek davanın reddini savunmuştur.
Mahkemece, sözleşme yapılırken de taşınmazın yapı kullanma izin belgesi olmadığı, davacının 2-3 yıl taşınmazı öğrenci evi olarak kullandığı, davalıların ayıbın giderilmesi için ihtar çekilmediği, davacı kiracının sebepsiz zenginleşmediği gerekçeleri ile davanın reddine karar verilmiş, hüküm davalı vekili tarafından temyiz edilmiştir.
1-Dosyadaki yazılara,kararın dayandığı delillerle yasaya uygun gerektirici nedenlere ve özellikle delillerin takdirinde bir isabetsizlik bulunmamasına göre, davacı vekilinin sair temyiz itirazlarının reddi gerekir.
2-Davacının faydalı masraflara ilişkin temyiz itirazlarının incelenmesinde; Sözleşmede aksine bir hüküm yoksa davacı kiracı akti ilişkinin devamı sırasında kiralananda yaptığı değer artırıcı masraf ve harcamalarını TBK 527 ve (BK.nun 414) maddelerinde düzenlenen vekaletsiz işgörme hükümlerine göre davalılardan talep etme hakkına sahiptir. Taraflar arasında yapılan sözleşmede yapılan faydalı masraflar 8 yıllık kira bedeline karşılık yapılmış ve 8 yıl sonunda davacı tarafından talep edilemez ise de; erken tahliye durumunda kalan süre ile orantılı olarak faydalı masraf bedelleri talep edilebilir. Ancak bunun için kiracının yaptığı giderlerin mal varlığından çıkarak kiralayanın malvarlığına geçmiş olması ve kiralananın tahliye edilmiş olması gerekir. Kiralananın tahliye edildiğinin kabul edilebilmesi için de kiralananın fiilen boşaltılması yeterli olmayıp, anahtarın da kiracıya teslimi zorunludur.
Kiralananın tahliye edildiğinin (kiracının kiralananı iade borcunu yerine getirdiğinin) kabul edilebilmesi için, kiralananın fiilen boşaltılması yeterli değildir. Anahtarın da kiralayana teslim edilmesi gerekir. Kiracının bildirdiği tahliye tarihinin kiralayan tarafından kabul edilmemesi; başka bir ifadeyle, tahliye tarihinin taraflar arasında çekişmeli olması halinde; kiralananın fiilen boşaltıldığını ve anahtarın teslim edildiğini, böylece kira ilişkisinin kendisince ileri sürülen tarihte hukuken sona erdirildiğini kanıtlama yükümlülüğü, kiracıya aittir. Kiracı, kiralananı kendisinin ileri sürdüğü tarihte tahliye ettiğini ispatlayamazsa, kiralayanın bildirdiği tahliye tarihine itibar olunmalıdır.
Anahtarın kiralayana teslimi, hukuki işlemin içerisinde yer alan bir maddi vakıa olmakla birlikte, sözleşmenin feshine yönelik bir hukuki sonuç doğurduğundan, bunun ne şekilde ispat edileceği hususu, yıllık kira bedelinin tutarı esas alınmak suretiyle, dava tarihinde yürürlükte bulunan 1086 sayılı HUMK"nun 288.maddesi (1.10.2011 tarihinde yürürlüğe giren 6100 sayılı HMK"nın 200 ve 201.maddeleri) çerçevesinde değerlendirilmelidir. Eş söyleyişle, yıllık kira bedelinin tutarı senetle ispat sınırının üzerindeyse ve kiralayanın açık muvafakati yoksa bu yön kiracı tarafından ancak yazılı delille ispatlanabilir; tanık dinlenemez. Kiralayan anahtarı almaktan kaçınırsa, kiracının yapması gereken, mahkemeden bu yolda tevdi mahalli tayinini isteyip, tayin edilecek yere anahtarı teslim etmek ve durumu kiralayana bildirmektir. Kiracının kiralananı iade borcu, ancak bu şekilde, durumun kiralayana bildirildiği tarihte son bulur. Aksi takdirde, kiracının, kira parasını ödemek de dahil olmak üzere, sözleşmeden kaynaklanan yükümlülükleri devam eder.
Davacı tarafça kiralanan taşınmazın tahliye edildiği iddia edilmiş, ancak anahtar teslimine ilişkin yazılı belge sunulamamıştır. Davalı kiralayanlar kiralananın tahliye edilmediğini, davalılara anahtar teslimi yapılmadığını bildirmiştir. Kiralananın tahliye edildiğini ve anahtar teslimini davacı kiracı kanıtlamalıdır. Davacı kiracı yukarıda açıklandığı üzere tahliye ve anahtar teslimini yazılı delille kanıtlayamamıştır. Bu nedenle taşınmazın tahliye edildiğinin ispat edilmemesi gerekçesi ile davanın reddine karar verilmesi gerekirken yazılı gerekçe ile davanın reddine karar verilmiş olması doğru değildir.
Ne var ki yapılan bu yanlışlığın giderilmesi yeniden yargılama yapılmasını gerektirmediğinden kararın gerekçesinin düzeltilerek onanması HUMK .436/2 maddesi gereğidir.
SONUÇ: Yukarıda birinci bentte açıklanan nedenlerle davacının sair temyiz itirazlarının reddine, 2.bentte açıklanan nedenlerle hükmün gerekçesinin bu şekilde düzeltilmesine, hükmün düzeltilmiş bu şekliyle ONANMASINA, Yargıtay duruşması için kendisini vekille temsil ettiren davalı yararına takdir olunan 1.480 TL vekalet ücretinin davacıdan alınıp davalıya verilmesine, istek halinde peşin alınan temyiz harcının temyiz eden davalıya iadesine, 6100 sayılı HMK"nun geçici madde 3 atfıyla 1086 sayılı HUMK.nun 440.maddesi gereğince kararın tebliğinden itibaren 15 günlük süre içerisinde karar düzeltme yolu açık olmak üzere, 26.09.2017 gününde oybirliğiyle karar verildi.