MAHKEMESİ :SULH HUKUK MAHKEMESİ


Taraflar arasındaki menfi tespit davasının mahkemece yapılan yargılaması sonucunda, davanın kısmen kabulüne yönelik olarak verilen hükmün, süresi içinde davacı vekili tarafından temyiz edilmesi üzerine; temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra, dosya içerisindeki kağıtlar okunup gereği düşünüldü:

Y A R G I T A Y K A R A R I

Davacı, davaya konu kiralananda ruhsatlarının iptal edildiğini, işyerinin kaçak olduğunun anlaşıldığını, taşınmazın ayıplı olduğunu, davalının ihtara rağmen gereğini yapmadığını ve sözleşmeyi feshettiklerini, davalının ise kira alacağının tahsili için icra takibi başlattığını belirterek, haklı fesih nedeniyle davalıya borçlu olmadıklarının tespitine, 16.000 TL depozito bedelinin iadesine, faydalı ve zorunlu masraf olarak 29.960 TL ve 8.260 USD nin tahsiline karar verilmesini istemiştir.
Davalı vekili; davanın reddini istemiştir.
Mahkemece; depozito alacağının kabulüne, faydalı masraf alacağı yönünden davacının basiretli tacir gibi davranmadığı gerekçesiyle reddine, menfi tespit yönünden ise icra mahkemesi kararı ile kira alacağın kesinleştiği gerekçesiyle talebin reddine karar verilmiş; hüküm, davacı vekili tarafından temyiz edilmiştir.
1- Davacının menfi tespit talebine yönelik temyiz itirazlarının incelenmesinden;
Türk Borçlar Kanununun 325.maddesi hükmüne göre kiracı, sözleşme süresine veya fesih dönemine uymaksızın kiralananı geri verdiği takdirde, kira sözleşmesinden ... borçları kiralananın benzer koşullarla kiraya verilebileceği makul bir süre için devam eder.
Kural olarak, icra mahkemesinin takip hukukuna ilişkin kararları, yalnız verilmiş oldukları icra takibinde veya daha sonra yapılacak olan yeni bir icra takibinde kesin hüküm teşkil eder. Buna karşılık, icra mahkemesinin takip hukukuna ilişkin kararları (istihkak davaları ve ihalenin feshi talebinin reddine ilişkin kararları hariç), genel mahkemelerde açılan davalarda, esas hak bakımından (maddi anlamda) kesin hüküm teşkil etmez.
Taraflar arasında imzalanan 15.01.2012 başlangıç tarihli ve bir yıl süreli kira sözleşmesinin varlığı hususunda uyuşmazlık bulunmamaktadır.

Davalı kiraya veren 20.06.2013 tarihinde başlattığı icra takibi ile ödenmeyen 2013/Mayıs, Haziran ayları ile muacceliyet koşulu ile 2013 Aralık ayı dahil toplam 56.320 TL kira lacağının tahsilini istemiştir.
Davaya konu kiralanana ait ruhsat dosyasının incelenmesinden, davacı kiracının 01.02.2012 tarihinde tekstil mağazası olarak işyeri ruhsatı aldığı, 03.04.2012 tarihinde yapılan denetimde komşu parseldeki tarihi eser ile ara duvarın açılmış olduğunun tespit edildiği, 21.05.2013 tarihinde ruhsatın iptal edildiği anlaşılmaktadır. Davacı kiracı 24.05.2013 tarihli ihtarname ile sözleşmeyi feshettiğini davalıya bildirmiş ve kiralanan taşınmazın anahtarı 21.06.2013 tarihinde notere teslim edilmiş, anahtar teslimi davalı kiraya verene 26.06.2013 tarihinde tebliğ edilmiştir. Bu durumda mahkemece ruhsat iptaline neden olan ara duvarın yıkılması eyleminin kim tarafından yapıldığı, davaya konu taşınmaz hakkında daha önceden düzenlenmiş bir yapı tatil tutanağı olup olmadığı üzerinde durularak davacı kiracının sözleşmeyi feshetmekte haklı olup olmadığının tespiti ile, feshin haklı olduğunun anlaşılması halinde davacı kiracının tahliye tarihi olan 26.06.2013 tarihine kadar olan kira borcundan sorumlu olacağı, bakiye alacaktan sorumlu olmayacağı, feshin haksız olması halinde ise kiracının, tahliye tarihinden itibaren makul süre kadar daha kira borcundan sorumlu olacağı gözetilerek sonucuna göre karar verilmesi gerekirken yazılı şekilde icra mahkemesi kararı ile alacağın kesinleştiği gerekçesiyle menfi tespit isteminin reddine karar verilmesi doğru değildir.
2-Davacının faydalı ve zorunlu masraf alacağına yönelik temyiz itirazlarının incelenmesinde;
Kiracı tarafından akdi ilişkinin devamı sırasında kiralanana değer artırıcı masraf ve harcamaların yapılması durumunda vekaletsiz iş görme hükümlerine göre (6098 sayılı TBK.530 (818 sayılı B.K."nun, 414. Md.) maddesi) masraf ve harcamaların kiraya verenden istenebilmesi mümkündür. Kiralananda yapılan imalatların, imal tarihindeki değerleri, yıpranma durumları, faydalı ve zorunlu yada lüks imalat olup olmadıkları ayrıntılı olarak belirlenerek sonucuna göre bir karar verilmesi gerekir.
Mahkemece davacı kiracı tarafından yapılan tadilatların zorunlu ve faydalı masraf niteliğinde olup olmadığının saptanarak, zorunlu ve faydalı masraf olduğunun belirlenmesi halinde imalat tarihi itibariyle yıpranma payı düşülmüş bedellerinin tahsiline karar verilmesi gerekirken; yazılı şekilde karar verilmesi doğru görülmemiş, bozmayı gerektirmiştir.
SONUÇ: Yukarıda 1. ve 2. bentte açıklanan esaslar gözönünde tutulmaksızın yazılı şekilde hüküm tesisi isabetsiz, temyiz itirazları bu nedenlerle yerinde olduğundan kabulü ile hükmün HUMK.nun 428.maddesi gereğince BOZULMASINA ve peşin alınan temyiz harcının istek halinde temyiz edene iadesine, 6100 sayılı HMK"nun geçici madde 3 atfıyla 1086 sayılı HUMK.nun 440.maddesi gereğince kararın tebliğinden itibaren 15 günlük süre içerisinde karar düzeltme yolu açık olmak üzere, 05.10.2017 tarihinde oybirliğiyle karar verildi.