MAHKEMESİ :SULH HUKUK MAHKEMESİ

Taraflar arasındaki kira bedelinin tespiti davasının mahkemece yapılan yargılaması sonucunda, davanın kısmen kabulüne yönelik olarak verilen hükmün, süresi içinde davalı tarafından temyiz edilmesi üzerine; temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra, dosya içerisindeki kağıtlar okunup gereği düşünüldü:

Y A R G I T A Y K A R A R I

Davacı, davalının 01.06.2008 başlangıç tarihli 5 yıl süreli kira sözleşmesi ile müvekkiline ait taşınmazda kiracı olduğunu, kira bedelinin günün ekonomik koşullarına göre düşük kaldığından bahisle, 01.07.2014 kira dönemine ait kira bedelinin aylık 24.000 TL olarak tespitine karar verilmesini istemiştir.
Davalı, her yılı ÜFE-TEFE oranında artış yapıldığını ve 01.06.2014 tarihinden itibaren brüt 19.427,50 TL olarak ödendiğini savunarak davanın reddini dilemiştir.
Mahkemece, 01.06.2014 tarihinden itibaren kira bedelinin aylık brüt 24.000 TL olarak tespitine karar verilmiş, hüküm davalı vekili tarafından temyiz edilmiştir.
18.11.1964 gün ve 2/4 sayılı Y.İ.B.K. ve yerleşik Yargıtay uygulamalarına göre “hak ve nesafet” ilkesi uyarınca hakim bu sınırlamayı yaparken, öncelikle tarafların tüm delilleri varsa emsal kira sözleşmeleri aslı veya onaylı örnekleri dosyaya alınmalı, kiralananın niteliklerine göre üç kişilik (inşaat-mimar, mülk bilirkişileri) bilirkişiler kurulu oluşturularak bilirkişi marifetiyle kiralanan taşınmaz ve taraf emsalleri tek tek görülüp incelenmeli, res"en de emsal araştırılmalı, bilirkişilerce gerekli ölçüm ve inceleme yapılıp böylece elde edilen veriler somutlaştırılarak, dava konusu yer ile ayrı ayrı (konumu, çevresi, niteliği, kullanım şekli, kira başlangıç tarihi, kira süreleri vb.) kira parasına etki eden tüm nitelikleri karşılaştırılmalı, emsal kira bedellerinin niçin uygun emsal olup olmadığı somut gerekçelerle açıklanmalı, dava konusu taşınmazın yeniden kiraya verilmesi (boş olarak) halinde getirebileceği kira parası belirlenmeli, hakimce bu kira parası dikkate alınmak suretiyle hak ve nesafete özellikle tarafların kira sözleşmesinden bekledikleri amaçlarına uygun makul bir kira parasına hükmedilmelidir. Bunun için, dava konusu yerin serbest koşullarda yeniden boş olarak kiraya verilmesi halinde getirebileceği kira parası bilirkişilerce usulünce saptanmalı,
bilirkişi raporu mahkemece somut gerekçeler ışığında res’en değerlendirilmeli, buna göre hak ve nesafete uygun kira parası hakim tarafından saptanmalıdır. Bilirkişilerce bu belirleme yapılırken benzer yerlerin kira sözleşmeleri incelenmeli (re"sen emsal araştırması yapmak ya da taraflardan emsal göstermeleri istenmek suretiyle) dava konusu yerle ayrı ayrı karşılaştırılarak kira parasına etki eden hususlar üzerinde durulmalıdır.
Taraflar arasında 01.06.2008 başlangıç tarihli 5 yıl süreli kira sözleşmesi konusunda uyuşmazlık bulunmamaktadır. Hükme esas alınan bilirkişi raporunda; Emsal olarak alınan taşınmazın, 18.02.2013 başlangıç tarihli 5 yıl süreli kira sözleşmesi ile aylık net 18.000 TL kira bedeli ile kiralandığı 2014 yılı güncel değerinin net 19.099 TL, brüt 22.919 TL olduğunu, emsal taşınmazın dava konusu taşınmaza göre daha büyük olduğu ve E5 yolu üzerinde olduğu belirtilerek, tespiti istenilen 01.06.2014 tarihinden itibaren taşınmazın boş olarak kiraya verilmesi halinde ise kira bedelinin aylık brüt 25.000 TL olacağı kanaati bildirilmiş ise de, emsal taşınmazın, kaç m2 olduğu, hangi yönleri ile üstün olduğu raporda belirtilmemiştir. Hiç bir veriye dayanmayan soyut ifadeler ile kira bedeli tespit edilmiştir. Bu haliyle bilirkişi raporu Yargıtay denetimine elverişli olmadığı gibi hüküm kurmaya da yeterli değildir. Bunun yanı sıra bilirkişilerin belirlediği miktar üzerinden davalının eski kiracı olması nedeniyle uygun bir hak ve nesafet indirimi yapılması gerekirken bilirkişilerce hesaplanan miktar olan 25.000 TL kira bedeli üzerinden % 4 gibi düşük bir oranda indirim yapılarak kira bedeli 24.000 TL olarak belirlenmiştir.
O halde Mahkemece yukarıda açıklanan ilke doğrultusunda, taraf emsalleri değerlendirilerek gerekirse resen emsal araştırması yapılmak suretiyle, hüküm kurmaya yeterli ve denetime elverişli bir şekilde bilirkişi raporu alınarak, taşınmazın boş olarak kiraya verilmesi halinde getirebileceği brüt kira bedeli belirlenip bu bedelden davalının eski kiracı olduğu gözetilerek hakkaniyete uygun bir miktarda indirim yapıldıktan sonra kira bedelinin brüt olarak tespiti gerekirken, yetersiz bilirkişi raporuna göre belirtilen hususlar gözetilmeksizin yazılı şekilde karar verilmesi usul ve yasaya aykırı olup bozmayı gerektirir.
SONUÇ: Yukarıda açıklanan nedenlerle temyiz olunan kararın 6100 sayılı temyiz olunan kararın 6100 sayılı ...ya 6217 sayılı kanunla eklenen geçici 3.madde hükmü gözetilerek HUMK.nın 428.maddesi uyarınca davalı yararına BOZULMASINA, ve peşin alınan temyiz harcının istek halinde temyiz edene iadesine, 6100 sayılı HMK"nun geçici madde 3 atfıyla 1086 sayılı HUMK.nun 440.maddesi gereğince karar düzeltme yolu kapalı olmak üzere, 10.10.2017 tarihinde oybirliğiyle karar verildi.