MAHKEMESİ :SULH HUKUK MAHKEMESİ

Taraflar arasındaki menfi tespit-istirdat ve tespit davasının mahkemece yapılan yargılaması sonucunda, davanın reddine yönelik olarak verilen hükmün, süresi içinde davacı vekili tarafından duruşma istemli olarak temyiz edilmesi üzerine; temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra;
5219 ve 5236 sayılı yasalar ile HUMK."nun 438.maddesinde öngörülen duruşma sınırı 01.01.2015 tarihinden itibaren 21.220 TL"ye çıkarılmıştır.
Temyize konu edilen kararda dava değeri, duruşma sınırının altındadır. Bu nedenle duruşma isteğinin miktar yönünden reddiyle, süresinde olduğu anlaşılan temyiz isteğinin incelemesinin evrak üzerinde yapılmasına karar verilerek dosya incelendi, gereği konuşulup düşünüldü:

Y A R G I T A Y K A R A R I

Davacı, davacı ile ... Belediyesi arasında kira sözleşmesi bulunduğunu, ... Belediyesinin kısa süre önce kapatılarak Silivri Belediyesi"ne bağlandığını, davacı tarafından kiralanan arsa üzerine masraflarını kendisi karşılayarak ihtiyacı doğrultusunda bina inşa ettirdiğini ancak yaptırdığı binanın davalı tarafından yapılmış gibi belediye kayıtlarına işlendiğini, davacıdan yıllarca haksız olarak bina kira parası tahsil edildiğini, kiralanan arsanın hazineye ait olduğunu, bu şekilde yine haksız olarak arsa için kira bedeli de tahsil edildiğini hazinenin, geriye dönük 5 yıllık ecrimisil bedeli tahakkuk ettirdiğini belirterek öncelikle arsanın kime ait olduğunun, binanın müvekkili tarafından ne zaman yapıldığının, tadil edildiğinin ve bedelinin kime ait olduğunun tespit edilmesini, davalıya borçlu bulunmadıklarının tespiti ile ilgili dükkan için ödenen her türlü tahsisat ve kira bedellerinin istirdatına karar verilmesini istemiştir.
Davalı, dava konusu taşınmazda Maliye Hazinesine tescil edilmeden önce ... Belediye Başkanlığı tarafından dükkanlar inşa ettirildiğini, davalı tarafından yaptırılan dükkanların kiraya verilmesinde hukuka aykırı bir durum olmadığını, kiraya verenin malik olması gerekmediğini, davacının, sözleşmenin feshine dair bir irade göstermediğini, kira sözleşmesinin halen ayakta olduğunu, hazinenin talep ettiği ecrimisil bedelinin belediye tarafından yaptırılan dükkanlar için değil arazi nedeniyle istenildiğini, davacı ile düzenlenen kira sözleşmesinin arsaya ilişkin olmayıp dükkana ilişkin olduğunu beyanla davanın reddini dilemiştir.
Mahkemece, kiraya veren malik olmasa da kira ilişkisinin geçerli olduğu ve tarafları bağladığı, malikin bir başkası olduğunun ortaya çıkmasının yerine getirilen edimlerin iadesini gerektirmediği, dükkanları davacının yapmış olduğu kabul edilse bile hazineye ait arazinin üzerinde bütünleyici parça niteliğinde olması nedeniyle yine ödenen kira bedellerinin iadesi gerekmediği gerekçesiyle davanın reddine karar verilmiş, hüküm davacı vekili tarafından temyiz edilmiştir.
1-) Dosyadaki yazılara, kararın dayandığı delillerle kanuni gerektirici sebeplere ve özellikle delillerin takdirinde bir isabetsizlik görülmemesine ve davacı vekilinin binanın aidiyetinin ve binaya yapılan faydalı masrafların tespitine yönelik temyiz itirazları yönünden; sözleşmede aksine bir hüküm yoksa davacı kiracı, akti ilişkinin devamı sırasında kiralananda yaptığı değer artırıcı masraf ve harcamalarını TBK"nun 527 ve (BK.nun 414) maddelerinde düzenlenen vekaletsiz işgörme hükümlerine göre davalılardan talep etme hakkına sahip ise de, ancak, bunun için kiracının yaptığı giderlerin mal varlığından çıkarak kiraya verenin malvarlığına geçmiş olması ve kiralananın tahliye edilmiş olması gerekeceğinden, bu hususa ilişkin temyiz itirazlarının reddi gerekir.
2-) Davacının 01.12.1990 başlangıç tarihli, üç yıl süreli kira sözleşmesi ile kiracı olduğu konusunda uyuşmazlık bulunmamaktadır. Davacının, kiraladığı taşınmazlar için ayrıca ecrimisil tahakkuk ettirildiği anlaşılmaktadır. Kiraya verenin sözleşmeye konu şeyin maliki olması zorunlu değildir. Kira sözleşmesi feshedilmediği veya sözleşmenin iptali davası açılmadığı sürece geçerlidir. Ancak bir üçüncü kişinin kiralanan üzerinde, kiracının hakkıyla bağdaşmayan bir hak ileri sürmesi durumunda kiraya veren, söz konusu hukuki ayıbı gidermek ve kiracının bu yüzden uğradığı zararları tazmin ile yükümlüdür. Kiraya verenin zapta karşı tekeffül borcu 6098 Sayılı TBK.’nun 309. maddesinde düzenlenmiştir. Kiraya veren kiralananı her türlü maddi ve hukuki ayıptan ari olarak kiracının kullanımına sunmak ve kira müddetince bu hali ile muhafaza etmekle yükümlüdür. Üçüncü kişinin aynî bir hakka dayalı olarak kiralanan üzerinde ileri sürdüğü talepler kiraya verenin tekeffülü altındadır. Davacı kiracının ödemek durumunda kaldığı ecrimisil bedellerinin de bu kapsamda değerlendirilmesi zorunludur. Bu nedenle Mahkemece, kira sözleşmesi ile aynı döneme rastlayan ecrimisil ödelemeleri saptanarak, ödenen ecrimisil bedeli, ödenen kiradan düşükse ecrimisil miktarında, ödenen ecrimisil bedeli ödenen kiradan fazla ise ödenen kira miktarında istirdat isteminin kabulüne karar verilmesi gerekirken eksik inceleme ve yazılı gerekçe ile karar verilmesi usul ve yasaya aykırı olup bozmayı gerektirmiştir.
SONUÇ: Yukarıda 1. bentte açıklanan nedenler ile davacının sair temyiz itirazlarının reddine, 2. bentte açıklanan nedenlerle temyiz itirazlarının yerinde olduğundan kabulü ile hükmün HUMK.nun 428.maddesi gereğince davacı yararına BOZULMASINA, ve peşin alınan temyiz harcının istek halinde temyiz edene iadesine, 6100 sayılı HMK"nun geçici madde 3 atfıyla 1086 sayılı HUMK.nun 440.maddesi gereğince karar düzeltme yolu kapalı olmak üzere, 17.10.2017 tarihinde oybirliğiyle karar verildi.