MAHKEMESİ :Asliye Hukuk Mahkemesi


Taraflar arasındaki üyelik kaydının tespiti, tapu iptali tescil ve tazminat davasının yapılan yargılaması sonunda ilamda yazılı nedenlerden dolayı davanın kabulüne yönelik olarak verilen hükmün süresi içinde davalı.... Yapı Kooperatifi vekilince temyiz edilmesi üzerine dosya incelendi, gereği konuşulup düşünüldü.
-K A R A R-
Davacı vekili, müvekkilinin,davalı kooperatifin ortağı olan diğer davalı ..."den dairesini satın alarak kooperatife ortak olduğunu, satış ve ortaklığın 16.3.2002 tarih ve 103 sayılı yönetim kurulu kararıyla kabul edilmesine rağmen dairenin müvekkiline teslim edilmediğini ileri sürerek, kooperatif ortaklığının tespiti ile .... Merkez .... Mahallesi 460 ada 99 parsel C Blok zemin kat B 6 nolu dairenin tapusunun iptali ile müvekkili adına tesciline, olmadığı takdirde dairenin rayiç bedeline karşılık şimdilik 10.000TL"nin tazminine veya ödenen paranın 6.11.2001 tarihinden itibaren reeskont faiziyle birlikte davalıdan tahsiline karar verilmesini talep ve dava etmiştir.
Davalı kooperatif vekili, istemin zamanaşımına uğradığını, davacı ile müvekkili kooperatif arasında geçerli bir ortaklık ilişkisi bulunmadığını, davacının ödemelerinin kooperatif kayıt ve defterlerinde görünmediğini savunarak, davanın reddini istemiştir.
Davalı ... vekili, davanın reddini istemiştir.
Mahkemece, iddia, savunma, benimsenen bilirkişi raporu ve dosya kapsamına göre, davacının, davalı kooperatifin şartlı ortağı olan davalı ..."dan dairesini ve payını devralarak kooperatife ortak olduğu, dava konusu dairede başka bir ortağın hak sahibi olduğuna ilişkin bir bilginin bulunmadığından dairenin davacıya teslimi ve adına tescili gerektiği, diğer davalının pasif husumet ehliyeti bulunmadığı gerekçesiyle davanın kabulüne, davacının ortaklığının tespitine, dava konusu dairenin tapusunun ferdileştirme işlemleri yapıldığında davacı adına tahsisine ve tesciline, davalı ... yönünden davanın husumet nedeni ile reddine karar verilmiştir.
Karar, davalı kooperatif vekili tarafından temyiz edilmiştir.
1- Dava, kooperatife peşin ödemeli ortak olduğunun tespiti, C blok 6 numaralı dairenin tescili, olmadığı dairenin rayiç bedelinin tahsili istemine ilişkindir. Dosya kapsamındaki belgelerden, davacının, eski ortaklardan davalı ...’in payını devralarak davalı kooperatifin yönetim kurulu kararıyla ortaklığa kabul edildiğinden davacının kooperatif ortağı olduğu kuşkusuzdur. Ancak, 1163 sayılı Kooperatifler Kanunu"nun 23. maddesi hükmü uyarınca, ortaklar hak ve yükümlülüklerde eşit konumda olup yönetim kurulu bu ilkenin dışına çıkmak istediği takdirde, bu hususu genel kurul gündemine alarak, genel kurulun tartışmasına açıkça sunması gerekmekte veya genel kurulun yapılan uygulamayı açıkça yada zımnen benimsemesi icap etmektedir. Bu nedenle, sabit ve peşin aidat ödemek suretiyle ortaklığa alınmadaki bu usule uyulmamışsa, böyle bir ortağın (devam eden inşaatların finansmanına katılımı için) aidat yükümlülüğü devam
eder.Açıklanan usule uyulmuşsa, ortaklığa alınmadaki bu farklılık, ortaklığa alındıktan sonra üyelik aidatı istenmesini mümkün kılmaz ise de, kooperatifin amacına ulaşıncaya kadar yapılan genel yönetim ve alt yapı giderlerinden ortağın sorumluluğu devam eder. Genel kurulca açık yetki verilmedikçe yada benimsemedikçe 1163 sayılı Yasa"nın 23. maddesine aykırı şekilde yönetim kurulunun diğer ortaklardan farklı statüde ortaklığa kabul kararı vermesine veya akçalı konularda bir ortağı farklı statüde konumlandırmasına geçerli hukuki sonuç bağlanamaz. O halde mahkemece, davacının payını devraldığı bayisinin peşin ortaklığa alınmasına ilişkin geçerli bir genel kurul kararı bulunup bulunmadığı belirlenerek, geçerli bir peşin ortaklık varsa, davacının inşaat finansman giderlerinden sorumlu olmadığı bunun dışındaki yukarıda belirtilen giderlerden sorumlu olduğu, peşin ödemeli ortak olmaması halinde diğer ortaklar gibi genel kurulca belirlenecek aidatlardan sorumlu olduğu düşünülerek kooperatife karşı olan yükümlülüklerin yerine getirilip getirilmediğinin belirlenmeden karar verilmesi doğru değildir.
2- Dairemize intikal eden dosyalardan davalı kooperatife yönelik benzer iddialarla çok sayıda dava açıldığı, davalı kooperatifin yönetim kurulu üyelerinin bir çok ortağın şikayeti üzerine ... Ağır Ceza Mahkemesi’nde yargılandıkları anlaşılmaktadır. İncelenen dosyalardan, bazı dairelerin birden çok ortağa tahsis edildiği anlaşılmaktadır. Bu durumda, sadece dava konusu dairenin incelenerek sağlıklı bir sonuca varılması mümkün değildir. Mahkemece bilirkişi incelemesi yaptırılarak karar verilmiş ise de bilirkişi incelemesi hüküm kurumak için yeterli olmadığından mahkemece konusunda uzman üç kişilik bilirkişi kurulu oluşturularak, kooperatifin tüm belgeleri, defterleri, genel kurul tutanakları, ortakların ödeme belgeleri, kur’a tutanakları, kat karşılığı inşaat sözleşmesi ve tahsise ilişkin tüm belgeler getirtilmeli, kooperatife benzer iddialarla yöneltilen tüm dosyalar ve ağır ceza mahkemesi dosyası göz önünde bulundurularak kooperatifçe inşa edilen dairelerden hangi dairenin hangi ortağa tahsis edildiğinin kuşkuya yer vermeyecek şekilde denetime ve keşfi izlemeye olanak veren bilirkişi raporuyla belirlenmelidir.
3-Konut yapı kooperatifleri aidat ödeme yükümlüğünü yerine getiren ortaklarına kullanılabilir durumdaki bir daire tahsisle yükümlüdür. Kooperatif anasözleşmesinin 62. maddesi uyarınca, konutlar maliyet bedelleri kesinleştikten sonra ortaklar veya temsilcilerinin katılımıyla noter önünde çekilecek kura ile dağıtılır. Konutların anasözleşmenin 59/2. maddesine göre ortaklara dağıtılması halinde kur’aya başvurulmaz. Bu durumda, bir konutun ortağa tahsis edildiğinden söz edilebilmesi için ya kur’a sonucu konutun tahsis edilmiş olması veya konutların genel kurulca belirlenecek esaslar dahilinde ortaklara dağıtılmış olması ve genel kurulun bu dağıtımı açık veya zımni olarak onaylaması gerekir. Anlatılan ilkeler dışında, yönetim kurulu genel kurulun karar veya onayı olmaksızın bir konutu belli bir ortağa tahsisine karar veremez. Tahsis ortağa şahsi hak sağlar. Kooperatifçe bir dairenin geçerli bir tahsis işlemiyle bir ortağa tahsisi halinde, tahsis edilen ortağın rızası olmaksızın, ortaklığı devam ettiği sürece konutun başka bir ortağa tahsisi mümkün değildir. 28.08.2003 tarihli kur’a zaptına göre dava konusu C blok zemin kat 6 numaralı daire ... adlı ortağa tahsis edilmişken, dosyadaki 17.05.2006 tarihli kooperatif yönetim kurulu yazısından ise, dava konusu dairenin... isimli kişiye satıldığı belirtilmiştir.
Diğer yandan davacının tescilini istediği dairenin mahkemenin 2006/25 Esas sayılı dosyasında da davalı olduğu belirtilerek dava dosyalarının birleştirilmesine karar verildikten sonra gerekçesi açıklanmadan dava dosyalarının tefrikine karar verilmesi doğru olmamıştır.
Belirlenen bu olgular ışığında dava konusu dairenin kime tahsis edildiği, birden çok kişiye tahsis söz konusu ilk tahsisini kime yapıldığı üzerinde durulmalı, aynı daireye ilişkin başka davalar varsa birleştirme hususu düşünülmeli, daire üzerinde hak sahibi olma ihtimali bulunan kişilere yönelik dava açması için davacı yana süre verilerek dava açılması halinde davaların birleştirilerek diğer yanın delilleri de sorularak dairenin kime tahsis edildiği kuşkuya yer vermeyecek şekilde belirlenmelidir.
4- Bu aşamadan sonra dava konusu veya başka bir dairenin davacıya tahsis edildiği veya kooperatifin elinde davacıya tahsis edilebilecek bir daire bulunduğunun anlaşılması halinde davacının bir numaralı bent hükümlerine göre belirlenecek ortaklık statüsüne göre kooperatife yönelik tüm yükümlülüklerini yerine getirip getirmediği, diğer bir anlatımla dava tarihinde davacının, davalı kooperatife aidat borcu bulunup bulunmadığı da yine bilirkişi aracılığıyla,devir yoluyla ortaklığın kazanılması halinde 1163 sayılı Kanun’un 35. maddesi uyarınca payın tüm aktif ve pasifleriyle birlikte devralındığı göz önüne alınmak suretiyle belirlenmelidir. Zira parasal yükümlülüklerini tam olarak yerine getirmeyen ortak, kendisine tahsis edilen konutun tapu kaydının adına tescilini isteyemez.
Yapılacak inceleme sonucu davacıya daire tahsis edilmediği ve kooperatifin elinde davacıya tahsis edilecek daire de bulunmadığının anlaşılması halinde ise, davacının daire karşılığı tazminat istemi de bulunduğu göz önüne alınarak, daire tahsisi mümkün olmayan ortağa verilen tazminatın hesabına ilişkin Dairemizin yerleşik uygulamasında altı aşamalı olarak formüle edilen ilkeler uyarınca ( 20.102.2011 tarih 2011/965 E. 2011/1185 K. sayılı ilamı ) hesaplama yapılması gerektiği göz önüne alınmalıdır.
SONUÇ: Yukarıda (1), (2), (3) ve (4) bentte açıklanan nedenlerle davalı vekilinin temyiz itirazlarının kabulü ile hükmün davalı yararına BOZULMASINA, peşin alınan harcın istek halinde iadesine, kararın tebliğinden itibaren 15 gün içerisinde karar düzeltme yolu açık olmak üzere 13.03.2012 tarihinde oybirliğiyle karar verildi.