MAHKEMESİ :SULH HUKUK MAHKEMESİ

Taraflar arasındaki tazminat davasının mahkemece yapılan yargılaması sonucunda, davanın kısmen kabulüne yönelik olarak verilen hükmün, duruşmalı olarak incelenmesi taraf vekillerince istenilmekle daha önceden belirlenen 20.12.2016 duruşma günü için tebligat üzerine temyiz eden davacı vekili Av.... ve davalı vekili Av.... geldiler. Açık duruşmaya başlandı ve hazır bulunanların sözlü açıklamaları dinlenildikten sonra nevakısın giderilmesi bakımından dosya mahalline geri çevrilmiş, bu kez yeniden gelmekle; belli gün ve saatte dosyadaki bütün kağıtlar okunarak Tetkik Hakiminin açıklamaları dinlenip, gereği düşünüldü.

Y A R G I T A Y K A R A R I

Davacı vekili, taraflar arasında 01/01/2011 başlangıç tarihli, 5 yıl süreli kira sözleşmesi düzenlendiğini, davalının kiralananın sözleşme süresi sona ermeden taşınmazı satması nedeniyle müvekkilinin taşınmazı tahliye etmek zorunda kaldığını belirterek sözleşme süresi dolmadan tahliyesine sebebiyet verilmesinden dolayı erken tahliye nedeniyle yararlanamadığını belirterek yenileme, bakım ve geliştirme masrafları ile spor salonununda mevcut malzemelerin iadesi nedeniyle oluşan değer kaybı, müşterilere iadesi gereken aidat bedelleri, uğranılan kazanç kaybı olarak şimdilik 300.000 TL maddi zararın, 100.000 TL manevi tazminatın tahsiline karar verilmesini talep etmiştir.
Davalı vekili davanın reddini savunmuştur.
Mahkemece, 06/06/2013 tarihli karar ile, davanın reddine karar verilmiş, davacının temyizi üzerine Yargıtay 6.Hukuk Dairesinin 21/01/2014 tarihli,2013/15959 Esas, 2014/579 Karar sayılı ilamı ile, kiracının kendi ihtiyacı için ve işinin gereği olarak kiralanana yapmış olduğu değer artırıcı imalat bedelini kiralayandan isteyebileceği, zorunlu ve faydalı masraf alacağına ilişkin uyuşmazlığın dava tarihinde yürürlükte olup olaya uygulanacak 818 Sayılı Borçlar Kanunu"nun 410 ve devamı maddelerinde düzenlenen vekaletsiz iş görme hükümlerine göre çözülmesi gerektiği, diğer yandan, davacının erken tahliye nedeniyle kiralananda iş yapamaz duruma geldiğinden mahrum kalınan kar şeklinde müspet zarara uğradığı, uğranılan müspet zararı hesaplayacak konusunda uzman bir bilirkişi heyetinden davacının yeniden ne kadarlık bir sürede benzer nitelikte bir spor merkezini kiralayabileceğine ilişkin görüş alınarak sonucuna göre bir karar verilmesi gerektiği belirtilerek hükmün bozulmasına karar verilmiştir.


Mahkemece, bozmaya uyularak yapılan yargılama sonucunda, davacının manevi tazminat talebine ilişkin davasının reddine, maddi tazminata ilişkin davasının kısmen kabulü ile 97.927,00 TL"nin dava tarihinden itibaren işleyecek yasal faizi ile birlikte davalıdan alınarak davacıya verilmesine karar verilmiş, hüküm taraf vekillerince temyiz edilmiştir.
1-) Dosyadaki yazılara, mahkemece uyulan bozma kararı gereğince hüküm verilmiş olmasına göre tarafların sair temyiz itirazları yerinde değildir.
2-)Yerleşik uygulama, kiracının kiralanana yaptığı faydalı ve zorunlu masrafların yapıldığı tarih itibariyle TBK.nun 530. maddesi (BK. 414.m) kapsamında vekaletsiz iş görme hükümlerine göre davalı kiraya verenden isteme hakkı olduğu yönündedir. Kural olarak bu gibi zorunlu ve faydalı masrafların kira sözleşmesinin başlangıcında yapılmış olduğu kabul edilmektedir. Kiralananın tahliyesi sonunda kiralayan bunları benimsemiş ise kiracı aleyhine sebepsiz zenginleşme meydana gelmiştir. Kiraya verenin sorumluluğu faydalı imalatların imal tarihindeki değerinden yıpranma payı düşülmek suretiyle bulunacak değer kadardır.
Öte yandan, taraflar arasında düzenlenen 01/01/2011 başlangıç tarihli, 5 yıl süreli kira sözleşmesinin 2. maddesinde, kiraya verenin yazılı izni ile yapılan tadilat ve eklerin bedelsiz olarak terk edileceği ve kira sözleşmesinin herhangi bir nedenle sona ermesi halinde kiracının yapmış olduğu masraflar için her ne nam altında olursa olsun hiçbir zaman ve şartta talepte bulunamayacağı, tahliye halinde tüm demirbaşlar, tesis ve tesisatlarla birlikte, projesine uygun imal edilmiş ve muhafaza edilmiş dekorasyonların da bedelsiz kiraya verene teslim edileceği kararlaştırılmış ise de söz konusu hüküm kiralananın sözleşme süresinin sonunda tahliye edilmesi halinde geçerli olacaktır. Kiralananın satılması ile kira sözleşmesinin süresi sona ermeden kiralananı tahliye eden davacı, tahliye tarihinden sözleşme sonuna kadar olan süre oranında faydalı ve zaruri masrafların bedellerini isteyebilir.
Mahkemece hükme esas alınan bilirkişi raporunda, kiralanana yapılan bakım, yenileme ve geliştirme masrafların 94.327 TL olduğu belirtilmiş ise de yapılan araştırma ve hükme esas alınan bilirkişi raporu hüküm vermeye yeterli değildir. Bu durumda mahkemece, kiracı tarafından yapılan imalatların nelerden ibaret olduğu ayrıntılı ve tereddüte yer vermeyecek şekilde tek tek tespit edilerek, hangisinin zorunlu ve faydalı masraflar, hangilerinin lüks masraflar olduğunun belirlenmesi, imalatların imal tarihleri itibariyle değerleri, yıpranma durumları, sabit nitelikte olup olmadıkları ayrıntılı olarak konusunda uzman bilirkişi veya bilirkişi kurulundan alınacak rapor ile belirlenerek, tahliye tarihinden sözleşme sonuna kadar olan süre oranında faydalı ve zorunlu masrafların bedellerinin hüküm altına alınması gerekirken eksik inceleme ile yazılı şekilde karar verilmesi doğru değildir.
3-)Hükme esas alınan bilirkişi raporunda, davacının mahrum kaldığı kazanç kaybı, davacı aleyhine Tüketici Hakem Heyetine 24 kişinin başvuru yaptığı belirtilerek, 24 kişi esas alınarak hesaplanmış olup, bilirkişi raporu bu yönüyle de hüküm vermeye yeterli değildir. Kâr kaybı, sözleşme ifa ile bitse idi zarar görenin elde etmesi muhtemel bütün gelirlerden yapması gereken bilcümle zorunlu harcama kalemleri ile sözleşme süresinden önce sona ermesi nedeniyle sağladığı tasarruf ettiği haklar yine bu süre içerisinde başka işten sağlayacağı veya kasten sağlamaktan kaçındığı kazanç miktarları toplamı indirilerek bulunur. Elde edilecek fark miktara da net kâr denilir.

Bu yöntemde uygun kâr kaybı zararı hesaplanırken davacının davalıya ödemesi gereken kira paraları da elbette davacının yapması gereken zorunlu giderlerdendir. Bu nedenle davacı şirketin ticari defterleri, vergi beyannameleri ve diğer davacı delilleri dikkate alınarak, denetime elverişli şekilde davacının kâr kaybının belirlenmesi gerekirken eksik inceleme ile yazılı şekilde hüküm verilmesi doğru görülmemiş, bozmayı gerektirmiştir.
SONUÇ: Yukarıda birinci bentte açıklanan nedenlerle tarafların sair temyiz itirazlarının reddine, ikinci bentte açıklanan nedenlere davalı yararına, üçüncü bertte açıklanan nedenlerle davacı yararına hükmün HUMK.nun 428.maddesi gereğince BOZULMASINA, Yargıtay duruşmasında vekille temsil edilen taraflar için duruşma tarihinde yürürlükte bulunan Avukatlık Asgari Ücret Tarifesi hükümlerine göre takdir edilen 1.350 TL"şer vekalet ücretinin yekdiğerinden alınıp yekdiğerine verilmesine,ve peşin alınan temyiz harcının istek halinde temyiz edene iadesine, 6100 sayılı HMK"nun geçici madde 3 atfıyla 1086 sayılı HUMK.nun 440.maddesi gereğince kararın tebliğinden itibaren 15 günlük süre içerisinde karar düzeltme yolu açık olmak üzere, 13/06/2017 gününde oybirliğiyle karar verildi.