MAHKEMESİ:Asliye Hukuk Mahkemesi

Taraflar arasındaki davanın yapılan duruşması sonunda kurulan hükmün Yargıtayca incelenmesi davalı Hazine vekili tarafından istenilmekle, süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra dosya incelendi, gereği düşünüldü:
K A R A R
Davacı vekili dava dilekçesinde özetle; müvekkilinin yurt dışında çalışarak edindiği birikim ile Türkiye de taşınmaz satın alıp içerisine iki katlı villa yaptığını ve turizm amaçlı kullanmayı tasarladığını bu irade altında hareket ile ... ili, ... ilçesi, ... mahallesi, ... mevkiinde bulunan 23 parsel sayılı ve 2580 m² yüzölçümlü taşınmazın tapu müdürlüğü kayıtlarında çaplı krokiye bağlı olan ve üzerinde hiçbir şerh dahi bulunmayan ve özel mülkiyet olarak görünen tapu kaydına güven duyularak 03/09/1986 tarihinde tapu müdürlüğünde tapuda malik görünen kişilerden satın aldığını, müvekkilin taşınmazı satın aldıktan sonra mülkiyet hakkında güvenerek içerisinde 2 katlı villa yaptırdığını, ancak Orman Yönetiminin 30/03/2012 tarihli dava dilekçesi ile müvekkiline karşı ... 1. Asliye Hukuk Mahkemesinin 2012/159 Esas sayılı dosyasında tapu iptali ve tescil davası ile müdahalenin men"i davası açtığını, Orman Yönetimi dava dilekçesinde taşınmazın 2526,95 m²"lik kısmının orman olduğunu ve müvekkili adına olan tapusunun iptaliyle orman vasfıyla Hazine adına tesciline karar verilmesini talep ettiğini,...1. Asliye Hukuk Mahkemesinin 2012/159 E. - 2013/766 K. sayılı kararının 08/09/2014 tarihinde kesinleşmesi ile müvekkilinin kendisine ait olan taşınmazı ve üzerinde inşaa etmiş olduğu iki katlı binayı ve cüzilerini yitirdiğini, mal varlığı ve malvarlığı üzerindeki ayni hakkı elinden alınan müvekkilinin bu neden ile zarar gördüğünü bu nedenle ... ili, ... ilçesi, ... mahallesi, ... mevkiinde bulunan 23 parsel sayılı taşınmazın dava tarihindeki rayiç değerinin, taşınmaz üzerinde bulunan iki katlı binanın dava tarihindeki piyasa rayiç değerinin, taşınmaz etrafına örülen bahçe duvarının dava tarihindeki rayiç değerinin toplamı olan alacaklarının tamamının dava tarihinden itibaren hesaplanacak yasal faizi ile birlikte davalıdan alınarak davacıya verilmesini fazlaya ilişkin haklarının saklı kalması kaydıyla harca esas olan 10.000,00.-TL alacaklarının dava tarihinden itibaren hesaplanacak yasal faizi ile birlikte davalıdan alınarak davacıya verilmesini, talep ve dava etmiştir.Davacı vekili 03/06/2015 tarihli ıslah dilekçesi ile tazminat talebini; 426.031,00.-TL"ye artırmış, 19/09/2014 tarihinden itibaren işleyecek yasal faiz ile birlikte davalıdan tahsiline karar erilmesini istemiştir.Mahkemece yapılan yargılama sonunda; davanın kabulü ile 426.031,00.-TL"nin dava tarihinden itibaren işleyecek yasal faizi ile birlikte davalıdan alınarak davacıya verilmesine karar verilmiş, hüküm davalı Hazine vekili tarafından temyiz edilmiştir.Dava dilekçesindeki açıklamaya göre dava, 4721 sayılı TMK"nın 1007. maddesi uyarınca tazminat isteğine ilişkindir.Mahkemece yapılan inceleme ve araştırma hükme yeterli değildir. Dosya içeriği ve toplanan delillerden; 1956 yılında yapılan kadastro sırasında ...mahallesinde bulunan 23 parsel sayılı 2580 m² yüzölçümlü taşınmaz tarla vasfıyla dava dışı kişi adına tespit ve tescil edildiği, 1986 yılında yapılan satış ile davacıya geçtiği, Orman Yönetimi tarafından açılan dava sonucu ... 1. Asliye Hukuk Mahkemesinin 2014/517 E. - 2014/490 K. (bozma öncesi 2012/159 E. - 2013/766 K.) sayılı kararıyla taşınmazın 2.526,95 m²"lik kısmının davalı adına olan tapusunun iptali ile orman vasfıyla Hazine adına kayıt ve tesciline karar verildiği, kararın temyiz incelemesinden geçerek 08/09/2014 tarihinde kesinleştiği, eldeki davanın 19/09/2014 tarihinde açıldığı anlaşılmaktadır.
4721 sayılı Türk Medenî Kanununun 1007. maddesi gereğince, tapu sicilinin yanlış tutulması nedeniyle zarara uğrayan kişinin bütün zararlarından Devlet sorumludur. Tapu kaydının iptali nedeniyle, tapu sahibinin oluşan gerçek zararı neyse, tazminatın miktarı da o kadar olmalıdır. Gerçek zarar; tapu kaydının iptali nedeniyle, tapu malikinin mal varlığında meydana gelen azalmadır. Tazminat miktarı, zarar verici eylem gerçekleşmemiş olsaydı, zarar görenin mal varlığı ne durumda olacak idiyse, aynı durumun tesis edilebileceği miktarda olmalıdır (Yargıtay Hukuk Genel Kurulunun 05.03.2003 gün ve 2003/19-152 E. - 2003/125 K.; 29.09.2010 gün ve 2010/14-386 E. - 2010/427 K.; 15.12.2010 gün ve 2010/13-618 E. - 2010/668 K. sayılı kararı). Zarara uğrayan kişinin gerçek zararı ise, tazminat miktarının belirlenmesinde esas alınacak değerlendirme tarihine göre belirlenecek olup, bu tarih ise zararın meydana geldiği tarihtir. 4721 sayılı TMK’nın 705/2. maddesi uyarınca tapu iptali ve tescil istekli davaların kesinleştiği tarih itibariyle mülkiyet hakkı sona ereceğinden bu tarih itibariyle tapusu iptal edilen gerçek ve tüzel kişilerin zararı oluşacaktır. Dolayısıyla bu tür bir dava taşınmazların mülkiyetinin yitirilmesine ilişkin iptali ve tescil davasının kesinleştiği tarihten sonra açılabileceğinden, mülkiyetin kaybedildiği tarih itibariyle de taşınmazların değerlerinin tespit edilmesi gerekmektedir.
Zararın meydana geldiği tarihe göre de tapusu iptal edilen gayrimenkulün niteliği ve değeri belirlenmelidir. Değerlendirme tarihi itibariyle taşınmazın niteliği arazi ise net gelir metodu yöntemi ile arsa vasfında ise değerlendirme gününden önceki özel amacı olmayan emsal satışlara göre hesaplanması suretiyle gerçek değer belirlenmelidir.
Bakanlar Kurulunun Yargıtay tarafından benimsenen 28.02.1983 gün ve 1983/6122 sayılı kararı uyarınca, belediye veya mücavir alan sınırları içinde kalan taşınmazın arsa niteliğinde olduğunun kabulü için uygulamalı imar planı ile iskan sahası olarak ayrılmış olması esastır. Aynı karar uyarınca imar planında yer almayan bir taşınmazın, arsa sayılabilmesi için değerlendirme tarihi itibariyle, belediye veya mücavir alan sınırları içinde olmakla beraber, belediye hizmetlerinden (Belediyece meskun olduğu için veya meskun hale getirileceği için sunulan yol, su, elektrik, ulaşım, çöp toplama, kanalizasyon, aydınlatma vs.) yararlanması ve meskun yerler arasında yer alması gerekir. Taşınmaz değerlendirme tarihi itibariyle belediye nazım imar planı içinde ise Yargıtay İçtihatları Birleştirme Büyük Genel Kurulunun 17.04.1998 gün ve 1996/3-1998/1 sayılı kararı uyarınca, bu plan kapsamına alındığı tarih ve plandaki konumu, altyapı hizmetlerinden yararlanma ve ulaşım olanakları, belediye merkezine uzaklığı, kullanım biçimi itibariyle iskan amacına yönelik yapılaşma olasılıkları da değerlendirilmek üzere araştırılmalıdır.
Bu hususlar belediye başkanlığından ve su ve elektrik idarelerinden ve diğer ilgili merciilerden sorulup alınacak cevap yazılarına göre taşınmazın değerlendirme tarihinde (tapu iptali ve tescil davalarının kesinleştiği tarihte) arsa niteliğinde olup olmadığı saptanmalıdır.
Mahkemece tapusu iptal edilen taşınmazın arsa olarak belirlenmesi halinde, emsal satışların değerlendirme tarihindeki karşılıklarının fiyat artış endekslerinin uygulanması suretiyle tespiti, bundan sonra emsal ile dava konusu taşınmazın eksik ve üstün yönlerinin neler olduğu ve oranları açıklanmak, taşınmazdan DOP payının düşülmesinin gerekip gerekmediği belirtilmek, üzerinde bina var ise Bayındırlık Bakanlığı resmi birim fiyatları esas alınarak yıpranma payı düşülmek suretiyle gerçek zararın belirlenmesi gerektiğinden, taraflara, dava konusu taşınmaz ile aynı bölgeden bulunamaması halinde yakın bölgelerden ve değerlendirme tarihinden önce ve yakın zaman içinde satışı yapılan benzer nitelikli ve yüzölçümlü satışları bildirmeleri için olanak tanınması, gerekli görülürse re"sen emsal getirtme yoluna gidilmesi ve bu emsallere göre değer biçilmesi için konunun uzmanı bilirkişilerden oluşturulacak bilirkişi kurulu vasıtasıyla keşif yapılarak, denetlemeye olanak veren bilimsel verileri içeren rapor alınması, emsal alınan taşınmazlara ilişkin resmi satış akit tablolarının tapu müdürlüğünden getirtilmesi, emsal taşınmazlar ile çekişmeli taşınmaza ait Arsa Metrekare Rayiç Bedeli Takdir Komisyonu tarafından belirlenen emlak vergisine esas olan m² değerleri, ilgili Belediye Başkanlığı Emlak Vergi Dairesinden istenip, dava konusu taşınmazın, emsal taşınmazlara göre üstünlük oranı yönünden bilirkişi kurulu raporununda denetlenmesi, dava konusu taşınmazın ve emsal alınan taşınmaz/taşınmazların değerlendirme tarihi itibariyle imar düzenlemesi sonucu oluşmuş imar parselleri olup olmadıkları, imar parseli iseler düzenleme ortaklık payının düşülüp düşülmediğinin, düşülmüş ise oranının belediye başkanlığı imar ve tapu müdürlüklerinden sorulup, emsalin İmar Kanunu uyarınca imar parseli, dava konusu taşınmazın ise imar uygulaması yapılmamış arsa parseli olduğunun belirlenmesi halinde çekişmeli taşınmazın emsalle karşılaştırma sonucu bulunan değerinden düzenleme ortaklık payına karşılık gelecek oranda indirim yapılması gerektiğinin gözetilmesi, tapusu iptal edilen taşınmazın niteliği arazi olarak belirlenir ise arazi niteliğinde bulunan dava konusu taşınmaza yönelik olarak, sulu olup olmadığı, yerleşim alanlarına uzaklığı iklim şartları, arazinin toprak ve topoğrafik yapısı ve bölgesindeki konumu gözetilerek oluşturulacak bilirkişi kurulu yardımıyla çevrede yetiştirilen ürünlerin münavebesi, dekar başına ortalama verim, toptan satış fiyatı ve üretim maliyeti resmî verileri ilçe tarım müdürlüğünden getirtilmek suretiyle, taşınmaz üzerinde meyve ağaçları varsa ağaçların cinsleri de dikkate alınmak suretiyle elde edilen verilere uygun biçimde değerlendirme yapılarak tapu kapsamındaki taşınmazların değeri, tapu iptali ve tescil kararının kesinleştiği tarihe göre hesaplanmalı, taşınmazın varsa mütemmim cüzleri, muhdesat ve sökülemeyen teferruatlarının değerleri bayındırlık birim fiyatları ve yıpranma oranları gözetilerek değerleme tarihine göre tespit ettirilmeli, bu şekilde tapusu iptal edilen taşınmazların zemin değeri, üzerindeki mütemmim cüz, muhdesat ve sökülemeyen teferruatları esas alınarak, tapu sahiplerinin oluşan gerçek zararlarının saptanması gerekmektedir.
Somut olaya gelince; ormanlar özel mülkiyete konu olamayacak ise de genel arazi kadastrosu sırasında taşınmaz hakkında kadastro tespit tutanağı düzenlenerek tapu kütüğünün gerçek kişi adına oluşturulduğu, daha sonra satış yoluyla davacıya geçtiği, bu şekilde tapu sicili hatalı olarak tutulduğundan, TMK"nın 1007. maddesi kapsamında Devletin kusursuz sorumluluğunun bulunduğu ve davacının gerçek zararının karşılanması gerektiği kuşkusuzdur. Davacıların zararı, ... 1. Asliye Hukuk Mahkemesinin 2014/517 E. - 2014/490 K. sayılı kararının kesinleştiği 08/09/2014 tarihinde oluşmuş olup, mahkemece bu tarihin değerlendirme tarihi olarak esas alınması ve bu tarih itibari ile taşınmazın arsa ya da arazi olduğunun belirlenmesi gerekmektedir.
Nevar ki; ...Belediye Başkanlığı 21.04.2015 tarihli yazısında 23 sayılı parselin, 1/1000 ölçekli ...ilave ve revizyon uygulama imar planı onama sınırı içinde “orman alanları” tanımlı alanda kaldığı, belediyenin mücavir alanının olmadığı, taşınmazın yol hizmetlerinden yararlandığı bildirmişse de; imar planının tarihi belirtilmemiş olduğundan değerlendirme tarihi itibari ile taşınmazın arsa olup olmadığı denetlenememiştir
Hükme dayanak yapılan Emlak bilirkişisi tarafından düzenlenen raporda ise; çekişmeli taşınmazın arsa niteliğinde bulunduğu, belirtilmiş, emsaller incelenmiş ancak hangi emsalin somut emsal olarak alındığı belirtilmeden taşınmazın özellikleri dikkate alındığında dava tarihindeki m² değerinin 140,00.-TL olabileceği belirlenmiş, inşaat bilirkişi tarafından ise taşınmazın üzerinde bulunan yapı, taş duvar ve su deposunun değeri piyasa şartları ile Çevre Şehircilik Bakanlığının birim fiyatları dikkate alınarak hesaplama yapıldığı belirtilmişse de; Bayındırlık Bakanlığı resmi birim fiyatları dosyaya getirtilmediğinden yapıların m² değerinin hangi somut verilere göre belirlendiği belirtilmediğinden raporun denetlenmesi mümkün olmamıştır.Bu durumda; davaya konu taşınmazın niteliğinin ve değerinin yönetimine uygun şekilde tespit edildiği söylenemez. Hal böyle olunca; çekişmeli taşınmazın tapu iptali ve tescil davasının kesinleştiği tarihte yukarıda açıklanan Bakanlar Kurulu kararı ve Yargıtay İçtihatları Birleştirme Kurulu kararı çerçevesinde arsa vasfında olup olmadığı yeniden araştırılmalı, taşınmazın bu ilkelere göre arsa niteliğinde olduğunun belirlenmesi halinde emsal incelemesi ve kıyaslaması yöntemiyle, arazi niteliğinde olduğunun saptanması halinde ise tarımsal gelir metoduna göre tapu iptali ve tescil kararının kesinleştiği tarihteki gerçek değeri, üzerinde bulunan yapıların Bayındırlık Bakanlığı resmi birim fiyatları esas alınarak yıpranma payı düşülmek suretiyle gerçek değeri tespit edilerek sonucuna göre bir karar verilmelidir. Açıklanan hususlar gözetilmeksizin, eksik araştırma, inceleme ve yetersiz bilirkişi raporlarına dayanılarak hüküm kurulması usûl ve kanuna aykırıdır.
SONUÇ: Yukarıda açıklanan nedenlerle, davalı Hazine vekilinin temyiz itirazlarının kabulü ile hükmün BOZULMASINA, 14/12/2017 günü oy birliği ile karar verildi.