MAHKEMESİ :Asliye Hukuk Mahkemesi



1. Taraflar arasındaki “itirazın iptali” davasından dolayı yapılan yargılama sonunda, Ankara 2. Asliye Hukuk Mahkemesince verilen davanın reddine ilişkin karar taraf vekillerinin temyizi üzerine Yargıtay (kapatılan) 13. Hukuk Dairesince yapılan inceleme sonunda bozulmuş, Mahkemece Özel Daire bozma kararına karşı direnilmiştir.
2. Direnme kararı davacı vekili tarafından temyiz edilmiştir.
3. Hukuk Genel Kurulunca dosyadaki belgeler incelendikten sonra gereği görüşüldü:

I. YARGILAMA SÜRECİ
Davacı İstemi:
4. Davacı vekili 07.05.2012 tarihli dava dilekçesinde; müvekkilinin “Re-max Renk” adı altında faaliyet gösterdiğini, davalının taşınmaz satın almak için aracılık etmek üzere müvekkilinin hizmetinden faydalandığını, bu doğrultuda davalıya gösterilen İshak Ağa Villarında bulunan dubleks konut ile ilgili “satılık gayrimenkul görme formu” nun imza altına alındığını, 25.11.2011 tarihli bu sözleşmede taşınmazın yer gösterilen kişinin eşi veya yakını tarafından satın alınması hâlinde satış bedelinin %3 ünün hizmet bedeli olarak ödeneceğinin taahhüt edildiğini, taşınmazın davalının eşi tarafından 29.11.2011 tarihinde tapudan devralındığını, bu nedenle 950.000,00TL üzerinden hesaplanan %3 hizmet bedeli ve %18 KDV toplamı olan 33.630,00TL alacağın tahsili için takip başlattıklarını, davalının takibe haksız şekilde itiraz ettiğini ileri sürerek itirazın iptali ile takibin devamına karar verilmesini talep etmiştir.
Davalı Cevabı:
5. Davalı vekili; müvekkilinin Ankara’dan ev satın almak istediğini, bu doğrultuda davacı firmanın pek çok taşınmaz gezdirdiğini ancak davaya konu edilen taşınmazın bunlar arasında olmadığını, davacının eşi tarafından satın alınan taşınmazın satışına davacının aracılık etmediğini, taşınmazın dava dışı A Gayrimenkul isimli başka bir emlakçıda olduğunu ancak bu firmanın da malikle anlaşması olmadığından aradan çekildiğini, davacı ile aralarında zaman içerisinde oluşan güven nedeniyle müvekkilinin sözleşmeyi okumadan imzaladığını, sözleşme yapılırken hataya düşülmesi nedeniyle müvekkilinin sorumlu tutulamayacağını, gezdirilmemiş taşınmazı müvekkilinin bilgisizliğinden yararlanarak gezdirmiş gibi göstermenin hileli davranış sayılması gerektiğini savunarak davanın reddini istemiştir.


Mahkeme Kararı:
6. Ankara 2. Asliye Hukuk Mahkemesinin 28.05.2013 tarihli ve 2012/277 E., 2013/343K. sayılı kararı ile; uygulamada emlak komisyoncularının hizmet verirken açıkça tellallık (simsarlık) sözleşmesi olarak değil "yer gösterme tutanağı, satılık gayrimenkul görme formu" gibi başlıklarla düzenlenmiş belge imzalattıkları, davalıya da aynı şekilde 25.11.2011 tarihli belgenin imzalatıldığı, aynı zamanda A Gayrimenkul portföyünde yer alan ve A Gayrimenkul firması tarafından satılması sağlanan villanın gösterildiği, ... isimli kişinin malik olmadığından tellallık görevi vermeye yetkili olmadığı, davacı satış hizmetine aracılık etmediğinden veya mülkiyet hakkı sahibinin bilgisi dâhilinde satışın yapılmasını sağlamadığından alacak hakkının doğmadığı gerekçesiyle davanın reddine karar verilmiştir.
Özel Daire Bozma Kararı:
7. Yerel Mahkemenin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde her iki taraf vekilince temyiz isteminde bulunmuştur.
8. Yargıtay (kapatılan) 13. Hukuk Dairesince 27.10.2014 tarihli ve 2013/31426E., 2014/32908 K. sayılı karar ile; “…1- Davacı ile davalı arasında 25.11.2011 tarihli “Satılık Gayrimenkul Görme Formu ” imzalandığı anlaşılmaktadır. Davacı tellalın bu sözleşmede yazılı taşınmazı göstermesinden sonra davalının eşinin dava konusu taşınmazı 29.11.2011 tarihinde malikinden tapuda satın aldığı ihtilafsızdır. Davalı taraf, davacı ile olan akdi ilişkiyi sonlandırmadan taşınmazı satın almıştır. Satılık Gayrimenkul Görme Formunda Yukarıda adresi bulunan gayrimenkul/gayrimenkulleri belirtilen tarihte satın almak amacı ile gördüm. Söz konusu yeri iki yıl içinde; şahsım veya eşim, şahsım veya eşimin kan ve sıhri hısımlarının çalışanı-ortağı-idarecisi olduğu şirket, şirketin ortak olduğu kuruluşlar satın aldığı takdirde(en küçük pay satışı da dahil), bedelin %3+KDV"sini RE/MAKS Renk Gayrimenkul Danışmanlık ve Pazarlama Ltd. Şti.ne hizmet bedeli olarak ödemeyi kabul ve taahhüt ediyorum” hükmü tarafları bağlar. Davacının dayandığı 25.11.2011 tarihli “Satılık Gayrimenkul Görme Formu” BK.404. maddesindeki şartlara uygun geçerli bir tellallık sözleşmesi olup, tellal BK.405/1. maddesi hükmüne göre ücrete hak kazanmıştır. Tellallık sözleşmesi, tellal ile bu sözleşmeyi imzalayan kişi arasında hak ve borç doğuran bir sözleşmedir. Öyle olunca davalı davacıya karşı sözleşme ile yükümlendiği ücretten sorumludur. Mahkemece, sözleşme ile sözleşmenin açık hükmünün göz ardı edilerek yazılı şekilde hüküm tesisi usul ve yasaya aykırı olup bozmayı gerektirir.
2- Bozma nedenine göre , davalının temyiz itirazlarının incelenmesine bu aşamada gerek görülmemiştir…” gerekçesi ile karar bozulmuştur.
Direnme Kararı:
9. Mahkemece 25.11.2015 tarihli ve2015/495 E., 2015/491 K. sayılı karar ile ilk karar gerekçeleri tekrar edilmek suretiyle direnme kararı verilmiştir.
Direnme Kararının Temyizi:
10. Direnme kararı süresi içinde davacı vekili tarafından temyiz edilmiştir.

II. UYUŞMAZLIK
11. Direnme yolu ile Hukuk Genel Kurulu önüne gelen uyuşmazlık, somut olay bakımından davacının tellallık ücretine hak kazanıp kazanmadığı noktasında toplanmaktadır.

III. GEREKÇE
12. Uyuşmazlığın çözümünde öncelikle tellallık sözleşmelerine kısaca değinilmesi yerinde olacaktır.
13. Bu doğrultuda, dava tarihi itibariyle uygulanması gereken 818 sayılı Borçlar Kanunu’nun (BK) konu ile ilgili düzenlemeleri incelendiğinde;
Tellallık öyle bir sözleşmedir ki, onunla tellal, ücret karşılığında bir sözleşmenin yapılması olanağını hazırlamak ya da yapılmasına aracılık etmekle görevlidir (BK m. 404/1). Tellallık sözleşmesinde ilke olarak vekillik kuralları uygulanır (BK m. 404/2). Taşınmaz mal tellallığı sözleşmesi, yazılı biçiminde yapılmadıkça geçerli olmaz (BK m. 404/3).
14. Tellallık fırsat gösterme veya aracılık etme tellallığı olmak üzere iki şekilde gerçekleşebilir. Fırsat gösterme tellallığında; sözleşmenin kurulması fırsatına ait bilginin sağlanması söz konusu olur. Aracılık etme tellallığında ise; aracılık tellalı iki tarafı bir araya getirmek ve olası düşünce uyuşmazlıklarını gidermek için uğraşmak zorundadır (Uygur, T.: Borçlar Kanunu, Ankara 2003, c. 8, s. 8975).
15. Somut olayda yanlar arasında düzenlenen sözleşme göz önüne alındığında bu sözleşmenin fırsat gösterme tellallığı olduğu anlaşılmaktadır.
16. Yasal düzenlemede, tellallık sözleşmesinde ücret öğesinin yanı sıra içeriği de belirlenmiştir; diğer bir deyişle BK’nın 404. maddesinde ücret bu sözleşmenin zorunlu öğesi olarak öngörülmüş ve konusu da bir sözleşmenin yapılması olanağını hazırlamak ya da yapılmasına aracılık etmekle sınırlandırılmıştır. Böylece tellallık sözleşmesi vekillik sözleşmesinin, konusu belirli ve tellallığın her zaman ücrete hak kazandığı özel bir çeşidi olarak düzenlenmiş ve bu bağlamda genel olarak vekillik sözleşmesi kurallarının uygulanması hükme bağlanmıştır.
17. Yaptığı hazırlık ya da aracılık sonucunda sözleşme meydana gelince, tellal ücrete hak kazanır (BK m. 405/2). Sözleşme erteleyici bir koşulla yapılmışsa, tellallık ücreti, koşulun gerçekleşmesiyle ödenmelidir (BK m. 405/2 ; Karahasan, M.R.: Türk Borçlar Hukuku Özel Borç İlişkileri, İstanbul 2002, c. 2, s. 1124 vd.; Yavuz, C.: Türk Borçlar Hukuku Özel Hükümler, İstanbul 1997, s. 705 vd.).
18. BK’nın “tellallık” olarak isimlendirdiği bu hukuki kurum 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nda (TBK) “simsarlık” olarak belirlenmiş olup özü itibariyle BK’daki hükümlere paralel düzenlemelerine değinmek gerekirse;
TBK’nın 520/1. maddesinde simsarlık sözleşmesinin tanımı "...simsarın taraflar arasında bir sözleşme kurulması imkânının hazırlanmasını veya kurulmasına aracılık etmeyi üstlendiği ve bu sözleşmenin kurulması hâlinde ücrete hak kazandığı sözleşmedir" şeklinde yapılmıştır. Bu hüküm mehaza uygun olarak, "Simsarlık, simsarın bir ücret karşılığında, ya diğer tarafa bir sözleşmenin kurulması fırsatını göstermeyi ya da ona bir sözleşme görüşmesi için aracılık etmeyi borçlandığı bir sözleşmedir" şeklinde anlaşılmalıdır (Hukuk Genel Kurulunun 30.03.2016 tarihli ve 2014/859 E., 2016/428 K. sayılı kararı).
19. Simsarlığın önem ve yararı şu şekilde açıklanmaktadır: Bir akdin yapılması için tarafların birbirleriyle buluşmaları gerekir. Fakat bu buluşma her zaman kolay bir şekilde olmaz; hatta çoğu zaman bazı zorluklarla karşılaşılabilir. Mesela taraf olacakların birbirlerini tanımamaları, ayrı ayrı mahallerde bulunmaları, aynı dili konuşmamaları gibi sebepler onların birbirini bulmalarına ve sözleşmeyi yapmalarına mâni olabilir. İşte çeşitli sebeplerden ötürü bir araya gelemeyen kimseleri birbirlerine yaklaştırmak hususunda aracılık yapmayı kendilerine meslek edinen şahıslardan müteşekkil bir sınıf olup eski zamanlardan beri mevcuttur. Zamanımızda iş âleminin zaruri kıldığı ihtisaslaşma ve iş bölümü dolayısıyla simsarlık mesleği ticaret hayatının vazgeçilmez bir unsuru hâline gelmiştir. Simsarlık sözleşmesi, simsar ile iş sahibi arasında haklar ve borçlar meydana getirmektedir. Kanun’un 521-525. maddeleri arasında sadece simsarın ücret alacağı düzenleme konusu yapılmıştır. Simsarlık sözleşmesi ile ilgili diğer hususlarda, 520/2. maddesinin yollaması gereği vekâlete ilişkin TBK’nın 502. ve devamı hükümleri uygulama alanı bulacaktır.
20. Simsarın ücrete hak kazanma zamanı ve giderlere ilişkin alacağını düzenleyen TBK’nın 521. maddesine göre "simsar, ancak yaptığı faaliyet sonucunda sözleşme kurulursa ücrete hak kazanır" (521/1). Böylece simsar, sözleşme konusu hizmetin bir akdin kurulmasıyla sonuçlanması durumunda ücrete hak kazanmaktadır. Simsar söz konusu hizmeti yerine getirmezse ücret alacağı elde edemeyecektir. Ancak sözleşmede aksi kararlaştırılabileceği gibi işin niteliğinden de aksi sonuca varılabilir.
21. Simsarın ücret alacağının doğumu için şu şartların birlikte gerçekleşmesi gerekir:
a) Simsarın aracılık ettiği asıl sözleşmenin iş sahibi (vekâlet veren) ile üçüncü kişi arasında kurulması gerekir. Bu şart, iş sahibinin, kendisine teklif olunan üçüncü kişilerle sözleşme yapmayı sebepsiz olarak reddetmesi hâlinde de gerçekleşmiş sayılmalıdır. Ücret alacağının doğumu için, bu sözleşmenin ifa edilmesi gerekli değildir. Taraflar, asıl akit kurulmamış olsa bile, ücret ödenmesini kararlaştırabilecekleri gibi ücretin, sözleşmenin ifa edilmesi durumunda ödeneceğini de kararlaştırabilirler.
b) Asıl sözleşmenin kurulması ile simsarın faaliyeti arasında nedensellik ilişkisi bulunmalıdır. TBK bu şartı, "yaptığı faaliyet sonucunda" sözleriyle ifade etmiştir (m. 521/1). Bu şartın aksi de kararlaştırılabilir.
c) Anılan Kanun’un 523. maddesinde (BK m. 407) düzenlenen ve simsarın ücret ve giderlere ilişkin alacağının kaybı sonucunu doğuracak durumlardan birinin gerçekleşmemesi gerekir.
22. Anılan mevzuat hükümlerinde kanun koyucu tellallık sözleşmesinin genel hatlarını çizmiş olup tarafların sözleşme serbestisi ilkesi gereği bu sınırlar dâhilinde hukuki ilişkilerini şekillendirebileceği açıktır (Hukuk Genel Kurulunun 13.12.2018 tarihli ve 2017/13-621 E., 2018/1929 K. sayılı kararı).
23. Taraflar arasındaki davaya konu 25.11.2011 tarihli sözleşme altındaki imzanın davalıya ait olduğu hususunda çekişme bulunmamaktadır. Ancak davalı ödeme emrine itirazında, tellal olan davacıya başka bir taşınmazın satın alınmasına aracılık edilmesi için başvuruda bulunulduğu sırada sözleşmenin matbu ve boş olarak imzalatıldığını, dava konusu taşınmazın bilgilerinin sözleşmeye kendisinin bilgisi haricinde sonradan eklendiğini iddia etmiş ise de imza, metin yazılmadan önce, tamamen veya kısmen boş kâğıda atılmış olsa da (beyaza imza) geçerli olacağından (Reisoğlu, S.: Borçlar Hukuk Genel Hükümler, İstanbul 2000, 14. Bası, s. 68) bu yöndeki itirazın yerinde olmadığı hususunda duraksama olmamalıdır.
24. Gelinen aşamada davalının sözleşmede yazan taşınmazın davacı tarafça kendisine gösterilmediği yönündeki savunması açısından da değerlendirme yapılması gereklidir.
25. 6100 sayılı Hukuk Muhakemesi Kanunu’nun (HMK) 201. maddesinde [1086 sayılı Hukuk Muhakemeleri Usulü Kanunu (HUMK) m. 290] “Senede karşı tanıkla ispat yasağı” başlığı altında; “Senede bağlı her çeşit iddiaya karşı ileri sürülen ve senedin hüküm ve kuvvetini ortadan kaldıracak veya azaltacak nitelikte bulunan hukuki işlemler ikibinbeşyüz Türk Lirasından az bir miktara ait olsa bile tanıkla ispat olunamaz.” hükmü düzenlenmiştir.
26. Senede karşı ileri sürülen hukuki işlemlerin senetle ispatı zorunludur. Senede bağlı olan her çeşit iddiaya karşı defi (savunma) olarak ileri sürülen ve senedin hüküm ve kuvvetini ortadan kaldıracak veya azaltacak nitelikte bulunan hukuki işlemler, ispat sınırından az bir miktara ilişkin olsa bile tanıkla ispat olunamaz; ancak senet (kesin delil) ile ispat edilebilir. Senede karşı senetle ispat zorunluğu da, 290. maddede açıkça yazılı olduğu gibi, ancak ispat edilecek iddianın hukuki işlem olması hâlinde uygulanır. Buna karşılık, senede karşı ileri sürülen iddia (savunma) bir hukuki fiil ise bu hukuki fiil tanıkla ispat olunabilir (Kuru, B.: Hukuk Muhakemeleri Usulü, İstanbul 2001, 6. Baskı, s. 2325).
27. Somut olayda, bilgilerinin sözleşmeye sonradan eklendiği iddia olunan taşınmazın davalıya gösterilip gösterilmediği olgusunun, tanık ile ispatının mümkün olup olmaması açısından önemi nedeniyle hukuki fiil ve hukuki işlem kavramları üzerinde kısaca durmakta yarar vardır.
28. Hukuki fiil terimi, hukuki işlem teriminin karşıtıdır. Hukuki fiil de, hukuki işlem gibi hukuki sonuçlar doğurur. Bu bakımdan hukuki fiil, hukuken önemi olmayan diğer fiillerden ayrılır ve hukuki işleme yaklaşır (benzer). Fakat hukuki fiil, hukuki işlemden ayrıdır. Hukuki fiiller, ekseriya bir irade beyanını içermezler. İstisna olarak, hukuki fiil bir irade beyanını içerse bile, bu irade beyanı (hukuki işlemdeki gibi) belli bir hukuki sonuç doğurmaya yönelmiş değildir. Yani, hukuki fiiller, bir hukuki sonuç doğurmakla beraber, o hukuki sonucu doğurmak iradesiyle (amacıyla) yapılmaz. İşte, hukuki fiiller belli bir hukuki sonuç doğurmak iradesiyle yapılmadıkları ve hele bu irade beyanının karşı tarafa ulaşması şart olmadığı için, hukuki fiil (meselâ haksız fiil) hakkında senet alınması (düzenlenmesi) imkânsızdır. Bu nedenle, hukuki fiiller HMK’nın 200 ve 201. maddeleri (HUMK m. 288 ve 290) kapsamı dışında kalır; yani tanıkla ispat edilebilir. Uygulamada, hukuki fiil yerine daha çok maddi vakıa terimi kullanılmaktadır. Maddi vakıa terimi, hukuki fiil teriminin tam karşılığı olmadığı için, yanıltıcıdır. Hukuki işlemin içinde de maddi vakıalar vardır; başka bir deyimle, her hukuki işlem maddi bir vakıaya dayanır. Hukuki işlemin kendisi değil de, içindeki maddi vakıalar üzerinde durulursa, maddi vakıaların ispatı bahanesi ile hukuki işlemin tanıkla ispatı mümkün olduğu gibi yanlış bir sonuca varılabilir. Örneğin, bir borcu ödemek, maddi bir vakıadır. Fakat ödeme, bir borcu sona erdirmek amacıyla yapıldığı için, bir hukuki fiil değil, hukuki işlemdir. Bu nedenle, ispat sınırından bir borcun ödendiği, tanıkla ispat edilemez; ancak senet (kesin delil) ile ispat edilebilir. O hâlde, senetle ispat zorunluluğu olup olmadığını belirlerken, ispat edilmek istenen hususun maddi vakıa olup olmadığını değil, hukuki fiil mi yoksa hukuki işlem mi olduğunu araştırmak gerekir: Hukuki işlem ise tanıkla ispat edilemez; hukuki fiil ise tanıkla ispat edilebilir (Kuru, B.: Hukuk Muhakemeleri Usulü, İstanbul 2001, 6. Baskı, s. 2317 vd.).
29. Somut olayda; taşınmazın gezdirilmesi, gösterilmesi tellallık amacıyla ve buna bağlı hukuki sonuçların doğması iradesiyle yapıldığından, hukuki işlemin içindeki maddi vakıa oldukları, hukuki fiil olmadıkları açıktır. Bu durumda, taraflar arasında düzenlenen sözleşmede davaya konu taşınmazın gezdirildiği, gösterildiği belirtilmesine karşın aksinin tanıkla ispatı kabul edilemez.
30. Davaya cevabında davalı, karşı tarafın hileli hareketleri neticesinde hataen sözleşmeyi imzalamış olabileceğini savunmuştur. Bu savunmanın irdelenmesi için irade sakatlıkları ile ilgili kısa açıklamada bulunulması faydalı olacaktır.
31. Bir hukuki işlemin geçerli ve amacına uygun hukuki sonuçlar doğurabilmesi için o hukuki işlemi yapan kişi veya kişilerin sağlıklı bir şekilde oluşmuş iradelerinin bulunması ve yine bu iradelerinin istenilen hukuki sonuca uygun şekilde açıklanması gerekmektedir. İrade bozukluğu kavramının iki farklı yönü bulunmakta olup, bunlardan ilki iradenin henüz oluşum evresindeki sakatlık, diğeri ise iradenin açığa vurulması (beyanı-bildirimi) evresinde meydana gelen sakatlıktır.
32. İrade bozukluğu hâlleri mülga 818 sayılı BK"da "Rızadaki fesat" başlığı altında "Hata", "Hile" ve "İkrah" olarak 23 ila 31. maddeler arasında hükme bağlanmış iken, 01.07.2012 tarihinde yürürlüğe giren 6098 sayılı TBK"nın 30 ila 39. maddeleri arasında bu defa "Yanılma", "Aldatma" ve "Korkutma" başlıkları altında düzenlenmiştir.
33. Görüleceği üzere Türk Borçlar Hukuku sisteminde iradeyi bozan sebepler üç durum olarak hüküm altına alınmış olup, yanılma (hata), aldatma (hile) ve korkutma (ikrah) gerçekleşme biçimleri bakımından birbirinden farklıdırlar.
34. Aldatma TBK"nın 36. maddesinde; " Taraflardan biri, diğerinin aldatması sonucu bir sözleşme yapmışsa, yanılması esaslı olmasa bile, sözleşmeyle bağlı değildir.
Üçüncü bir kişinin aldatması sonucu bir sözleşme yapan taraf, sözleşmenin yapıldığı sırada karşı tarafın aldatmayı bilmesi veya bilecek durumda olması hâlinde, sözleşmeyle bağlı değildir" şeklinde düzenlenmiştir.
35. Kanunda hilenin tanımına doğrudan yer verilmemiş ise de aldatma (hile); genel olarak, bir kimseyi irade beyanında bulunmaya, özellikle sözleşme yapmaya sevk etmek için onda kasten hatalı bir kanı uyandırmak veya esasen var olan hatalı bir kanıyı korumak yahut devamını sağlamak şeklinde tanımlanır. Yanılma (hata) ise; irade ile beyan arasında istemeyerek meydana gelen bir uyumsuzluk hâlidir. Hatada yanılma, hilede ise kasıtlı olarak yanıltma söz konusudur.
36. Nitekim, Hukuk Genel Kurulunun 03.04.1963 tarih ve 1963/4-76 E., 1963/40 K. sayılı kararında hile; "…gerçek durumu bilmesi hâlinde bir kimsenin kabul etmeyecek olduğu bir şeyi kabul etmesine diğer bir kimse tarafından yol açılmış olması demektir" şeklinde tanımlanmıştır.
37. Hilenin varlığının kabulü için bazı şartların gerçekleşmesine ihtiyaç vardır: Birinci şart "aldatma fiili"dir. Aldatan şahıs diğerini yanıltmış (hataya düşürmüş) olmalıdır. Fakat karşı tarafın düştüğü bu yanılmanın esaslı olması gerekmez (TBK. m.36/1). Çünkü aldatan hiçbir surette korunmaya layık değildir. Aldatan, sözleşmenin yapılması ve özellikle görüşmeler sırasında, belirli konu ve hususlarda doğru olmayan bilgiler vermekte veya bazı hususları dürüstlük kuralına göre açıklaması gerekirken kasten gizlemektedir. İkinci şart; "aldatma kastı"dır. Aldatan, karşı tarafı sözleşme yapmaya ikna etmek için ona bilerek ve isteyerek (kasten) gerçek dışı beyanda bulunmuş olmalıdır. Başka bir deyişle, yalan söyleyende karşı tarafı aldatmak ve onun gerçeği bilmesi hâlinde yapmayacak olduğu bir sözleşmeyi yapmağa sevk etmek niyeti bulunmalıdır. Eğer bir kimse, bilmemesi ağır bir kusur teşkil etmesine rağmen, durumu bilmeden bir beyanda bulunmuş ise aldatma kastı yoktur. Üçüncü şart ise "illiyet bağı"dır. Sözleşme aldatma sonucu, onun etkisi ile yapılmalıdır. Aldatılan yapmış olduğu sözleşmeyi, aldatma olmasıydı ya hiç yapmayacak ya da daha iyi şartlarda yapacak idiyse, illiyet bağı gerçekleşmiş olur. Aldatma fiili, sözleşmenin kurulmasının asli şartı olmalı, aldatma ile sözleşmenin kurulması arasında tabi bir illiyet bağı bulunmalıdır (Eren, F.: Borçlar Hukuku Genel Hükümler, s. 414 vd., HGK"nın 20.10.2010 tarih ve 2010/1-502 E., 2010/536 K. sayılı kararı).
38. Türk hukukunda irade bozukluğuna bağlanan yaptırım ise bir kesin hükümsüzlük (butlan) hâli değildir. Mülga BK"nın 23 ve devamı maddelerinde "...ilzam olunamaz." (BK.23), "...o akit ile ilzam olunmaz." (BK.28), "...kendi hakkında lüzum ifade etmez" (BK.29/I), TBK"nda ise "... bağlı olmaz." (TBK. m.30), "...sözleşmeyle bağlı değildir." (TBK. m.36 ve 37/1) ibareleri kullanılmak suretiyle irade bozukluğuyla yapılan sözleşmelerin, iradesi hata, hile veya ikrahla sakatlanan kimseyi bağlamayacağı öngörülerek, bu kişiye belli bir süre içerisinde kullanabileceği iptal hakkı tanımıştır.
39. Tüm bu açıklamalardan anlaşılacağı üzere taraflardan biri diğer tarafı hileyle sözleşme yapmaya yöneltmişse hata esaslı olmasa bile aldatılan taraf için sözleşme bağlayıcı sayılamaz. Değinilen koşulların varlığı hâlinde aldatılan taraf, hakkını kullanmak suretiyle hukuki ilişkiyi geçmişe etkili (makable şamil) olarak ortadan kaldırılabilir ve verdiği şeyi geri isteyebilir. Ancak, hile üçüncü bir kişi tarafından da yapılabilir. Böyle bir durumda kural olarak aldatılan taraf sözleşme ile bağlı ise de üçüncü kişinin hilesini karşı taraf sözleşmenin yapıldığı sırada biliyor ya da bilmesi gerekiyor ise aldatılan taraf sözleşmenin iptalini isteyebilir.
40. Öte yandan, aldatmayı (hileyi) ispat yükü aldatılan tarafa aittir. Hile bir haksız fiil olduğundan her türlü delille kanıtlanması mümkündür. Sözleşme resmî senetle yapılmış olsa dahi 01.01.2002 tarihinde yürürlüğe giren 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu"nun "Resmî belgelerle ispat" kenar başlıklı 7. maddesi "Resmî sicil ve senetler, belgeledikleri olguların doğruluğuna kanıt oluşturur. Bunların içeriğinin doğru olmadığının ispatı, kanunlarda başka bir hüküm bulunmadıkça, her hangi bir şekle bağlı değildir." hükmünü içermekte olduğundan, hile olgusu tanık dâhil olmak üzere her türlü delille ispatlanabilir.
41. Somut olayda davalı hile iddiasını ispata yönelik olarak tanık deliline dayanmış ise de dinlenen tanıklar S.E. Doğan ve A.H. Şenoğlu’nun ifadelerinde bu savunmayı ispata yönelik herhangi bir anlatımları bulunmamaktadır. Hâl böyle olunca davalının sözleşmenin hile ile yahut hataen imzalandığı yönündeki iddiasını ispatladığından da bahsedilemez.
42. Tüm bu açıklamalar davaya konu sözleşmenin geçerli ve tarafları bağlayıcı nitelikte olduğunu göstermektedir.
43. Anılan sözleşmede “Yukarıda adresi bulunan gayrimenkulü.. belirtilen tarihte satın almak amacıyla gördüm. Söz konusu yeri iki yıl içinde; şahsım veya eşim… satın aldığı takdirde bedelin %3+KDV sini Remax Renk Gayrimenkul Danışmanlık ve Pazarlama Ltd. Şti. ye hizmet bedeli olarak ödemeyi kabul ve taahhüt ediyorum.” hükmü yer almaktadır. Sözleşmeden dört gün sonra taşınmazın davalının eşi tarafından satın alındığı tapu kayıtlarından anlaşılmaktadır. Davacı tellal, bu sözleşme hükmüne dayalı olarak ücretinin tahsili yönünde takip başlatmıştır.
44. Mahkemenin taraflar arasındaki sözleşmenin tellalık ücretine hak kazanmaya yeterli olmadığı yönündeki değerlendirmesi yukarıda ayrıntıları ile açıklandığı üzere isabetli olmadığı gibi satışın dava dışı başka bir emlakçı aracılığıyla gerçekleştirildiği yönündeki kabulü de dosya kapsamı ile örtüşmemektedir. Hâl böyle olunca Hukuk Genel Kurulunca da benimsenen Özel Daire bozma kararına uyarak davalının sözleşme ile bağlı olduğu gözetilip işin esası hakkında karar verilmesi gerekirken hatalı değerlendirmeyle direnme kararı verilmesi usul ve yasaya aykırıdır.
45. Bu nedenle direnme kararı bozulmalıdır.

IV. SONUÇ:
Açıklanan nedenlerle;
Davacı vekilinin temyiz itirazlarının kabulü ile direnme kararının yukarıda gösterilen nedenlerden dolayı, 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun geçici 3. maddesinin atfı dikkate alınarak 1086 sayılı Hukuk Usulü Muhakemeleri Kanunu’nun 429. maddesi gereğince BOZULMASINA,
İstek hâlinde temyiz peşin harcının yatırana geri verilmesine,
Aynı Kanun’un 440. maddesi uyarınca kararın tebliğinden itibaren on beş gün içinde karar düzeltme yolu açık olmak üzere 09.12.2020 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.