MAHKEMESİ :SULH HUKUK MAHKEMESİ

Taraflar arasındaki kira bedelinin tespiti davasının mahkemece yapılan yargılaması sonucunda, davanın kısmen kabulüne yönelik olarak verilen hükmün, süresi içinde taraf vekilleri tarafından temyiz edilmesi üzerine; temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra, dosya içerisindeki kağıtlar okunup gereği düşünüldü:

Y A R G I T A Y K A R A R I

Mahalli mahkemesinden verilmiş bulunan yukarıda tarih ve numarası yazılı kira bedelinin tespiti davasına dair karar, taraf vekilleri tarafından süresi içinde temyiz edilmiş olmakla, dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği görüşülüp düşünüldü.
Dava, kira bedelinin tespiti istemine ilişkindir. Mahkemece, davanın kısmen kabulüne karar verilmiş, hüküm taraf vekilleri tarafından temyiz edilmiştir.
Davacı kiraya veren 01.08.2003 tarihinden buyana kira bedeline bir önceki yılın TÜFE oranında artış yapılarak kira bedelinin ödendiğini, son ödenen net 11.258.-TL (14.072.50.-TL brüt) aylık kira bedelinin, 01.08.2013 tarihinden itibaren aylık 25.000.-TL olarak tesbitine karar verilmesini istemiştir.
Davalı kiracı, davanın reddini savunmuştur.
Mahkemece, bilirkişiden alınan raporda belirtilen bedelden hak ve nesafete uygun indirim yapılarak kira bedelinin aylık 15.000.- TL olarak tespitine karar verilmiştir.
1- Dosya kapsamına, toplanan delillere, hükmün dayandığı gerekçelere göre davacının aşağıdaki (2) numaralı bendin dışında kalan sair temyiz itirazlarının bu aşamada incelenmesine gerek görülmemiştir.
2-Mahkemece, kira bedelinin tespiti için taşınmaz mahallinde keşif yapılmış; inşaat mühendisi, mimar ve harita ve kadastro mühendisi bilirkişisinden oluşan bilirkişi kurulunun 08.06.2015 tarihli raporunda; resen araştırma yapılmadan taraflarca dosyaya sunulan beş adet emsalin incelendiği ancak kira bedeli tespiti yapılırken sadece vergi dairesinden gelen emsal akitlerdeki miktarların esas alındığı, alan hesaplamasında taşınmazın toplam alanı 400 m2 olmasına rağmen sadece davalı tarafından kullanılan alanın dikkate alındığı, bunun yanısıra
emsallerin karşılaştırıldığı kısımda davaya konu kira sözleşmesinin başlangıcı her ne kadar 01.08.2003 tarihi ise de 01.08.2013 olarak belirtilerek değerlendirmede bulunduğu görülmektedir. Bu durumda bilirkişi raporunun hükme esas alınamayacağı açıktır.
Bu durumda mahkemece yapılacak iş; 18.11.1964 gün ve 2/4 sayılı Y.İ.B.K. ve yerleşik Yargıtay uygulamalarına göre “hak ve nesafet” ilkesi uyarınca hakim bu sınırlamayı yaparken, öncelikle tarafların tüm delilleri varsa emsal kira sözleşmeleri aslı veya onaylı örnekleri dosyaya alınmalı, kiralananın niteliklerine göre üç kişilik (inşaat-mimar, mülk bilirkişileri) bilirkişiler kurulu oluşturularak bilirkişi marifetiyle kiralanan taşınmaz ve taraf emsalleri tek tek görülüp incelenmeli, res"en de emsal araştırılmalı, bilirkişilerce gerekli ölçüm ve inceleme yapılıp böylece elde edilen veriler somutlaştırılarak, dava konusu yer ile ayrı ayrı (konumu, çevresi, niteliği kullanım şekli, kira başlangıç tarihi, kira süreleri vb.) kira parasına etki eden tüm nitelikleri karşılaştırılmalı, emsal kira bedellerinin niçin uygun emsal olup olmadığı somut gerekçelerle açıklanmalı, dava konusu taşınmazın yeniden kiraya verilmesi (boş olarak) halinde getirebileceği kira parası belirlenmeli, hakimce bu kira parası dikkate alınmak suretiyle hak ve nesafete; özellikle tarafların kira sözleşmesinden bekledikleri amaçlarına uygun makul bir kira parasına hükmedilmelidir. Bunun için, dava konusu yerin serbest koşullarda yeniden boş olarak kiraya verilmesi halinde getirebileceği kira parası bilirkişilerce usulünce saptanmalı,bilirkişi raporu mahkemece somut gerekçeler ışığında res’en değerlendirilmeli, buna göre hak ve nesafete uygun kira parası hakim tarafından saptanmalıdır. Bilirkişilerce bu belirleme yapılırken benzer yerlerin kira sözleşmeleri incelenmeli (re"sen emsal araştırması yapmak ya da taraflardan emsal göstermeleri istenmek suretiyle) dava konusu yerle ayrı ayrı karşılaştırılarak kira parasına etki eden hususlar üzerinde durulmalı, özellikle tarafların kira sözleşmesinden bekledikleri amaçlarına uygun makul bir kira parasına hükmedilmelidir. Mahkemece bu hususlar yerine getirilmeden bilirkişi raporuna itibar edilerek yazılı şekilde karar verilmesi usul ve yasaya aykırı olup bozmayı gerektirir.
3-Bozma nedenine göre davalının temyiz itirazlarının bu aşamada incelenmesine gerek görülmemiştir.
SONUÇ:Yukarıda birinci bentte açıklanan nedenlerle diğer temyiz itirazlarının reddine, ikinci bentte açıklanan nedenlerle temyiz olunan kararın 6100 sayılı ...ya 6217 Sayılı Kanunla eklenen geçici 3.madde hükmü gözetilerek HUMK.nın 428.maddesi uyarınca davacı yararına BOZULMASINA, üçüncü bentte açıklanan nedenle davalının temyiz itirazlarının incelenmesine yer olmadığına ve peşin alınan temyiz harcının istek halinde temyiz edene iadesine, 6100 sayılı HMK"nun geçici madde 3 atfıyla 1086 sayılı HUMK.nun 440.maddesi gereğince karar düzeltme yolu kapalı olmak üzere, 06.03.2017 tarihinde oybirliğiyle karar verildi.