MAHKEMESİ:TİCARET MAHKEMESİ

Taraflar arasındaki itirazın iptali-tazminat davasının mahkemece yapılan yargılaması sonucunda, asıl davanın reddine, birleşen davaların kabulüne-reddine yönelik olarak verilen hükmün, duruşmalı olarak incelenmesi davacı kiracı tarafından istenilmekle; daha önceden belirlenen, 24.10.2017 tarihli duruşma günü için yapılan tebligat üzerine; temyiz eden davacı kiracı vekili Av.... geldi. Karşı taraf davalı kiraya veren vekili Av.... geldi. Açık duruşmaya başlandı ve hazır bulunan vekillerin sözlü açıklamaları dinlenildikten sonra noksanlığın giderilmesi bakımından dosya mahalline geri çevrilmiş, bu kez yeniden gelmekle; belli gün ve saatte dosyadaki bütün kağıtlar okunarak Tetkik Hakiminin açıklamaları dinlenip, gereği düşünüldü.
Y A R G I T A Y K A R A R I
Davacı kiracı asıl davada, taraflar arasında 17/12/2007 tarihli, 5 yıl süreli sözleşme düzenlendiğini, teminat bedeli olarak 28/01/2009 tarihli 21.000 USD değerli teminat mektubu verildiğini, davalıya kira borcu olmamasına rağmen depozito bedeli olarak verilen teminat mektubunun nakde çevrildiğini, kiralananın 27/08/2010 tarihinde mühürlenmesi nedeniyle 27/08/2010 tarihli ihtarname ile kira sözleşmesinin feshedildiğini ve kiralananın tahliye edildiğini, haksız yere nakde çevrilen teminat mektubu bedelinin tahsili için yapılan takibe itiraz edildiğini belirterek itirazın iptali ile takibin devamına, %40 icra inkar tazminatına karar verilmesini talep etmiştir. Asıl davada, davalı kiraya veren, davacı kiracının borcuna mahsuben teminat mektubunun paraya çevrildiğini beyanla davanın reddini istemiştir. Birleşen ... 7.Asliye Ticaret Mahkemesinin 2011/215 Esas sayılı dava dosyasında, davacı kiraya veren, kira sözleşmesi süresinde kira bedellerinin bir çok kez davalı lehine revize edildiğini ve karşılıklı bu hususlarda protokoller düzenlendiğini, bu protokollerin geçerliliğinin kira bedellerinin kira sözleşmesinde belirlenen hükümlere uygun şekilde ve süresinde ödenmesi şartına bağlandığını ancak davalının sözleşme ve protokollerle yüklendiği edimlerini yerine getirmediğini ve kira bedelleri ile ödemekle yükümlü olduğu ortak alan giderleri gibi bazı yan ödemeleri yapmadığını, bu nedenle 25/06/2010 tarihli ihtarname ile davalıya süre verilerek ödemeye davet edildiğini, davalının ödeme yapmadığını, cari hesaptan kaynaklanan alacağın tahsili için yapılan takibe itirazın haksız olduğunu belirterek itirazın iptaline, takibin devamına, davalının %40 icra inkar tazminatına mahkum edilmesine karar verilmesini talep etmiştir.
Davalı kiracı, ticari defterlerine göre davacıya 9.437,82 TL borcu bulunduğunu, bu miktarı açtıkları davadalardaki alacaklarından takas ve mahsup hakkını ileri sürdüklerini beyanla takas-mahsup taleplerinin kabulüne, davanın reddine karar verilmesini talep etmiştir.Birleşen ... 8. Asliye Ticaret Mahkemesinin 2011/495 Esas sayılı dava dosyasında, davacı kiracı, kiralanana, kiraya verenin bilgisi dahilinde birçok tadilat ve tamirat yaptığını, havalandırma tesisatı, sanayi tipi mutfak, tuvalet, yer karoları, boya yapıldığını, masa sandalye gibi malzemeleri kiralanana uygun şekilde alındığını, tahliye sırasında sökülebilecek durumda olan tesisat, masa, sandalye gibi bağımsız dekorasyonların alınarak bir depoya yerleştirildiğini, malzemelerin tamamın atıl durumda olduğunu, işyerinin mühürlenmesinden kiraya verenin sorumluluğu bulunduğunu, kiralananın kullanılamamış olmasından dolayı 182.000 TL zararı olduğunu belirterek kiralananın ayıbından kaynaklanan ve davalının hukuka aykırı davranışı neticesinde şimdilik 182.000 TL zararın tahsiline karar verilmesini talep etmiştir.Davalı, davacının, kira sözleşmesinin yürürlük kazanmasından 32 ay sonra hukuki ayıp nedeniyle taşınmazın kullanılamadığı ileri sürülerek taşınmazın tahliye etmesinin hakkın kötüye kullanılmasını teşkil ettiğini, davacının tacir olup basiretli davranması, kira sözleşmesi imzalanmadan önce her türlü araştırmayı yapması gerektiğini, işyerinin ruhsatsız faaliyet gösterdiği için mühürlendiğini, ortak alanların kiraya verilmesine engel bir mevzuat olmadığını, kiracının işyerinin mühürlemesi nedeniyle yasal yollara başvurmadığını beyanla davanın reddini istemiştir.Birleşen ... 8. Asliye Ticaret Mahkemesinin 2011/308 Esas sayılı dava dosyasında davacı kiraya veren, kira sözleşmesinin süresinden önce feshedilmesi nedeniyle şimdilik 15.000 TL"nin tahsiline karar verilmesini talep etmiştir. Davalı, davanın reddini istemiştir.Birleşen ... 4. Asliye Ticaret Mahkemesinin 2011/347 Esas sayılı dava dosyasında, davacı kiraya veren, kira sözleşmesinin 7. maddesinde belirtildiği üzere taşınmazın kiracıya sağlam ve eksiksiz olarak teslim edildiğini, davalının kiralananı hor kullandığını ve tahliye ederken zarara neden olduğunu, 2010/224 D.İş sayılı dosyada tespit yaptırıldığını, zararın tahsili için yapılan takibe haksız olarak itiraz edildiğini belirterek itirazının iptaline, %40 icra inkar tazminatına karar verilmesini istemiştir.Davalı, tespit raporunda bildirilen zarar ve eksikliklerin tamamen müvekkilinin kiralanana yaptığı tadilat ve tamirattan sonra sökülebilir nitelikte olan ve atıl durumda depoda bekleyen malzemeler olduğunu, kendisi tarafından yapılan imalatların bedelinin yine kendisine yüklenmeye çalışılmasının hukuka aykırı olduğunu, kullanım amacına uygun olarak söz konusu yere kiraya verenin bilgisi dahilinde 182.000 TL masraf yaptığını beyanla davanın reddini istemiştir.
Mahkemece, asıl davanın reddine, birleşen ... 7.ATM"nin 2011/215 E sayılı dava dosyası yönünden davanın kabulü ile davalı borçlunun ... 6. İcra müdürlüğünün 2010/23562 E sayılı takip dosyasına yaptığı itirazın iptaline, takibin devamına, 13.097,06 TL asıl alacak üzerinden %20 oranında icra inkar tazminatının davalıdan tahsiline, birleşen Bakırköy 8. Asliye Ticaret Mahkemesinin 2011/495 E sayılı dava dosyası yönünden davanın reddine, birleşen ... 8. ATM"nin 2011/308 E sayılı dava dosyası yönünden davanın reddine, Birleşen ... 4. ATM"nin 2011/347 E sayılı dava dosyası yönünden, davanın Kabulü ile davalı borçlunun Bakırköy 9. İcra Müdürlüğünün 2010/24672 E sayılı takip dosyasına yaptığı itirazın iptaline, takip konusu asıl alacağa takip tarihinden itibaren değişen oranlarda (%16"yı geçmeyecek şekilde faiz yürütülerek) devamına, koşulları bulunmadığından icra inkar tazminat talebinin reddine karar verilmiş, hüküm davacı-bir kısım birleşen davalarda davalı kiracı tarafından asıl dava ve birleşen Bakırköy 7.ATM"nin 2011/215 Esas sayılı, birleşen ... 8. Asliye Ticaret Mahkemesinin 2011/495 Esas sayılı ve Birleşen ... 4. ATM"nin 2011/347 Esas sayılı dosyaları yönünden temyiz edilmiştir.
1-) Dosya kapsamına, toplanan delillere, mevcut deliller mahkemece takdir edilerek karar verilmiş olmasına ve takdirde de bir isabetsizlik bulunmamasına göre davacı-birleşen davada davalı kiracının aşağıdaki bendin kapsamı dışındaki sair temyiz itirazları yerinde değildir.
2-)Birleşen ... 4. Asliye Ticaret Mahkemesinin 2011/347 Esas sayılı dava dosyası yönünden yapılan temyiz incelemesinde;Taraflar arasında, 01/01/2018 başlangıç tarihli, beş yıl süreli kira sözleşmesi konusunda uyuşmazlık bulunmamaktadır. Kira sözleşmesinin 7. maddesinde, kiralananın sağlam, temiz ve boş olarak teslim edildiği, kiracı, kiralananı tahliye ettiğinde, temiz ve sağlam olarak teslim etmeyi kabul ettiği, kiracının işi ile ilgili yapacağı tadilatlar nedeniyle kiraya verenden hiçbir ad ve nam altında bedel talep edemeyeceği, aksine kiracı tahliye halinde, kiralananı teslim aldığı şekilde teslim etmeyi, kiralananda herhangi bir zarar ziyan olursa, bu zararı karşılayacağı düzenlemesi yer almaktadır. 6098 sayılı T.B.K.nun 316. (B.K.nun 256) maddesi hükmü uyarınca kiracı kiralananı tam bir özenle kullanmak ve aynı kanunun 334. (B.K.nun 266) maddesi gereğince sözleşme sonunda aldığı hali ile kiralayana teslim etmekle yükümlüdür. Ancak kiracı sözleşmeye uygun olağan kullanma dolayısıyla oluşan eskime ve bozulmalardan sorumlu olmayıp münhasıran kötü kullanım nedeniyle oluşan zarar ve hasardan sorumludur. Davalının kiralananı kullandığı süre ve kullanma amacı gözetildiğinde olağan kullanımdan kaynaklanan yıpranma ve eskimelerin olacağı kuşkusuzdur. ... 8.Sulh Hukuk Mahkemesinin 2010/224 D.İş sayılı dosyasında alınan bilirkişi raporunda, salon kısmındaki toplam 95 adet spot lambasının ve elektrik panosunun söküldüğü, salondan ara koridora geçiş kapısının kaplamasının kırık olduğu, tuvaletlerin ara bölmelerinin kaldırıldığı, depo olarak kullanıldığı beyan edilen arka oda bölmelerinde, pvc mineflö yer kaplamasının yaklaşık 150 m² kısmında lokal olarak çiziklerin oluştuğu ve kirlenmenin meydana geldiği, 3 adet fancoilin ve tavan arası havalandırma tesisatının söküldüğü, arka cephede bulunan renkli ısı camın yerinde olmadığı, kiralanandaki eksiklik ve bozulmalar için yaklaşık olarak toplam 11.200 TL harcama yapılması gerekeceği belirtilmiş, hükme esas alınan bilirkişi raporunda ise belirlenen 11.200 TL hasar bedelinin kadri marufunda olduğu bildirilmiştir. Bilirkişi raporlarında, taşınmazda oluşan hasar kalemlerinin her biri için ayrı ayrı olağan kullanımdan mı yoksa hor kullanmadan mı kaynaklandığına ilişkin değerlendirme yapılmadığı gibi hasar kalemleri yönünden kullanımla orantılı olarak yıpranma payı da düşülmemiştir. Öte yandan, kiracı sökülen imalatların kendisi tarafından yapıldığını beyan etmekte olup kira sözleşmesinde kiracının kiralananı teslim aldığı şekilde iade etmeyi yani kiralananı eski hale getirmeyi üstlendiği görülmektedir. Bu durumda, kiracının, kendisinin yaptığı imalatları kiralanana zarar vermeden söküp alması sözleşmeye aykırı olmadığı gibi hor kullanma olarak değerlendirilemez. Ancak söz konusu imalatların sökülmesi sırasında kiralanana zarar verilmesi halinde bu zarardan sorumlu olacağı kuşkusuzdur. O halde mahkemece, öncelikle kiracı tarafından yapılan imalatlar tespit edilerek, yukarıda açıklandığı üzere bu imalatları kiralanana zarar vermeden söküp alma hakkı olduğu gözetilerek, tespit raporunda belirlenen hasarlardan hangilerinin hor kullanım hangilerinin olağan kullanımdan kaynaklandığı ayrı ayrı tespit edilerek, hor kullanmadan kaynaklanan hasar bedelinden yıpranma payı da düşülmek suretiyle hor kullanma tazminatına hükmedilmesi gerekirken eksik araştırma ve inceleme ile yazılı şekilde karar verilmesi doğru değildir.
3-)Birleşen ... 8. Asliye Ticaret Mahkemesinin 2011/495 Esas sayılı dava dosyası yönünden yapılan temyiz incelemesinde;Kural olarak kiracı tarafından kiralanana yapılan faydalı ve zorunlu imalat bedellerinin dava tarihi itibarıyla uygulanması gereken vekâletsiz işgörme (BK.nun m. 414) ve sebepsiz zenginleşme (BK.nun m. 61 vd.) hükümlerine göre kiraya verenden istenmesi mümkündür. Yerleşik uygulama, kiracının kiralanana yaptığı faydalı ve zorunlu masrafların yapıldığı tarih itibariyle 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu"nun 527. maddesi (mülga 818 Sayılı Borçlar Kanunu"nun, 414. maddesi ) kapsamında vekâletsiz iş görme hükümlerine göre kiraya verenden isteme hakkı olduğu yönündedir. Kural olarak bu gibi zorunlu ve faydalı masrafların kira sözleşmesinin başlangıcında yapılmış olduğu kabul edilmektedir. Bu nedenle kiracı kiralananda kalan ve kiraya veren tarafından benimsenen imalat için sebepsiz zenginleşilen oranda ve yapıldıkları tarih itibarıyla rayiç bedeller üzerinden yıpranma payı da düşülerek bedelin tazminini talep edebilir.Bu durumda Mahkemece, davacının yaptırdığını belirttiği tadilatlara ilişkin konusunda uzman bilirkişilerden rapor alınarak davacı kiracı tarafından yapıldığı ileri sürülen faydalı ve zorunlu masraflardan sökülüp götürülmesi mümkün olmayan, kalıcı ve davalı kiraya veren tarafından benimsenen imalatların nelerden ibaret olduğu ayrıntılı olarak tespit edilerek sonucuna göre bir karar verilmesi gerekirken, eksik araştırma ve inceleme ile yazılı şekilde karar verilmesi usul ve yasaya aykırı olup, bozmayı gerektirmiştir.SONUÇ: Yukarıda birinci bentte açıklanan nedenler ile sair temyiz itirazlarının reddine, asıl davanın ve Birleşen Bakırköy 7.Asliye Ticaret Mahkemesinin 2011/215 Esas sayılı davasında verilen hükmün ONANMASINA, ikinci bentte açıklanna nedenlerle Birleşen Bakırköy 4. Asliye Ticaret Mahkemesinin 2011/347 Esas sayılı dava, üçüncü bentte açıklanan nedenlerle Birleşen ... 8. Asliye Ticaret Mahkemesinin 2011/495 Esas sayılı dava dosyasında verilen hüküm yönünden, temyiz itirazlarının yerinde olduğundan kabulü ile hükmün HUMK.nun 428.maddesi gereğince davacı-davalı kiracı yararına BOZULMASINA, 1.630 TL Yargıtay duruşması vekalet ücretinin davalı-bir kısım birleşen dosyada davacı kiraya verenden alınıp davacı-bir kısım birleşen dosyada davalı kiracı tarafa verilmesine, 6100 sayılı HMK"nun geçici madde 3 atfıyla 1086 sayılı HUMK"nun 440.maddesi gereğince kararın tebliğinden itibaren 15 günlük süre içerisinde karar düzeltme yolu açık olmak üzere, 30/10/2018 tarihinde oybirliğiyle karar verildi.