MAHKEMESİ :ASLİYE HUKUK MAHKEMESİ

Taraflar arasındaki alacak davasının mahkemece yapılan yargılaması sonucunda, asıl davanın kısmen kabulüne, birleşen davanın reddine yönelik olarak verilen hükmün, duruşmalı olarak incelenmesi davacı vekili tarafından istenilmekle; daha önceden belirlenen, 24/01/2017 tarihli duruşma günü için yapılan tebligat üzerine; temyiz eden davacı taraf gelmedi. Karşı taraf davalılar vekili Av. ... geldi. Açık duruşmaya başlandı ve hazır bulunanın sözlü açıklamaları dinlenildikten sonra nevakısın giderilmesi bakımından dosya mahalline 2.kez geri çevrilmiş, bu kez yeniden gelmekle belli gün ve saatte dosyadaki bütün kağıtlar okunarak, Tetkik Hakiminin açıklamaları dinlenip, gereği düşünüldü:

Y A R G I T A Y K A R A R I

Davacı; 28/08/2001 tarihli satış senedi ile dava konusu olan ve davalıların zilyedi olduğu ... Kasabası 780 nolu parsel sayılı taşınmazın 3189,67-m2"sini 11.500 TL bedelle satın aldığını, satım bedelini davalılara ödediğini, zilyetliği devraldığını, satış senedine göre davalıların, hazine ile ihtilaflı olan bu dava konusu taşınmazı Mahkeme neticesi davayı kazanmaları halinde mülkiyetini davacıya hiçbir ücret talep etmeden devretmeyi borçlandıklarını, ayrıca sözleşme ile satıştan cayma halinde davacıya 70.000 USD cezai şart ödemeyi kararlaştırdıklarını, davacının, dava konusu taşınmazın ve davalılara ait hazine ile ihtilaflı komşu taşınmazların ... Kadastro Mahkemesinin 2001/25 Esas 2001/34 Karar sayılı kararı ile tapulu taşınmaz haline geldiğini, ayrıca davacıya satılan taşınmazın da sözleşme tarihinden çok önce hazine adına tescil edildiğini ve davalılara ait olmadığını öğrendiğini, davalıların, satış senedi ile peşinen kendilerine ödenen satım bedelini, işlemiş faizini ve cezai şartı ödemeleri için ... 2. İcra Müdürlüğü"nün 2006/2105 E.Sayılı dosyası ile sözleşmeden doğan veya sebepsiz zenginleşmeden kaynaklanan 34.120 TL alacak, 94.360 TL cezai şarttan doğan toplam 128.480 TL alacak için
icra takibine girişildiğini, ancak davalıların haksız ve kötü niyetli itirazı ile takibin durmasına neden oldukların ileri sürerek itirazın iptali ile davalıların icra inkar tazminatına mahkum edilmelerine karar verilmesini talep ve dava etmiştir. Davacı ıslah dilekçesi ile talebini Alacak davasına dönüştürmüştür.
Birleşen ... 3. Asliye Hukuk Mahkemesinin 2011/585 Esas 2011/799 Karar sayılı dosyasında davacı; vekili dava dilekçesi ile, davacı tarafından davalılar aleyhine ... 2. Asliye Hukuk Mahkemesinin 2006/265 E.Sayılı dosyası ile itirazın iptali davası açıldığını, davada gelinen aşamada dosyanın tamamen ıslahı ile alacak davasına dönüştürüldüğünü, bu nedenle dava açma zorunluluklarının doğduğunu belirterek dosyanın ... 2. Asliye Hukuk Mahkemesi dosyası ile birleştirilmesine, 599.661 TL alacağın dava tarihinden itibaren işleyecek faizi ile birlikte davalılardan tahsiline karar verilmesini talep ve dava etmiştir.
Davalılar cevaplarında; davacı ile yapılan 21.08.2001 tarihli sözleşmede dava konusu satılan yerin davalı olduğunun, taşınmazın mülkiyetinin kazanılması halinde davacıya devredileceğinin belirlendiğini, sözleşme tarihinde kadastro mahkemesinde yargılamanın devam ettiğini, davacının bu hususları bilerek taşınmazı satın aldığını, sözleşmedeki cezai şartın talep edilemeyeceğini savunarak davanın reddini dilemişlerdir.
Mahkemece; sözleşmenin taşınmaz satış vaadi sözleşmesi olarak nitelendirilmesi gerektiği , taşınmaz satış vaadi sözleşmelerinin, Borçlar Kanununun 213. maddesi (6098 sayılı TBK m. 237) ile Türk Medeni Kanununun 706. ve Noterlik Kanununun 89. maddesi hükümleri uyarınca noter önünde re’sen düzenlenmesi gerektiği, vaat alacaklısının, taşınmaz satış vaadi sözleşmesi ile mülkiyet devir borcu yüklenen satıcıdan edim yerine getirilmediğinde Türk Medeni Kanununun 716. maddesi uyarınca açacağı tapu iptali ve tescil davasında borcun hükmen yerine getirilmesini isteyebileceği, taraflar arasındaki 28/08/2001 tarihli sözleşmenin biçim koşuluna uyulmadığından geçersiz olduğu, tarafların birbirlerinden bu sözleşme uyarınca sözleşmenin ifası anlamına gelecek taleplerde bulunamayacakları, geçersiz sözleşmeye dayanılarak verdiklerini Borçlar Kanununun 108.maddesine (6098 sayılı TBK m.125) dayanarak iadesini isteyebilecekleri, taraflar arasında geçersiz sözleşmeye dayanarak davacı tarafından davalılara 11.500,00 TL ödendiği hususunda ihtilaf bulunmadığı, davacının ödediği bedelin davalılar tarafından iadesi gerektiği gerekçesiyle asıl davanın kısmen kabulü ile 11.500,00-TL"nin ıslah tarihi olan 17/08/2011 tarihinden itibaren işleyecek yasal faizi ile birlikte davalılardan müştereken ve müteselsilen alınarak davacıya verilmesine karar verilmiş, birleşen davanın ise, davacı vekilinin 17/08/2011 tarihli ıslah dilekçesi ile asıl davayı tamamen ıslah etmiş olduğu birleşen dava ise ıslah edilen davanın konusu ile aynı olduğu gerekçesi ile dava şartı yokluğu nedeniyle usulden reddine karar verilmiş, hüküm asıl ve birleşen dava davacısı vekili tarafından temyiz edilmiştir.
1-)Dosyadaki yazılara, kararın dayandığı delillerle kanuni gerektirici sebeplere ve özellikle delillerin takdirinde bir isabetsizlik görülmemesine göre, davacı vekilinin sair temyiz itirazlarının reddine karar verilmiştir.
2-)Tapulu taşınmazların satışına ilişkin sözleşme, resmi şekilde yapılmaz ise TMK"nun 706, TBK"nun 237. (BK."nun 213), Tapu Kanununun 26. ve Noterlik Kanununun 60. maddeleri uyarınca hukuken geçersizdir. Geçersiz sözleşmeler taraflarına geçerli sözleşmelerde olduğu gibi hak ve borç doğurmaz. Taraflar verdiklerini sebepsiz zenginleşme kurallarına göre geri isteyebilir.
Geçersiz satış sözleşmesi gereğince; diğerinin mal varlığına kayan değerlerin iadesi "Denkleştirici Adalet" düşüncesine dayanmaktadır. Denkleştirici adalet ilkesi ise, haklı bir sebebe dayanmadan başkasının mal varlığından istifade ederek, kendi mal varlığını artıran kişinin elde ettiği kazanımı geri verme zorunda olduğunu ve gerçek bir eski hale getirme yükümlülüğünü ifade eder.
Bu bakımdan, sebepsiz zenginleşmeye konu alacağın iadesine karar verilirken, taşınmazın satış bedelinin alım gücünün ilk ödeme günündeki alım gücüne ulaştırılması ve bu şekilde iadeye karar verilmesi gerekir. Bu güncelleme yapılırken, güncellemeye esas alınan somut verileri tek tek uygulanarak, ödeme tarihinden ifanın imkânsız hale geldiği tarihe kadar paranın ulaştığı değer her bir dönem için hesaplanmalı, sonra bunların ortalaması alınmalıdır.
Başka bir deyişle, denkleştirici adalet kuralı gereğince iadeye karar verilirken, satış bedeli olarak verilen paranın alım gücünün, ifanın imkânsız hale geldiği tarihteki alım gücüne uyarlanması zorunluluğu bulunmaktadır.
Satım bedelinin iade tarihindeki ulaştığı bedel belirlenirken ödenen paranın çeşitli ekonomik etkenler nedeniyle azalan alım gücünün enflasyon, ÜFE-TÜFE artış oranları, altın, işçi ücretlerindeki artış ve döviz kurlarındaki artış vs. ortalamaları göz önünde tutulmalıdır.
Somut olayda; davacı, satın aldığı taşınmazın davalı olduğunu bilerek almıştır. Bu taşınmazın sözleşme tarihinde tapusunun olup olmadığının veya tapusunun bir başkası adına kayıtlı olmasının önemi bulunmamaktadır. Davacı, bu durumda ancak ödediği bedeli ,sebepsiz zenginleşme hükümlerine göre isteyebilir.
Mahkemece; ödenen satış bedelini, ifanın imkânsız hale geldiği tarih itibariyle çeşitli ekonomik etkenlerin ÜFE-TÜFE artış oranları, altın ve döviz kurlarındaki artışlar, memur maaş ve işçi ücretlerindeki artışlar ve benzeri ekonomik göstergelerin ortalamaları alınmak suretiyle) ulaşacağı alım gücü dikkate alınarak sonucu dairesinde bir hüküm tesisi gerekirken davacının sözleşmede ödediği belirtilen miktar üzerinden karar verilmesi doğru görülmemiş, bozmayı gerektirmiştir.
SONUÇ: Yukarıda birinci bendde açıklanan nedenlerle davacı tarafın sair temyiz itirazlarının reddine, ikinci bendde açıklanan nedenlerle hükmün HUMK"nun 428. maddesi gereğince davacı taraf yararına BOZULMASINA, peşin alınan temyiz harcının istek halinde temyiz edene iadesine, 6100 sayılı HMK"nun Geçici Madde 3 atfıyla 1086 sayılı HUMK"nun 440. maddesi gereğince kararın tebliğinden itibaren 15 günlük süre içinde karar düzeltme yolu açık olmak üzere, 03.07.2018 gününde oyçokluğuyla karar verildi.

(MAHALİF)

KARŞI OY

Sayın çoğunluğun, "...davacı, satın aldığı taşınmazın davalı olduğunu bilerek almıştır. Bu taşınmazın sözleşme tarihinde tapusunun olup olmadığının veya tapusunun bir başkası adına kayıtlı olmasının önemi bulunmamaktadır." şeklindeki bozma gerekçesine, aşağıda açıkladığım nedenlerle iştirak edilmemiştir.
Tapuda kayıtlı bulunmayan taşınmazlar TMK"nun 762. maddesi hükmüne göre menkul mal niteliğindedir. Tapusuz taşınmazın satışı resmi şekle bağlı olmadığından adi yazılı senetle satışı mümkündür. Aynı Kanunun 763. maddesi uyarınca bu gibi malların mülkiyetinin devri zilyetliğin karşı tarafa teslimi ile gerçekleşir.
Dosya kapsamı itibariyle; dava konusu satış sözleşmesinin konusu olan taşınmazın tapulu taşınmaz olup olmadığına dair tapu kaydının tüm tedavülleri içerir şekilde dosya içinde bulunmadığı görülmüştür. Tapusuz taşınmazların harici satışı menkul satışı hükmünde olması itibariyle taşınmazın zilyetliğinin de devri halinde harici satış sözleşmeleri geçerli ise de, tapulu bir taşınmaz malın mülkiyetinin başkasına devri ya da devir vaadini öngören sözleşmelerin geçerli sayılması, Borçlar Kanunu 213, Tapu Kanunu 26, Noterlik Kanunu 60 ve Türk Medeni Kanunu’nun 706. maddeleri uyarınca resmi şekilde yapılmasına bağlıdır. Burada öngörülen şekil, sözleşmenin geçerlik koşulu olup, kamu düzenine ilişkindir ve doğrudan gözönünde tutulur.
O halde harici satış sözleşmesinin konusu olan taşınmazın satış tarihi itibariyle tapulu olup olmadığı kesin olarak anlaşılamadığından, mahkemece öncelikle bu hususta araştırma ve inceleme yapılarak sonucuna göre karar verilmelidir. Yapılacak inceleme sonucunda satış tarihi itibariyle taşınmazın tapusuz olduğunun tespit edilmesi halinde, zilyetliğininde davacıya satış tarihi itibariyle devredildiği anlaşıldığından, dava konusu satış senedinin geçerli olduğu, aksi halde satış tarihi itibariyle taşınmazın tapulu olduğunun tespiti halinde satış sözleşmesinin geçerli olmadığı dikkate alınarak sonucu dairesinde hüküm tesisi gerekirken eksik inceleme ve hatalı değerlendirmeye dayalı olarak hüküm tesisi usul ve yasaya aykırı olup, hüküm bu nedenlerle bozulmalıdır.
Yukarıda açıkladığım gerekçelerle, Sayın Çoğunluğun bozma ilamındaki bozma gerekçelerine katılmadığıma ilişkin Karşı Oyumdur.