MAHKEMESİ:SULH HUKUK MAHKEMESİ

Taraflar arasındaki kira bedelinin tespiti davasının mahkemece yapılan yargılaması sonucunda, davanın kısmen kabulüne yönelik olarak verilen hükmün, süresi içinde davacı ve davalı vekili tarafından temyiz edilmesi üzerine; temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra, dosya içerisindeki kağıtlar okunup gereği düşünüldü:
Y A R G I T A Y K A R A R I
Davacı; davalının kiralanan taşınmazda 1998 yılından itibaren kiracı olarak bulunduğunu taraflar arasında en son 01.11.2008 başlangıç tarihli kira sözleşmesi akdedildiğini kira parasının günün koşulları ve emsaller dikkate alındığında düşük kaldığını belirterek 01.11.2013 tarihinden itibaren aylık kira parasının net 2.000 TL olarak tespitine karar verilmesini istemiştir.Davalı; davacının tek başına kiraya veren olmadığını tüm kiraya verenler arasında zorunlu dava arkadaşlığı olduğunu, davanın süresinde açılmadığını talep edilen kira bedelinin taşınmazın vasfına göre fahiş olduğunu belirterek davanın reddini savunmuştur. Mahkemece, 01.11.2013 tarihinden itibaren aylık kira parasının 1.600 TL olarak tespitine dair verilen karar, davacının temyizi üzerine yargıtay 6. Hukuk Dairesinin 16.03.2015 gün 2015/1129 E. 2015/2523 K sayılı ilamı ile; "" Taraflar arasındaki kira sözleşmesinin başlangıç tarihi dikkate alınarak yeni dönem kira parasının 18.11.1964 gün ve 2/4 sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararı gereğince hâkim tarafından hak ve nesafet kurallarına göre saptanması gerekir. Hak ve nesafete uygun kira belirlenirken en son ödenen aylık kira bedeline endekse (ÜFE) göre artış yapılarak belirlenen kiradan daha düşük olmayacak şekilde taşınmazın boş olarak kiraya verilmesi halinde getirebileceği brüt kira bedelinden, davalının eski kiracı olduğu gözetilerek hakkaniyete uygun bir miktarda indirim yapılmalıdır.Olayımıza gelince; 01.11.2008 başlangıç tarihli ve bir yıl süreli kira sözleşmesine göre kiraya verenler ..., Zerrin Hacer Yücel ve Engin Büyükgör olup dava ... tarafından tek başına açılmıştır. Dosya içerisinde tapu kaydı bulunmadığından davacının mülkiyet durumu tespit edilememiş, davalı vekili davacının taşınmaz maliklerinden biri olduğunu savunmuştur. Davacı tek başına kiraya veren olmadığına göre davacı ya diğer kiraya verenlerin açılan davaya katılmalarını sağlayarak tüm kira parasının tespitini talep edebilir ya da sadece kendi payına düşen kira parasının tespitini talep edebilir. Bu durumda mahkemece öncelikle bu husus üzerinde durularak sonucuna göre kira parasının tamamının mı yoksa taşınmazın müşterek mülkiyete tabi olması halinde sadece davacıya ait payın bedelinin mi tespit edileceğine karar verilmeli ve bilirkişilerin tespiti istenen döneme ilişkin olarak taşınmazın boş olarak kiraya verilmesi halinde getirebileceği kira parası tespit edilerek bu tutardan uygun oranda hak ve nesafet indirimi yapılmak suretiyle brüt tutar üzerinden kira parasının belirlenmesi keza yukarıda açıklanan usule göre belirlenecek kira parasının da bir önceki kira döneminde ödenen kira parasının ÜFE endeksine göre yapılacak artıştan daha düşük bir tutar olamayacağı gözetilerek sonuca varılması gerekirken hatalı değerlendirme sonucu yazılı şekilde hüküm tesisi bozmayı gerektirmiştir. "" gerekçesi ile bozulmuştur.Mahkemece; bozma ilamına uyma kararı verilerek yapılan yargılama sonucunda; diğer maliklerin davaya katılmaları sağlanarak ve yeniden bilirkişi raporu alınarak davanın kısmen kabulüne, 01.09.2013 tarihinden itibaren aylık kira bedelinin 1.980 TL olarak tespitine karar verilmiş, hüküm davacı ve davalı vekili tarafından temyiz edilmiştir.
1)Tarafların belirlenen kira bedeline ilişkin temyiz itirazlarının incelenmesinde; 18.11.1964 gün ve 2/4 sayılı Y.İ.B.K. ve yerleşik Yargıtay uygulamalarına göre “hak ve nesafet” ilkesi uyarınca kira bedelinin tespitinde öncelikle tarafların tüm delilleri varsa emsal kira sözleşmeleri aslı veya onaylı örnekleri dosyaya alınmalı, kiralananın niteliklerine göre üç kişilik (inşaat-mimar, mülk bilirkişileri) bilirkişi kurulu oluşturularak bilirkişi marifetiyle kiralanan taşınmaz ve taraf emsalleri tek tek görülüp incelenmeli, res"en de emsal araştırılmalı, bilirkişilerce gerekli ölçüm ve inceleme yapılıp böylece elde edilen veriler somutlaştırılarak, dava konusu yer ile ayrı ayrı (konumu, çevresi, niteliği, kullanım şekli, kira başlangıç tarihi, kira süreleri vb.) kira parasına etki eden tüm nitelikleri karşılaştırılmalı, emsal kira bedellerinin niçin uygun emsal olup olmadığı somut gerekçelerle açıklanmalı, dava konusu taşınmazın yeniden kiraya verilmesi (boş olarak) halinde getirebileceği kira parası belirlenmeli, hakimce bu kira parası dikkate alınmak suretiyle hak ve nesafete; özellikle tarafların kira sözleşmesinden bekledikleri amaçlarına uygun makul bir kira parasına hükmedilmelidir. Bunun için, dava konusu yerin serbest koşullarda yeniden boş olarak kiraya verilmesi halinde getirebileceği kira parası bilirkişilerce usulünce saptanmalı, bilirkişi raporu mahkemece somut gerekçeler ışığında res’en değerlendirilmeli, buna göre hak ve nesafete uygun kira parası hakim tarafından saptanmalıdır. Bilirkişilerce bu belirleme yapılırken benzer yerlerin kira sözleşmeleri incelenmeli (re"sen emsal araştırması yapmak ya da taraflardan emsal göstermeleri istenmek suretiyle) dava konusu yerle ayrı ayrı karşılaştırılarak kira parasına etki eden hususlar üzerinde durulmalıdır. Bilindiği üzere; mahkemenin, Yargıtay"ın bozma kararına uyması ile bozma kararı lehine olan taraf yararına bir usuli müktesep hak (usule ilişkin kazanılmış hak) doğabileceği gibi, bazı konuların bozma kararı kapsamı dışında kalması yolu ile de usuli müktesep hak meydana gelebilir. Yargıtay tarafından bozulan bir hükmün bozma kararının kapsamı dışında kalmış olan kısımları kesinleşir. Bozma kararına uymuş olan mahkeme, (bozma kararının kapsamı dışında kalmış olması nedeniyle) kesinleşen bu kısımlar hakkında yeniden inceleme yaparak karar veremez. Bir başka anlatımla, kesinleşmiş bu kısımlar, lehine olan taraf yararına usuli kazanılmış hak oluşturur.
Bu ilke kamu düzeni ile ilgili olup, Yargıtay"ca kendiliğinden dikkate alınması gerekir. Somut olayda; Mahkemece bozma öncesinde alınan bilirkişi raporunda, taşınmazın boş olarak kiraya verilmesi durumunda aylık 1.600 TL kira geliri getirebileceğini belirtmişlerdir. Bozma sonrası alınan bilirkişi heyeti raporunda ise; yukarıda belirtilen ilkeler dikkate alınmadan, davacı ve davalı tarafından sunulan emsallerin, emsal olamayacağı belirtildikten sonra, yapılan araştırma neticesinde aynı caddeye çıkan ara sokaklarda dahi, dava konusu taşınmaza benzer özellikler taşıyan işyerlerinin 2000-2500 aralığında seyrettiği ve 01.11.2013 tarihi itibariyle boş olarak kiraya verilmesi durumunda aylık brüt 2.200 TL kira getireceği, %10 eski kiracı indirimi yapılarak aylık brüt 1.980 TL olabileceği tespit edilmiştir. Mahkemece bu rapor doğrultusunda karar verilmiş ise de; rapor hüküm kurmaya elverişli değildir. Raporda, hiçbir somut veriye ve emsale dayanılmadığı gibi, ara sokaklardaki kira bedellerinin 2.000-2.500 TL aralığında olduğu belirtilmiş oysa dava konusu taşınmazın ana cadde olduğu üzerinde olduğu belirtilmiştir. Bu durumda, Dava konusu yerin serbest koşullarda yeniden boş olarak kiraya verilmesi halinde getirebileceği kira parası brüt olarak hüküm kurmaya yeterli ve denetime elverişli bir şekilde yeniden rapor alınarak belirlenmeli, bu bedelden davalının eski kiracı olduğu gözetilerek uygun bir indirim yapılmalı, önceki bozulan hükmün sadece davacı tarafından temyiz edildiği ve tespit edilen miktarın davacı lehine usuli kazanılmış hak oluşturduğu da dikkate alınarak, kira bedelinin tespitine karar verilmesi gerekirken, bilirkişi raporları arasındaki çelişki giderilmeden, yetersiz bilirkişi raporuna itibar edilerek yazılı şekilde hüküm kurulması doğru değildir.
2) Davalı vekilinin vekalet ücretine ilişkin temyiz itirazlarına gelince;
Avukatlık Asgari Ücret Tarifesinin 9. maddesine göre kira tespiti davalarında mahkemece tespit olunan kira bedeli farkının bir yıllık tutarı üzerinden tarifenin üçüncü kısmı gereğince hesaplanacak nispi vekâlet ücretine hükmedilir. Davaya konu taşınmazın tespit edilen brüt kira bedelinden, davalı tarafından ödenen yıllık brüt kira bedelinin çıkartılarak, aradaki yıllık fark üzerinden davacı yararına vekâlet ücreti takdir edilmesi gerekirken yazılı şekilde karar verilmesi de doğru görülmemiş, bozmayı gerektirmiştir. SONUÇ: Yukarıda açıklanan esaslar gözönünde tutulmaksızın yazılı şekilde hüküm tesisi isabetsiz, temyiz itirazları bu nedenlerle yerinde olduğundan kabulü ile hükmün HUMK.nun 428.maddesi gereğince davacı yararına BOZULMASINA ve peşin alınan temyiz harcının istek halinde temyiz edene iadesine, 6100 sayılı HMK"nun geçici madde 3 atfıyla 1086 sayılı HUMK.nun 440.maddesi gereğince karar düzeltme yolu kapalı olmak üzere, 29.05.2018 tarihinde oybirliğiyle karar verildi.