MAHKEMESİ :SULH HUKUK MAHKEMESİ

Taraflar arasındaki kira bedelinin tespiti davasının mahkemece yapılan yargılaması sonucunda, davanın kısmen kabulüne yönelik olarak verilen hükmün, süresi içinde davacılar vekili tarafından duruşma istemli ve davalı tarafından temyiz edilmesi üzerine; davanın niteliği gereği duruşma istemi reddedilerek; temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra, dosya içerisindeki kağıtlar okunup gereği düşünüldü:


Y A R G I T A Y K A R A R I

Davacılar, davalı ile aralarında bulunan 01.11.2010 başlangıç tarihli bir yıl süreli kira sözleşmesinin 01.11.2011 tarihinde bir yıl süreli olarak yenilendiğini, 2012 yılı için kira bedelinin yıllık 24.000.-TL olarak belirlendiğini, değişen ekonomik ve fiziki şartlar nedeniyle kira bedelinin emsalleri karşısında çok düşük kaldığını belirterek yıllık kira bedelinin yeni kira dönemi olan 01.11.2013 tarihinden itibaren 50.000.-TL olarak uyarlanmasını istemişlerdir.
Davalı, öngörülemez nitelikte olağanüstü bir durum yaşanmadığını belirterek davanın reddini dilemiştir.
Mahkemece, davanın kısmen kabulü ile dava konusu taşınmazın 01.11.2013 tarihinden geçerli olmak üzere yıllık kira bedelinin 34.800.-TL olarak belirlenmesine karar verilmiş, hüküm davacılar ve davalı tarafından temyiz edilmiştir.
1-) Dosyadaki yazılara, kararın dayandığı delillerle kanuni gerektirici sebeplere özellikle delillerin takdirinde bir isabetsizlik bulunmamasına göre davacıların tüm, davalının aşağıdaki bendin kapsamı dışında kalan sair temyiz itirazlarının reddi gerekir.
2-) Davalının diğer temyiz itirazlarına gelince;
01/07/2012 tarihinde yürürlüğe giren 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu"nun 344. maddesinde “Tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmaları, bir önceki kira yılında üretici fiyat endeksindeki artış oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir. Bu kural, bir yıldan daha uzun süreli kira sözleşmelerinde de uygulanır. Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılmamışsa, kira bedeli, bir önceki kira yılının üretici fiyat endeksindeki artış oranını geçmemek koşuluyla hâkim tarafından, kiralananın durumu göz önüne alınarak hakkaniyete göre belirlenir. Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılıp yapılmadığına bakılmaksızın, beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira
sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda, yeni kira yılında uygulanacak kira bedeli, hâkim tarafından üretici fiyat endeksindeki artış oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hakkaniyete uygun biçimde belirlenir. Her beş yıldan sonraki kira yılında bu biçimde belirlenen kira bedeli, önceki fıkralarda yer alan ilkelere göre değiştirilebilir.” hükmü bulunmaktadır.
Türk Borçlar Kanunu"nun Yürürlüğü ve Uygulama Şekli Hakkındaki Kanunun 2.maddesinde geçmişe etkili olma başlığı altında “Türk Borçlar Kanunu"nun kamu düzenine ve genel ahlaka ilişkin kuralları gerçekleştirdikleri tarihe bakılmaksızın, bütün fiil ve işlemlere uygulanır.” hükmü yer almaktadır. Türk Borçlar Kanununun kira artışına ilişkin 344. maddesindeki düzenleme kiracıları koruyucu nitelikte olup, kamu düzenine ilişkindir. Bununla birlikte 6217 Sayılı Yasanın geçici 2.maddesinde değişiklik yapan 6353 Sayılı Yasanın 53.maddesine göre; kiracının Türk Ticaret Kanun"un da tacir olarak sayılan kişiler ile özel hukuk ve kamu hukuku tüzel kişileri olduğu işyeri kiralarında 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanun"unun 323, 325, 331, 340, 343, 344, 346 ve 354"ncü maddelerinin 01.07.2012 tarihinden itibaren 8 yıl süreyle uygulanamayacağı, bu halde kira sözleşmelerinde bu maddelerde belirtilmiş olan konulara ilişkin olarak sözleşme serbestisi gereği kira sözleşmesi hükümlerinin tatbik olunacağı da öngörülmektedir.
Olayımızda; 01.11.2011 başlangıç tarihli bir yıl süreli sözleşme süresi 01.11.2012 tarihinde dolmuştur. Davacı kiraya veren uzayan kira döneminde kira bedelinin uyarlanmasını istemiştir. Mahkemece davanın kira bedelinin tespiti davası olarak kabul edilerek kira bedeli tespiti yoluna gidilmesi doğru değildir. Ancak bu husus davacılar tarafından temyiz edilmediği için davalı lehine kazanılmış hak oluşturmaktadır. Kira sözleşmesinin başlangıcı 01.11.2010 tarihi olduğuna göre TBK"nun 344. maddesinin 1. ve 2. fıkraları gereğince bir önceki kira yılının üretici fiyat endeksindeki artış oranını geçmemek koşuluyla kira bedelinin tespitine karar verilmesi gerekir. O halde, davacı tarafından üçüncü artış yılı olan 01.11.2013 tarihinden itibaren kira bedelinin tespiti istendiğine göre, mahkemece yukarıdaki ilke ve esaslar gözetilmek suretiyle tespiti talep edilen dönemin endeks dönemi olduğu kabul edilerek, bir önceki yıl ödenen kira bedelinin ÜFE endeksi oranında arttırılarak davalı tarafından en son ödenen bedelden az olmamak üzere kira bedelinin tespiti gerekirken, yazılı şekilde kira bedelinin hak ve nesafete göre tespitine karar verilmesi usul ve yasaya aykırı olup bozmayı gerektirmiştir.
SONUÇ: Yukarıda birinci bentte açıklanan nedenlerle davacıların tüm, davalının sair temyiz itirazlarının reddine, ikinci bentte açıklanan nedenlerle temyiz olunan kararın 6100 sayılı ...ya 6217 Sayılı Kanunla eklenen geçici 3.madde hükmü gözetilerek HUMK.nın 428.maddesi uyarınca davalı yararına BOZULMASINA ve peşin alınan temyiz harcının istek halinde temyiz edene iadesine, 6100 sayılı HMK"nun geçici madde 3 atfıyla 1086 sayılı HUMK.nun 440.maddesi gereğince karar düzeltme yolu kapalı olmak üzere, 04.06.2018 tarihinde oybirliğiyle karar verildi.