MAHKEMESİ :Sulh Hukuk Mahkemesi

Taraflar arasındaki davanın yapılan duruşması sonunda kurulan hükmün Yargıtayca incelenmesi davalılardan davalı ... vekili tarafından istenilmekle, süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra dosya incelendi, gereği düşünüldü:

K A R A R

Davacı vekili dava dilekçesinde özetle; müvekkilinin davalılardan ..."dan alacağı olduğunu, davalı/boçlunun murisi ..."nın maliki olduğu ... ili, ... ilçesi, ... mahallesi, 660 ada 3, ..., 5, 12 ve 13 sayılı parseller, ... mahallesi 19 ada 316 sayılı parsel ve Kaledere mahallesi 343 ada ..., 600 ada 11 ve Saraçlı mahallesi 382 ada (yeni ada numarası 1520) 117, 118, 119 parsel sayılı taşınmazların hisssedarları arasında aynen taksimini, bu mümkün olmazsa satılarak ortaklığın giderilmesine karar verilmesini talep etmiştir. Mahkemece 01/07/2010 gün ve 2007/1074 E. - 2010/754 K. sayılı kararı ile taşınmazların hak sahipleri arasında aynen taksimi mümkün olmadığından ortaklığın satış yoluyla giderilmesine karar verildiği, ancak davalılar tarafından kararın temyiz edilmesi üzerine .... Hukuk Dairesinin ...06/2011 gün ve 2011/4115 E. - 2011/7350 K. sayılı kararı ile bozularak 2011/1000 Esasa kaydedildiği, bu dosyadan yapılan yargılamada dava konusu 600 ada 11 ve 19 ada 316 parsel sayılı taşınmazların tefriki ile başka esasa kaydına karar verilerek, eldeki 2013/... E. nolu dosya üzerinden tefrik edilen bu iki parsel hakkında yargılamaya devam olunmuştur.
Mahkemece; ... Belediye Başkanlığından gelen cevabî yazıya göre taşınmazlar üzerinde kat mülkiyeti kurulmasının mümkün olmadığı gerekçesiyle; davanın kabulüne, ... ili, ... ilçesi, ... mahallesi 19 ada 316 sayılı parsel ile ... ili, ... ilçesi, ... mahallesi, 600 ada 11 parsel sayılı taşınmazların ortaklığının umum arasında açık arttırma yoluyla satılarak giderilmesine, satış bedelinin tapudaki ve veraset ilamındaki payları oranında paydaşlara (davacı ve davalılara) taksim ve dağıtımına, arsa ile birlikte üzerinde inşa edilen binanın satılarak ortaklığın giderilmesine karar verilmiş, hüküm davalılardan ... vekili tarafından temyiz edilmiştir.
Kat Mülkiyeti Kanununun 10. maddesinin son fıkrası hükmüne göre kat mülkiyetine konu olmaya elverişli bir taşınmaz üzerindeki ortaklığın giderilmesi davasında, ortak maliklerden birinin yargılamanın (temyiz aşaması dahil) herhangi bir aşamasında paylaşmanın kat mülkiyeti kurulması (taksim) yoluyla yapılmasını istemesi durumunda, hakim, 12. maddedeki belgeleri de tamamlattırıp taşınmaz mülkiyetinin kat mülkiyetine çevrilmesinin (bağımsız bölümlerin ortaklara ayrı ayrı özgülenmesinin) mümkün olup olmadığı hususunda araştırma yapmalıdır. Temyiz aşamasında ilk defa davalılar tarafından; "kat mülkiyeti kurulması suretiyle ortaklığın giderilmesi" talep edilmiş olmakla, anlatılan araştırmanın yapılması gerekmektedir.
Kat Mülkiyeti Kanununun 10. maddesinin son fıkrasına göre; kat mülkiyetine konu olmaya elverişli bir taşınmaz üzerindeki ortaklığın giderilmesi davasında, ortak maliklerden birinin yargılamanın herhangi bir aşamasında paylaşmanın kat mülkiyeti kurulması yoluyla yapılmasını istemesi durumunda, hakim, 12. maddedeki belgeleri de tamamlattırıp taşınmaz mülkiyetinin kat mülkiyetine çevrilmesine ve paylar denkleştirilmek suretiyle bağımsız bölümlerin ortaklara ayrı ayrı özgülenmesine karar vermelidir.
Mahkemece araştırmaya yönelik olarak; eldeki dava dosyası üzerinden mahallinde keşif yapılmadığı ve bilirkişilerden rapor alınmadığı, hali hazır durumunun tespit edilmediği, ancak, tefrik edilen davanın konusu olan 600 ada 11 sayılı parselin "beş katlı kargir bina" nitelikli olduğu dosya kapsamındaki tapu kayıtlarından ve .... Hukuk Dairesinin ...06/2011 gün ve 2011/4115 E. - 2011/7350 K. sayılı bozma kararından anlaşılmaktadır. Eldeki dava dosyasının tefrik edilmesinden önce (2007/1074 E. nolu dosya üzerinden) yerinde yapılan inceleme sonucu bilirkişi tarafından düzenlenen raporda, söz konusu 600 ada 11 parsel sayılı taşınmaz üzerinde kat mülkiyeti kurulabileceği belirtilmiş ise de mahkemece bu yönde bir araştırma yapılmamıştır. Bu nedenle, üzerinde yapı bulunan 600 ada 11 parsel sayılı taşınmazdaki ortaklığın satış suretiyle giderilmesine karar verilmiş olması doğru görülmemiştir.
Dava konusu 600 ada 11 sayılı parsel beş katlı kargir binadan oluşmakta olup, paydaş ve bağımsız bölümlerin sayısı itibariyle her paydaşa en az bir bağımsız bölüm düştüğü, taşınmaz üzerindeki yapının Kat Mülkiyeti Kanununun 50/2. maddesine uygun nitelikleri taşıdığı anlaşılmaktadır.
Kat Mülkiyeti Kanunu hükümlerine uygun olarak, üzerinde kat mülkiyetine elverişli yapı bulunan ortak taşınmazda kat mülkiyetine geçilebilmesi için, yapının mimari projesine uygun biçimde tamamlanmış veya projesi olmamakla birlikte fiili durumuna göre çizdirilmiş imara ve fenne uygunluğu ilgili makamca onaylanmış projesinin bulunması, bağımsız bölümlerinin başlı başına kullanmaya elverişli (M....) ve yapının tamamının kargir olması (M.50/2) ve her paydaşa en az bir bağımsız bölüm düşmesi, ayrıca 12. maddede yazılı belgelerin (belediyeden onaylı proje, yapı kullanma belgesi ve yönetim planı) tamamlattırılması gerekmektedir. Bu koşulların gerçekleşmesi durumunda anılan Kanunun 10. maddesinin son fıkrası hükmünce taşınmazda kat mülkiyetine geçilebilecek ve açılan davada ortaklığın bu yolda giderilmesine karar verilebilecektir.
Yargıtayın yerleşmiş uygulamalarında, tamamlanmış yapının fiilî durumu ile onaylı projesi arasında aykırılıkların bulunması veya yapının imara uygun ancak projesiz inşa edilmesi gibi kat mülkiyeti kurulmasına engel oluşturan eksikliklerin varlığı durumunda hemen kat mülkiyeti kurulamayacağı sonucuna varılmayarak, bu eksikliklerin giderilip yasal koşullara uygun hale getirilmesi mümkün ise bunun isteyen tarafa tamamlattırılması yoluna gidilmesi; ayrıca Kat Mülkiyeti Kanununun 50. maddesinin ikinci fıkrasına göre; bir anayapıda kat mülkiyeti kurulabilmesi için binanın tümünün kargir ve aynı zamanda tamamlanmış bulunması gerektiği hususu hüküm altına alınmış ise de Yargıtayın yerleşmiş uygulamalarında, tamamlanmamış yapılarda, kat mülkiyetinin kurulmasını isteyen paydaşlar eksiklikleri ikmal edip binayı tamamlayacaklarını bildirdikleri takdirde mahkemece kendilerine bu işin tamamlanması için uygun bir süre verilmesi gerektiği kabul edilmektedir.
Somut olayda; dava konusu taşınmaz üzerinde bulunan tamamlanmış yapıya ilişkin olarak; mahkemece öncelikle bilirkişi kurulundan bağımsız bölümlerin başlı başına kullanılmaya elverişli bağımsız bölüm olup olmadığı, niteliklerinin (mesken, işyeri, depo vs. gibi) ne olduğu da açıklattırılarak davaya konu taşınmaz üzerindeki yapının onaylı projesinin ve sonradan değişiklik yapılmış ise buna ilişkin tadilat projesinin olup olmadığının taraflara ve ilgili belediyeye sorulup etraflıca araştırılması, proje mevcut değilse, ilgili belediyeden alınacak ön bilgiye göre yapının mevcut haliyle imar mevzuatına ve bulunduğu yerin imar durumu ile fenne aykırılık oluşturmadığı veya imara veya projeye aykırılıklar giderildiği takdirde onay verilebileceğinin saptanması durumunda, öncelikle aykırılıkların giderilmesi daha sonra yapının fiili durumunu yansıtan projenin hazırlattırılıp, ilgili imar müdürlüğünün onayının ve buna bağlı olarak oturma izin belgesinin alınması, ayrıca Kat Mülkiyeti Kanununun
maddesinde sayılan diğer belgelerin tamamlattırılması için kat mülkiyetine geçiş suretiyle ortaklığın giderilmesini isteyen davalı tarafa yetki ve yeterli süre verilmesi, bu hususlar eksiksiz yerine getirildiği takdirde de dava konusu taşınmaz üzerindeki yapıda her bir bağımsız bölümün (konumu, yüzölçümü, kullanım amacı ve eklentileri yerinde incelenip irdelenerek) değeri ve bu değere göre özgülenecek arsa payı uzman bilirkişi marifetiyle saptanıp varsa fiilî taksim veya mülkiyetin tespitine ilişkin kesinleşmiş kararlar dikkate alınarak, taksim yoksa çekilecek kura ile önce her paydaşa birer bağımsız bölüm özgülendikten sonra arta kalan bağımsız bölümlerin pay oranları da gözetilmek suretiyle yine kura ile paydaşlara özgülenerek, gerekiyorsa bedel farkı nedeni ile ödenecek ivaz da belirlenmek suretiyle payların denkleştirilmesi, yönetim planı gibi belgeleri paydaşların (tanınan süreye rağmen) imzalamaktan kaçınması halinde bunların imzalanmış sayılması suretiyle araştırmanın tamamlanmasından sonra kat mülkiyeti kurulmak suretiyle ortaklığın giderilmesine karar verilebilecek iken; talep eden tarafa kat mülkiyeti kurulması için gerekli işlemleri yapmak üzere süre verilmesi hususu düşünülmeden, satış yoluyla ortaklığın giderilmesine karar verilmiş olması doğru görülmemiştir.
Kabule göre de; davaya konu ... ili, ... ilçesi, ... mahallesi, 19 ada 316 parsel sayılı "fındık bahçesi" nitelikli taşınmaz hakkında da mahkemece önce, satışına karar verilen diğer parsellerden ayrı değerlendirilmek ve 600 ada, 11 parsel ile birlikte hakkında ayrı bir karar verilmek üzere tefrik kararı verilmesi, ancak mahkemece 19 ada 316 sayılı parsel hakkında da araştırmaya yönelik olarak keşif yapılmaması, hali hazır durumunun tespit edilmemesi, bilirkişilerden rapor alınmaması, gerekçeye dayanak gösterilen ve tefrik edilen dosyadaki keşif ve bilirkişi raporlarının dosya içerisine alınmaması bozmayı gerektirmiştir.
SONUÇ: Yukarıda açıklanan nedenlerle; davalılardan ... vekilinin temyiz itirazlarının kabulü ile hükmün BOZULMASINA, temyiz harcının istek halinde iadesine .../06/2018 günü oy birliği ile karar verildi.