MAHKEMESİ : İSTANBUL BÖLGE ADLİYE MAHKEMESİ 19. HUKUK DAİRESİ


Taraflar arasında ilk derece mahkemesinde görülen tazminat davasının reddine dair verilen hüküm hakkında bölge adliye mahkemesi tarafından yapılan istinaf incelemesi sonucunda; davacı tarafın istinaf başvurusunun esastan reddine yönelik olarak verilen hükmün, süresi içinde davacı tarafından temyiz edilmesi üzerine; temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra, dosya içerisindeki bütün kağıtlar okunup gereği düşünüldü:
Y A R G I T A Y K A R A R I
Davacı, dava dilekçesinde özetle; davalı ile aralarında beş yıllık kira sözleşmesi imzalandığını, ancak davalının tahliye davası açarak kira süresi dolmadan tahliyeyi sağladığını, taşınmazın kiralama anında işyeri olarak kullanılmaya uygun olmamasına rağmen uzun süreli kira sözleşmesine dayanılarak birtakım masraflar yapıldığını, yapılan bu masrafların talepleri üzerine mahkemece tespit edildiğini, faydalı ve zorunlu masraflar nedeniyle taşınmazın değerinin arttığını belirterek fazlaya dair hakları saklı kalmak üzere 88.200,00 TL nin davalıdan tahsiline karar verilmesini talep ve dava etmiştir.
Davalı, cevap dilekçesinde özetle; davacının kira bedellerini ödememesi neticesinde tahliye davası açıldığını ve tahliye edildiğini, faydalı ve zorunlu masraf yapıldığı iddiasının gerçeği yansıtmadığını, zenginleşmediğini, ayrıca davacının yaptığı masrafları söküp götürebileceğini belirterek davanın reddini talep etmiştir.
İlk derece mahkemesince, davacının yaptırdığı çelik konstrüksiyon imalatların kolayca sökülebilme özelliğinin mevcut olduğunun bilirkişinin son ek raporunda ifade edildiği, sözkonusu çelik konstrüksiyon imalatına ait projenin davacı tarafça sunulmaması sebebiyle bu imalatın ruhsatsız yapıldığının anlaşıldığı, binanın sadece kullanım alanını genişletmesi gerekçesiyle bir imalatın zorunlu ve faydalı bir masraf olarak kabul edilmesinin mümkün olmadığı, ayrıca bu imalatın plan ve ruhsatı bulunmadığından daha sonradan idari birimlerce (Belediye) kaldırılması ihtimalinin her zaman mecut olduğu, diğer yapıldığı iddia edilen masrafların ise nitelik itibariyle faydalı masraf niteliği taşımadığı, kullanıma bağlı olarak zamanla eskiyen bu türden işlerin talep edilebilmesinin mümkün olmadığı gerekçesiyle davanın reddine karar verilmiş; hüküm, davacı tarafça istinaf edilmiştir.
Bölge Adliye Mahkemesince, dosyada mevcut bilirkişi raporları doğrultusunda yapılan inceleme sonucunda bilirkişi raporları arasında çelişki olmadığı, raporların birbirini teyit ettiği, ayrıca tespit raporunun davalının itirazı üzerine mahkemece hükme esas alınmamasının usul ve yasaya uygun olduğu, taraflar arasındaki kira sözleşmesinin ilgili maddeleri değerlendirildiğinde istinaf sebepleri ve dosya kapsamında yapılan inceleme sonucu verilen karar ve gerekçesinin usul ve yasaya uygun belirtilerek davacının istinaf başvurusunun esastan reddine karar verilmiş; hüküm, davacı tarafça temyiz edilmiştir.
Somut uyuşmazlık, davacı kiracının yaptığını iddia ettiği masraf kalemlerinin kiralanan bakmından faydalı ve zorunlu imalatlar olup olmadığı ve davacının davalı kirayaverenden bu imlatlar doğrultusunda talepte bulunup bulunmayacağı noktalarındadır.
Dava açılmadan evvel taraflar ayrı ayrı tarihlerde tespit talebinde bulunmuş ve tespit dosyaları kapsamında mahallinde keşif yapılarak bilirkişi raporları alınmıştır.
Dava açıldıktan sonra mahkemece mahallinde keşif yapılarak inşaat ve harita mühendisi bilirkişilerden rapor alındığı, alınan ilk bilirkişi heyeti raporunda; davacının talebi üzerine yapılan tespit üzerine alınan bilirkişi raporundaki kalemlerin esas alındığı ve tespit dosyasındaki bilirkişi raporu hesaplaması üzerinden %10 tenzil yapıldığı, sıfırdan inşa edilen yapının, bahçe yürüyüş yolunun, çevre duvarının ve merdivenin değerinin dava tarihine göre belirlendiği, taraf itirazları üzerine farklı bilirkişi heyetinden rapor talep edildiği, bunun üzerine ikinci bilirkişi heyetinden alınan raporda; yapılan imalatların belediyeden onaylı ve ruhsatlı olması gerektiği aksi hale binaya yarar sağlamayacağı, sıfırdan yapılan binanın ancak onaylı ruhsatlı yapılmış olması halinde faydalı imalat sayılabileceği, bahçe yürüyüş yolu, çevre duvarı ve merdiven yapımının ise faydalı imalat olduğu belirtilerek imalat tarihi itibariyle değerinin hesaplandığı, bunun üzerine yeniden farklı iki kişilik bilirkişi heyetinden rapor talep edildiği ve üçüncü bilirkişi heyetinden alınan raporlarda; taşınmazların metrekaresi üzerinden bina değeri hesaplanarak sonuca gidildiği, imalatların faydalı ya da zorunlu imalat olup olmadığı hususunun değerlendirilmediği ve çıkan bedelin ilk bilirkişi heyetinin ulaştığı sonuç rakamla uyumlu olduğunun belirtildiği görülmüştür. Bu nedenle bilirkişi raporlarının birbiriyle çelişkili olduğu ve bunun yanı sıra Yargıtay’ın yerleşik içtihatlarına uygun rapor hazırlanmadığı anlaşılmıştır.
Yargıtayın yerleşik uygulamalarına göre; kira sözleşmesinin 12. Maddesinde kiracının tezyinat masraflarını istemeyeceği kararlaştırılmış olmakla davacı kiracı 6098 sayılı TBK"nın vekaletsiz iş görmeye ilişkin 530. maddesi kapsamında kiralanana yaptığı faydalı ve zorunlu giderlerden alınıp götürülmesi mümkün olmayan ve davalı kiraya veren tarafından benimsenenlerin imalat tarihi itibariyle hesaplanacak bedellerinden yıpranma payının düşülmesiyle elde edilen bedeli davalı kiraya verenden isteyebilir. İmalat tarihinin belirlenememesi halinde ise kural olarak bu gibi zorunlu ve faydalı masrafların, kira sözleşmesinin başlangıcında yapılmış olduğu kabul edilmektedir. Bu durumda imalatların kira başlangıç tarihi itibariyle belirlenecek bedellerinden yıpranma payı düşülerek hesap yapılması gerekir.
Taraflar arasında 01.06.2008 başlangıç tarihli, 5 yıl süreli kira sözleşmesi imzalanmış, davalı kiraya veren tarafından açılan tahliye davası sonucunda kiralanan tahliye edilmiştir. Mahkemece aldırılan bilirkişi raporları yukarıda bahsedildiği üzere kendi aralarında çelişkili olduğu gibi açıklanan ilkelere de uygun değildir. Mahkemece, kiracı tarafından yapılan imalatların nelerden ibaret olduğu ayrıntılı ve tereddüte yer vermeyecek şekilde tek tek tespit edilerek, hangilerinin zorunlu ve faydalı hangilerinin lüks masraflar olduğu, faydalı ve zorunlu masraflardan sökülüp götürülmesi mümkün olmayan, kalıcı ve kiraya veren tarafından benimsenen imalatların imal tarihleri itibariyle değerlerinin, şayet imalat tarihleri belirlenemiyor ise kira sözleşmesinin başlangıcında yapıldıkları kabul edilerek belirlinecek bedellerinden kullanma süresi kadar yıpranma payı düşülmüş bedellerinin tespit edilmesi konusunda uzman bilirkişi kurulundan önceki bilirkişi raporları arasındaki çelişkiyi de giderir şekilde rapor alınarak sonucuna göre karar verilmesi gerekirken yazılı şekilde hüküm kurulması doğru görülmemiş, bozmayı gerektirmiştir.
SONUÇ: Yukarıda açıklanan nedenlerle; 6100 sayılı HMK"nun 373/1 maddesi uyarınca temyiz olunan Bölge Adliye Mahkemesi kararının KALDIRILMASINA, aynı Kanunun 371. maddesi uyarınca İlk Derece Mahkemesi kararının BOZULMASINA, peşin alınan temyiz harcının istek halinde temyiz edene iadesine, dosyanın İlk Derece Mahkemesine, kararın bir örneğinin de Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine, 11.11.2019 gününde oybirliği ile karar verildi.