MAHKEMESİ :SULH HUKUK MAHKEMESİ


Taraflar arasındaki kira bedelinin tespiti davasının mahkemece yapılan yargılaması sonucunda, davanın kısmen kabulüne yönelik olarak verilen hükmün, süresi içinde taraflarca temyiz edilmesi üzerine; temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra, dosya içerisindeki kağıtlar okunup gereği düşünüldü:

Y A R G I T A Y K A R A R I

Davacı, davalı ile aralarında 14.11.2006 tarihli kira sözleşmesi bulunduğunu, kiralananda sekiz adet dükkan ile bir adet çadırın bulunduğunu, kira parasının hak ve nesafete göre tespiti gerektiğini belirterek kiralanana ilişkin kira bedelinin 2010 yılı için 5.000TL olarak belirlenip 2011,2013, 2014 ve 2015 yıllarına ilişkin üfe katsayısından hesap edilerek kira bedelinin tespit edilmesini istemiştir.
Davalı, geçmiş yıllara ilişkin kira bedelinin tespiti talebinde bulunulamayacağını savunarak davanın reddini dilemiştir.
Mahkemece, söz konusu gayrimenkulün yıllık işgaliyet kira bedelinin 2010 yılı için 9.014,45 TL, 2011 yılı için 10.012,35 TL, 2013 yılı için 11.106,34 TL , 2014 yılı için 12.249,18 TL 2015 yılı için 13.088,24 TL belirlenmesine ancak dilekçede talebe konu miktar olarak 2010 yılı için 40.014,45 TL 2011 yılı için 4.512,35 TL, 2013 yılı için 5.106,34 TL ye, 2014 yılı için 5749,18 TL ve 2015 yılına ilişkin 5.588,24 TL"ye ilişkin taleplerin reddine karar verilmiş, hüküm davacı ve davalı tarafından temyiz edilmiştir.
1- Dosyadaki yazılara, kararın dayandığı delillerle kanuni gerektirici sebeplere, özellikle delillerin takdirinde bir isabetsizlik bulunmamasına göre, davacının temyiz itirazlarının reddi gerekir.
2- Davalının temyiz itirazlarının incelenmesine gelince;
01.07.2012 tarihinde yürürlüğe giren 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu 344. maddesinde, “Tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmaları, bir önceki kira yılında üretici fiyat endeksindeki artış oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir. Bu kural, bir yıldan daha uzun süreli kira sözleşmelerinde de uygulanır. Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılmamışsa, kira bedeli, bir önceki kira yılının üretici
fiyat endeksindeki artış oranını geçmemek koşuluyla hâkim tarafından, kiralananın durumu göz önüne alınarak hakkaniyete göre belirlenir. Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılıp yapılmadığına bakılmaksızın, beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda, yeni kira yılında uygulanacak kira bedeli, hâkim tarafından üretici fiyat endeksindeki artış oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hakkaniyete uygun biçimde belirlenir. Her beş yıldan sonraki kira yılında bu biçimde belirlenen kira bedeli, önceki fıkralarda yer alan ilkelere göre değiştirilebilir.” hükmü bulunmaktadır. Türk Borçlar Kanunu"nun Yürürlüğü ve Uygulama Şekli Hakkındaki Kanunun 2. maddesinde geçmişe etkili olma başlığı altında “Türk Borçlar Kanununun kamu düzenine ve genel ahlaka ilişkin kuralları gerçekleştirdikleri tarihe bakılmaksızın, bütün fiil ve işlemlere uygulanır.” hükmü yer almaktadır. Türk Borçlar Kanununun kira artışına ilişkin 344. maddesindeki düzenleme kiracıları koruyucu nitelikte olup, kamu düzenine ilişkindir. Ancak kiracının tacir olması durumunda 6217 Sayılı Kanunun geçici 2. maddesi gereğince bu kanun hükmü 8 yıl süreyle uygulanamaz.
Aynı kanunun 345. maddesinde "Kira bedelinin belirlenmesine ilişkin dava her zaman açılabilir. Ancak, bu dava, yeni dönemin başlangıcından en geç otuz gün önceki bir tarihte açıldığı ya da kiraya veren tarafından bu süre içinde kira bedelinin artırılacağına ilişkin olarak kiracıya yazılı bildirimde bulunulmuş olması koşuluyla, izleyen yeni kira dönemi sonuna kadar açıldığı takdirde, mahkemece belirlenecek kira bedeli, bu yeni kira döneminin başlangıcından itibaren kiracıyı bağlar."
"Sözleşmede yeni kira döneminde kira bedelinin artırılacağına ilişkin bir hüküm varsa, yeni kira döneminin sonuna kadar açılacak davada mahkemece belirlenecek kira bedeli de, bu yeni dönemin başlangıcından itibaren geçerli olur.” hükmüne yer verilmiştir. 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu 01.07.2012 tarihinde yürürlüğe girmiş olup, TBK.nın 345. maddesi bu tarihten sonra açılacak kira bedelinin tespiti istemlerinde uygulanır.
Taraflar arasında 19.10.2005 başlangıç tarihli ve 10 yıl süreli kira sözleşmesi konusunda uyuşmazlık bulunmamaktadır. Davacı 20.11.2015 tarihinde açtığı dava ile 2010, 2011, 2013, 2014, 2015 yılı için kira bedelinin tespiti isteminde bulunmuştur. Ancak, yukarıda belirtilen düzenlemelere göre, dava tarihi itibariyle geçmişe dönük olarak 2010, 2011, 2013, 2014 yıllarına ilişkin kira bedelinin tespiti isteminde bulunulamaz.
Öte yandan, 2886 Sayılı Devlet İhale Kanun"unun 5737 Sayılı Kanun"un 79/c maddesi ile değişik “Ecrimisil ve Tahliye” başlıklı 75.maddesinin 3 ve 4. fıkrasında; “kira sözleşmesinin bitim tarihinden itibaren işgalin devam etmesi halinde, sözleşmede hüküm var ise ona göre hareket edilir. Aksi halde ecrimisil alınır. İşgal edilen taşınmaz mal, idarenin talebi üzerine bulunduğu yer mülkiye amirince en geç onbeş gün içinde tahliye ettirilerek, idareye teslim edilir.” hükmü bulunmaktadır. Bu madde önceleri sadece Hazine tarafından bu kanun hükümlerine göre kiraya verilen taşınmazlar hakkında uygulanırken, 13.07.2005 tarihinde yürürlüğe giren 5393 Sayılı Belediye Kanun"unun 15/p-3. maddesi hükmüyle belediye taşınmazları, 5538 Sayılı Kanun"un 26/b maddesi uyarınca İl Özel İdareleri ve son olarak 5737 Sayılı Kanun"un 79/c maddesi uyarınca Vakıflar Genel Müdürlüğü"ne ait taşınmazlar hakkında da uygulanması öngörülmüştür. Bu madde ile adı geçen kurumlara tahliye konusunda bir ayrıcalık tanınmıştır. Yasal süre bitiminden itibaren ecrimisil alınacağı hüküm altına aldığından, 2886 Sayılı Yasa"nın 1. maddesi uyarınca usulüne uygun yeni bir sözleşme yapılmadıkça kiracıyı fuzuli şagil kabul etmek gerekir. Hazine, Vakıflar Genel Müdürlüğü, İl Özel İdareleri ve Belediyeler 2886 Sayılı Yasa uyarınca kiraya verdikleri
taşınmazlarını, kira süresi sonunda, işgal ne kadar süre devam ederse etsin kiralananın 6570 Sayılı Yasaya ya da Borçlar Kanun"una tabi olup olmadığına bakılmaksızın her zaman gerek mahkemeden, gerekse mülkiye amirinden tahliyesini isteyebilirler. Ecrimisil olarak alınması gereken paranın “kira parası” adı altında alınmış veya ödenmiş olması, taraflar arasındaki kira sözleşmesinin yenilendiği anlamına gelmez. Taraflar arasındaki 19.10.2005 başlangıç tarihli on yıl süreli kira sözleşmesi ile davaya konu taşınmaz ihale ile davacıya kiralanmıştır. 2886 sayılı Yasa"nın 1. maddesi uyarınca usulüne uygun yeni bir sözleşme yapılmadıkça ve sözleşmede kira sözleşmesinin süre bitiminde uzayacağına dair kararlaştırma olmadığından kiracıyı fuzuli şagil kabul etmek gerekir. Bu durumda, Mahkemece davanın reddine karar verilmesi gerekirken, yazılı şekilde davanın kısmen kabulüne karar verilmesi usul ve yasaya aykırı olup bozmayı gerektirmiştir.
SONUÇ: Yukarıda birinci bentte açıklanan nedenlerle davacının temyiz itirazlarının reddine, ikinci bentte açıklanan esaslar gözönünde tutulmaksızın yazılı şekilde hüküm tesisi isabetsiz, temyiz itirazları bu nedenlerle yerinde olduğundan kabulü ile hükmün HUMK.nun 428. maddesi gereğince davalı yararına BOZULMASINA, peşin alınan temyiz harcının istek halinde temyiz edenlere iadesine, 6100 sayılı HMK"nun geçici madde 3 atfıyla 1086 sayılı HUMK.nun 440.maddesi gereğince karar düzeltme yolu kapalı olmak üzere, 15.05.2019 tarihinde oybirliğiyle karar verildi.