MAHKEMESİ :SULH HUKUK MAHKEMESİ


Taraflar arasındaki kira bedelinin tespiti davasının mahkemece yapılan yargılaması sonucunda, davanın reddine yönelik olarak verilen hükmün, süresi içinde davacı tarafından temyiz edilmesi üzerine; temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra, dosya içerisindeki kağıtlar okunup gereği düşünüldü:

Y A R G I T A Y K A R A R I

Davacı; davalının 01.08.2011 başlangıç tarihli kira sözleşmesi ile kiracı olduğu taşınmaza 04.12.2014 tarihinde malik olduğunu, en son ödenen kira bedelinin KDV dahil 11.800TL olduğunu, emsallere göre düşük kalan kira bedelinin 01.08.2015 tarihinden geçerli olmak üzere aylık 20.000TL olarak tespitine karar verilmesini istemiştir.
Davalı; emsallerine göre kira bedellerinin uygun olduğunu belirterek davanın reddini talep etmiştir.
Mahkemece, endekse göre yapılan hesaplamada, davalının ödemesi gereken kira bedelinin 11.050TL olduğu ve davalının bu miktarın üzerinde bir kira bedeli ödediği gerekçesi ile davanın reddine karar verilmiş, hüküm davacı tarafından temyiz edilmiştir.
Yerleşik Yargıtay uygulamalarına göre şartlar değişmediği ve özel gelişmelerin varlığı iddia ve ispat edilmedikçe, hak ve nesafet ilkesine göre kira parasının tespit edildiği dönemden sonra üç yıl için ard arda endeks uygulanarak bulunacak kira parasının o dönem için hak ve nesafete uygun ve aşırı olmayan bir kira parası olduğu ilke olarak kabul edilmeli ve ona göre uygulama yapılmalıdır. Üç yıldan sonra ise yeniden hak ve nesafete göre kira parası tespit edilebilecektir. 01.07.2012 tarihinde yürürlüğe giren 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu 344. maddesinde “Tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmaları, bir önceki kira yılında üretici fiyat endeksindeki artış oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir. Bu kural, bir yıldan daha uzun süreli kira sözleşmelerinde de uygulanır.Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılmamışsa, kira bedeli, bir önceki kira yılının
üretici fiyat endeksindeki artış oranını geçmemek koşuluyla hâkim tarafından, kiralananın durumu göz önüne alınarak hakkaniyete göre belirlenir. Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılıp yapılmadığına bakılmaksızın, beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda, yeni kira yılında uygulanacak kira bedeli, hâkim tarafından üretici fiyat endeksindeki artış oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hakkaniyete uygun biçimde belirlenir. Her beş yıldan sonraki kira yılında bu biçimde belirlenen kira bedeli, önceki fıkralarda yer alan ilkelere göre değiştirilebilir.” hükmü, Türk Borçlar Kanununun Yürürlüğü ve Uygulama Şekli Hakkındaki Kanunun 2. maddesinde geçmişe etkili olma başlığı altında “Türk Borçlar Kanununun düzenine ve genel ahlaka ilişkin kuralları gerçekleştirdikleri tarihe bakılmaksızın, bütün fiil ve işlemlere uygulanır.” hükmü yer almaktadır. Türk Borçlar Kanununun kira artışına ilişkin 344.maddesindeki düzenleme kiracıları koruyucu nitelikte olup, kamu düzenine ilişkindir. Ancak kiracının tacir olması durumunda 6217 Sayılı Kanunun geçici 2 inci maddesi gereğince bu kanun hükmü 8 yıl süreyle uygulanamaz.
18.11.1964 gün ve 2/4 sayılı Y.İ.B.K. ve yerleşik Yargıtay uygulamalarına göre “hak ve nesafet” ilkesi uyarınca hakim bu sınırlamayı yaparken, öncelikle tarafların tüm delilleri varsa emsal kira sözleşmeleri aslı veya onaylı örnekleri dosyaya alınmalı, bilirkişi marifetiyle kiralanan taşınmaz ve taraf emsalleri tek tek görülüp incelenmeli, böylece elde edilen veriler somutlaştırılarak, dava konusu yer ile ayrı ayrı (konumu, çevresi, niteliği, kullanım şekli, kira başlangıç tarihi, kira süreleri vb.) kira parasına etki eden tüm nitelikleri karşılaştırılmalı, emsal kira bedellerinin niçin uygun emsal olup olmadığı somut gerekçelerle açıklanmalı, dava konusu taşınmazın yeniden kiraya verilmesi halinde getirebileceği kira parası belirlenmeli, hakimce bu kira parası dikkate alınmak suretiyle hak ve nesafete; özellikle tarafların kira sözleşmesinden bekledikleri amaçlarına uygun makul bir kira parasına hükmedilmelidir.
Olayımıza gelince; Davada dayanılan ve hükme esas alınan 01.08.2011 başlangıç tarihli ve 1 yıl süreli kira sözleşmesi konusunda taraflar arasında uyuşmazlık yoktur. Mahkemece, bir önceki döneme ait kira bedeline endeks uygulanmak suretiyle tespit edilen kira bedelinin, ödenenden az olduğu gerekçesi ile davanın reddine karar verilmiş ise de; davalı kiracının tacir olması karşısında, tespiti talep edilen dönem hak ve nesafet dönemi olup, mahkemece hak ve nesafete göre belirleme yapılması gerektiği tartışmasızdır. Ayrıca kira bedelinin miktarına ilişkin olarak taraflar arasında bir uyuşmazlık bulunup mahkemeye müracaat edildiğine ve kira bedelinin dava yoluyla tespiti istenildiğine göre; kiracı olan taraf, artırılması istenilen veya karar verilebilecek miktarı ve bundan daha fazlasını ödese bile, dava reddedilmeyip kira bedelinin tespitine karar verilmelidir. Taraflar arasında hükmen tespit edilmiş ya da sözleşme ile kararlaştırılmış bir kira bedeli olmadığı için davacının yeni dönem kira bedelinin mahkemece tespiti ile hüküm altına alınmasını istemekte hukuki yararı olduğu dikkate alınarak kira bedelinin tespitine karar verilmesi gerekir.
O halde mahkemece yapılacak iş; yukarıdaki ilkeler ışığında; öncelikle en az bir tanesi emlak işlerinden anlayan (emlak danışmanı, mülk bilirkişisi, emlakçı vs.gibi) bilirkişiden oluşan bilirkişiler aracılığıyla yerinde keşif yapılmalı, tarafların dosyaya sunmuş oldukları emsal sözleşmeler ile bilirkişilerce re"sen yapılacak emsal araştırması sonucu kiralananın yeniden boş olarak kiraya verilmesi halinde getirebileceği kira parasının bilimsel
ölçülere dayalı ve gerekçeli, yargıtay denetimine elverişli bir şekilde belirlenmesi, bilirkişilerce belirlenen rakam üzerinden yukarıda açıklanan Y.İ.B.K. gözetilerek Hakim tarafından makul bir hak ve nesafet indirimi yapılarak, kiracının dava konusu dönemde kabul edip ödemekte olduğu bedelden aşağı olmamak üzere kira bedelinin brüt olarak tespitine karar vermek gerekirken, yazılı şekilde kararı verilmesi doğru görülmemiş, bozmayı gerektirmiştir.
SONUÇ: Yukarıda açıklanan nedenlerle hükmün HUMK.nun 428. maddesi gereğince davacı yararına BOZULMASINA ve peşin alınan temyiz harcının istek halinde temyiz edene iadesine, 6100 sayılı HMK"nun geçici madde 3 atfıyla 1086 sayılı HUMK.nun 440.maddesi gereğince karar düzeltme yolu kapalı olmak üzere, 28.05.2019 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.