MAHKEMESİ :SULH HUKUK MAHKEMESİ


Taraflar arasındaki kira sözleşmesinden kaynaklanan alacak davasının mahkemece yapılan yargılaması sonucunda, davanın kabulü yönünde verilen hükmün, süresi içinde davalı tarafından temyiz edilmesi üzerine; temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra, dosya içerisindeki kağıtlar okunup gereği düşünüldü:

Y A R G I T A Y K A R A R I

Davacı, mülkiyeti Hazine"ye ait olan davalı kiraya veren Belediye lehine irtifak hakkı tesisi bulunan Kadriye Köyü 1522 parsel üzerindeki 2 nolu bar olarak anılan kiralananı kiracı olarak devraldıklarını, devir sonrası kiralananın ön tarafındaki yeşil alanda yapılacak işletmeye ilişkin kira sözleşmesine eklenen proje kiraya veren Belediye tarafından onaylanmasına rağmen, daha sonra kaçak yapı olduğu gerekçesiyle işletmenin davalı kiraya veren Belediye tarafından yıkıldığını, davalının hukuki ayıbı bilmesine rağmen taşınmazla ilgili kira sözleşmesini kurduğunu, bu yıkım nedeniyle kiracı tarafından inşa edilen ve arka tarafta kalan diğer tesisin de kullanılmasının artık mümkün olmadığını belirterek kiracı tarafından yapılan ancak yıkım nedeniyle kullanılamayacak hale gelen tesisin yapımı için harcanan bedelin davalıdan tahsiline karar verilmesini talep etmiştir.
Davalı, yıkılan tesisin kiralanan 2 nolu bar ile herhangi bir ilgisinin bulunmadığını, yıkılan tesisin ruhsatsız olduğunu, kiralananın ise halen kullanılabilir vaziyette olduğunu ve kullanımına engel bir durumun bulunmadığını belirterek davanın reddini dilemiştir.
Mahkemece, davanın kabulüne karar verilmiş; Hüküm, davalı tarafından temyiz edilmiştir.
6098 Sayılı TBK’ nın 301. maddesine (Mülga BK 249 vd maddelerine) göre kiraya veren kiralananı kullanım amacına uygun tam ve eksiksiz bir şekilde kiracıya teslim etmek ve kira müddeti boyunca bu halde bulundurmakla mükelleftir. Kiraya verenin bu yükümlülüğünü yerine getirmemesi halinde kiracı TBK"nın 304, 305 ve 306 maddeleri gereğince akdi feshedebileceği gibi kira bedelinin tenzilini de isteyebilir. Dava tarihinde

yürürlükte bulunan 6098 sayılı Türk Borçlar Yasasının 112. maddesine göre alacaklının, borçludan borcun hiç veya gereği gibi ifa edilmemesi nedeniyle tazminat isteyebilmesi için, bu yüzden bir zarara uğramış olması gerekir. Sözleşmeden kaynaklanan zarar müspet zarar olacağı gibi, menfi zarar da olabilir. Menfi zarar, uyulacağı ve yerine getirileceğine inanılan bir sözleşmenin hüküm ifade etmemesi ve yerine getirilmemesi yüzünden güvenin boşa çıkması dolayısıyla uğranılan zarardır. Başka bir anlatımla sözleşme yapılmasaydı uğranılmayacak olan zarardır. Menfi zarar borçlunun sözleşmeye aykırı hareket etmesi yüzünden sözleşme hüküm ifade etmemesi dolayısıyla ortaya çıkar.
Taraflar arasında 28/01/2009 başlangıç 26/04/2016 sona erme tarihli kira sözleşmesinin varlığı hususunda herhangi bir uyuşmazlık bulunmamaktadır. Kira sözleşmesinin 6. maddesine göre işletmeci kiraladığı işyerinde Belediyeden izin almadan eklenti tadilat yapamaz. Belediyeden izin alınarak yapılacak ilave ve eklentiler olduğu gibi Belediyeye bedelsiz olarak terk edilecektir.
Somut olayda, davacı, kiralanan 2 nolu barın önünde yer alan tesisin yıkımı ile birlikte arka tarafta yapılan tesisin kullanılamadığını belirtmiş, davalı ise yıkımı yapılan tesisin ruhsatsız yapı olması sebebiyle yıkıldığını ve kira sözleşmesi kapsamında bulunmadığını, ayrıca yıkımın kira sözleşmesinin uygulanmasına herhangi bir etkisinin de olmadığını belirtmiştir. Mahkemece, kullanılamadığı belirtilen tesisin bedelinin tespiti amacıyla bilirkişiler eşliğinde mahallinde keşif icra edilmiş ise de kira sözleşmesine konu kiralananın sınırları ve kira sözleşmesinin kapsamı belirlenmediği gibi, yıkımı gerçekleştirilen tesisin kira sözleşmesine konu olup olmadığı, kira sözleşmesinde belirlenen usullere uygun bir şekilde proje onayı ve ruhsatının bulunup bulunmadığı, kira sözleşmesi ile ruhsat ve projesine uygun inşa edilmiş olmasına rağmen bu işletmenin yıkımı sebebiyle kira sözleşmesinin uygulanabilirliğinin etkilenip etkilenmediği ve bunun ayıp olarak kabul edilmesi halinde ise TBK"nın 304. maddesinde belirtilen önemli ayıplardan olup olmadığı hususlarında bilirkişilere yeterli inceleme yaptırılmamıştır. Yıkılan tesisin kiralama alanı dışında kalması veya Belediye tarafından izin alınmaksızın ruhsatsız bir şekilde yapılmış olması halinde kiraya verenin bu tesisin yıkılması nedeniyle ayıptan kaynaklı sorumluluğu söz konusu olmayacaktır.
Mahkemece, kiralanan 2 nolu bara ait ruhsat ve projeler ile kiralananın önünde yer alan ve yıkımı yapılan tesise ait ruhsat ve projeler ve kiralananın arka cephesinde inşa edilen davaya konu yapının ruhsat ve projeleri ile birlikte kiralanana ait ihale şartnamesi ve ekleri getirtilerek harita bilirkişisi, inşaat bilirkişisi ve kiradan anlayan bilirkişi eşliğinde mahallinde yapılacak olan keşif neticesinde yapılan eklenti ve tadilatların Belediye tarafından verilen izin ve ruhsatlara uygun olup olmadığına, kira sözleşmesine konu kiralanan alan kapsamında olup olmadığına, kira sözleşmesinin uygulanabilirliğine etkisinin olup olmadığına bu hali ile kira sözleşmesinin devam edip etmediğine ilişkin rapor alınması gerekirken yeterli inceleme yapılmaksızın karar verilmiş olması doğru görülmemiştir.
Kira sözleşmesinin devam etmediği yönünde kanaat oluşması neticesinde, davacı kiracının kiralanana yaptırdığı faydalı ve zorunlu imalatları dava tarihinde yürürlükte bulunan Türk Borçlar Kanun"unun 526 vd. maddelerinde düzenlenen vekaletsiz iş görme hükümlerine göre masraf ve harcamaların kiraya verenden istenebilmesi mümkündür. Mahkemece, sözleşmenin 6. maddesindeki Belediyeden izin alınarak yapılacak ilave ve eklentilerin olduğu gibi Belediyeye bedelsiz olarak terk edileceğine dair hükmü de nazara alınarak, dava konusu tesisin imal tarihinin tespiti halinde bu tarih, imal tarihinin belirlenememesi halinde ise kira

sözleşmesinin başlangıç tarihindeki yapım değerleri üzerinden yıpranma payları düşülerek tarafların aralarındaki sözleşmenin 6. maddesine göre sözleşme sonunda yapının bedelsiz olarak kiraya verene bırakılacağına ilişkin şart bulunduğundan sözleşmenin bitim tarihine göre kullanılan ve kalan süre oranlanarak kalan kira süresi ile orantılı olarak sonucuna göre bir karar verilmesi gerekirken, dava tarihine göre yapılan bilirkişi hesabına göre karar verilmesi de doğru olmamıştır.
Hüküm bu nedenle bozulmalıdır.
SONUÇ: Yukarıda açıklanan nedenlerle temyiz olunan kararın 6100 sayılı ...ya 6217 Sayılı Kanunla eklenen geçici 3.madde hükmü gözetilerek HUMK.nın 428. maddesi uyarınca davalı yararına BOZULMASINA ve peşin alınan temyiz harcının istek halinde temyiz edene iadesine, 6100 sayılı HMK"nun geçici madde 3 atfıyla 1086 sayılı HUMK.nun 440. maddesi gereğince tebliğden itibaren 15 günlük süre içerisinde karar düzeltme yolu açık olmak üzere, 03/07/2019 tarihinde oybirliğiyle karar verildi.