MAHKEMESİ :SULH HUKUK MAHKEMESİ


Taraflar arasında görülen itirazın iptali davasının mahkemece yapılan yargılaması sonucunda, davanın kısmen kabulüne yönelik olarak verilen hükmün, süresi içinde taraf vekillerince temyiz edilmesi üzerine; temyiz dilekçelerinin kabulüne karar verildikten sonra, dosya içerisindeki bütün kağıtlar okunup gereği düşünüldü:

Y A R G I T A Y K A R A R I

Davacı; mülkiyeti davacı vakfa ait taşınmazın 01/09/1996 başlangıç tarihli kira sözleşmesiyle davalıya kiraya verildiğini, sözleşmenin 01/09/2009 tarihinde yenilenmiş olmasına rağmen , davalı tarafından kiralananın tahliye edildiğinin 07/12/2009 tarihli ihtarname ile bildirildiğini, davalının süresinden önce tahliye talebinin kabul edilmediğini, anahtar tesliminin davacı vakfa yapılmadığını ; taşınmazın yeniden 2010 Mart ayında kiraya verildiğini, mecurun yeniden kiraya verilinceye kadar ki süreç içerisinde davalının kira bedelini ödemekle yükümlü olduğunu, davalı tarafından 2009 yılı içerisinde açıklamasız yapılan kira ödemelerinin, 2007 ve 2008 yıllarına ait kira ve kira farkı alacağına mahsup edildiğini, bu nedenle 2009 yılına ait toplam ödenmeyen 4.600,00 TL kira alacağı ile 2010 Ocak ve Şubat dönemlerine ait 2.900,00 TL kira alacağının gecikme tazminatı ve işlemiş faiziyle birlikte davalıdan tahsili amacıyla, davalı aleyhine icra takibi başlatıldığını, davalının haksız ve kötüniyetli itirazı nedeniyle takibin durduğunu ileri sürerek; itirazın iptali ile takibin devamına, davalı aleyhine icra inkar tazminatına hükmedilmesini talep ve dava etmiştir.
Davalı; davacı vakfa ait taşınmazda uzun yıllar kiracı olarak bulunduğunu ve kira ödemelerini düzenli olarak yaptığını, vakıf yöneticilerinin kendisini mecurdan tahliye etmek amacıyla çeşitli bahaneler üreterek hukuki girişimlerde bulunduklarını, daha fazla dayanamayıp taşınmazı kendi isteğiyle tahliye ettiğini; kiraya verenin sorumlu olduğu demirbaş giderlerin kendisi tarafından karşılandığını, bazı kıymetli beyaz eşyaların mecurda bırakıldığını ve taşınmaza faydalı ve zorunlu birçok masraf yapıldığını, vakıf yöneticileriyle tahliye esnasında sözlü mutabakata varılarak kira farkı alacağının talep edilmeyeceğinin bildirildiğini, bu nedenle açılan davanın haksız ve yersiz olduğunu savunarak; bahse konu masrafların talep edilen alacaktan mahsup edilmek suretiyle davanın reddini istemiştir.
Mahkemece; yargılama sırasında alınan 25/11/2014 tarihli bilirkişi raporu doğrultusunda, davanın kısmen kabulüne, davalının İstanbul 31. İcra Müdürlüğü"nün ... E. Sayılı takip dosyasına vaki itirazının kısmen iptali ile takibin 4.890,00 TL kira alacağı, 1.138,50 TL gecikme zammı, 153,67 TL işlemiş faiz ve 567,91 TL damga vergisi olmak üzere toplam 6.750,08 TL üzerinden devamına, asıl alacağın % 20 si oranında hesaplanan 1.320,00 TL icra inkar tazminatının davalıdan tahsiline karar verilmiş; hüküm, süresi içinde taraf vekillerince temyiz edilmiştir.
Dava; kira alacağının tahsili amacıyla başlatılan icra takibine vaki itirazın iptali istemine ilişkindir.
1-) Davacı vekilinin temyiz itirazlarının incelenmesinde ;
1-a) Dosyadaki yazılara, kararın dayandığı delillerle kanuni gerektirici sebeplere ve özellikle delillerin takdirinde bir isabetsizlik görülmemesine göre, davacı vekilinin sair temyiz itirazlarının reddi gerekir.
1-b) Kural olarak kira sözleşmesi şekle bağlı değildir. Yazılı olarak yapılabileceği gibi sözlü olarak da yapılabilir. İspatın konusunu tarafların üzerinde anlaşamadıkları ve uyuşmazlığın çözümünde etkili olabilecek çekişmeli vakıalar oluşturur. HMK’nın ispat yükünü düzenleyen 190. maddesine göre ispat yükü; kanunda özel bir düzenleme bulunmadıkça, iddia edilen vakıaya bağlanan hukuki sonuçtan kendi lehine hak çıkaran tarafa aittir. Kanunun belirli delillerle ispatını emrettiği hususlar, başka delillerle ispat edilemez. Kira sözleşmesinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda, kira ilişkisi, kira sözleşmesinin başlangıç tarihi ve kira miktarının kiraya veren tarafından; kira bedelinin ödendiğinin ise kiracı tarafından ispatlanması gerekir. Kiracı, kiralananı kullanımında bulundurduğu sürece kira bedelini ödemekle yükümlüdür.
Somut olayda; taraflar arasında 01/09/1996 başlangıç tarihli kira sözleşmesinin varlığı ve 2007 yılı yenilenen kira döneminde aylık kira bedelinin 1.320,00 TL, 2008 yılında 1.450,00 TL, 2009 yılı yenilenen kira döneminde ise 1.600 TL olduğu hususunda herhangi bir uyuşmazlık bulunmamaktadır. Uyuşmazlık, belirlenen kira bedellerinin ödenip ödenmediği noktasında toplanmaktadır. Davacı kiraya veren tarafından, davalının 2009 yılında açıklamasız olarak yapmış olduğu ödemelerin, 2007 ve 2008 yıllarına ait ödenmeyen kira ve kira farkı alacağına mahsup edildiği belirtilmiş olup, 2009 yılına ait ödenmeyen toplam 4.600,00 TL kira alacağı ile 2010 Ocak ve Şubat dönemlerine ait toplam 2.900,00 TL kira alacağının gecikme tazminatı ve işlemiş faiziyle birlikte davalıdan tahsili amacıyla, davalı aleyhine icra takibi başlatıldığı, takibin davalının itirazı ile durduğu anlaşılmıştır. Sözleşmeye konu kira bedeline ilişkin ödemelerin, davacı vakfa ait banka hesabına yatırıldığı sabittir. Dosyaya celp edilen hesap hareketleri incelendiğinde, kira sözleşmesine ait tüm dönemleri kapsamadığı, 2007 yılı ve sonrası döneme ait olduğu, davalı kiracı tarafından açıklamalı ve açıklamasız bir kısım ödemelerin yapıldığı, davacı kiraya veren tarafından, yapılan bu düzensiz ödemelerin önceki yıla ait kira alacağına mahsup edildiğine dair iddiada bulunulduğu; mahkemece hükme esas alınan bilirkişi raporunda ise, sadece 2009 yılı içerisinde yapılan kira ödemeleri değerlendirilerek, talep edilen kira alacağından mahsup edilmek suretiyle hesaplamanın yapıldığı anlaşılmıştır.
Türk Borçlar Kanunu"nun 101. maddesi; ""Birden çok borcu bulunan borçlu, ödeme gününde bu borçlardan hangisini ödemek istediğini alacaklıya bildirebilir. Borçlu bildirimde bulunmazsa, yapılan ödeme, kendisi tarafından derhâl itiraz edilmiş olmadıkça, alacaklının makbuzda gösterdiği borç için yapılmış sayılır. "" hükmünü içermektedir.
Aynı Yasanın 102. maddesinde ise ; taraflar arasında birden fazla borç bulunması halinde, “Kanunen geçerli bir açıklama yapılmadığı veya makbuzda bir açıklık bulunmadığı durumda ödeme, muaccel borç için yapılmış sayılır. Birden çok borç muaccel ise ödemenin, borçluya karşı ilk olarak takip edilen borç için yapılmış olduğu kabul edilir. Takip yapılmamış ise ödeme, vadesi ilk önce gelmiş olan borç için yapılmış olur.” şeklinde düzenleme yapılmıştır.
O halde, mahkemece; yukarıda açıklanan maddi ve hukuki olgular dikkate alınarak, kira ilişkisinin kurulduğu tarihten itibaren tüm hesap hareketleri celp edilip, kayıtlar üzerinde bilirkişi incelemesi yaptırılmak suretiyle, davalının yapmış olduğu ödemeler de göz önünde bulundurularak, takip talebine konu döneme ait ödenmeyen kira alacağının belirlenmesi, hasıl olacak sonuca göre bir karar verilmesi gerekirken; eksik inceleme ve yanılgılı değerlendirme ile yazılı şekilde hüküm tesisi doğru görülmemiş bozmayı gerektirmiştir.
1-c) Temerrüt (gecikme) faizi ; borçlunun, para borcunu zamanında ödememesi ve temerrüde düşmesi üzerine kanun gereği kendiliğinden işlemeye başlayan ve temerrüdün devamı müddetince varlığını sürdüren, alacaklının zararın varlığını, miktarını ve borçlunun kusurunu ispat zorunda kalmaksızın borçlunun ödemesi gereken, miktarı yasalarla belirlenmiş asgari bir tazminat türü olarak tanımlanabilir (Nami Barlas, Para Borçlarının İfasında Borçlunun Temerrüdü ve Temerrüt Açısından Düzenlenen Genel Sonuçlar, İst.1992, s.127 vd.).
Muaccel bir borcun borçlusu, alacaklının ihtarıyla temerrüde düşer. Borcun ifa edileceği gün, birlikte belirlenmiş (kesin vade bulunması) veya sözleşmede saklı tutulan bir hakka dayanarak taraflardan biri usulüne uygun bir bildirimde bulunmak suretiyle belirlemişse, bu günün geçmesiyle; haksız fiilde fiilin işlendiği, sebepsiz zenginleşmede ise zenginleşmenin gerçekleştiği tarihte borçlu temerrüde düşmüş olur. Ancak sebepsiz zenginleşenin iyiniyetli olduğu hâllerde temerrüt için bildirim şarttır. (TBK 117. madde) Kesin vade olmadığı gibi temerrüde düşüren ihtarname de çekilmeden icra takibi yapılmış ise takip tarihinde temerrüt gerçekleşir. (11.12.1957 tarih 17/29 sayılı İçihadı Birleştirme Kararı) Temerrüde esas icra takibi de bulunmuyorsa dava tarihinde temerrüt gerçekleşir.
Yargıtay Hukuk Genel Kurulu"nun 16.06.2004 tarihli ve ... E. - 2004/360 K. sayılı ve 10.10.2012 tarihli ve 2012/7-502 E. - 2012/707 K. sayılı ilamlarında da belirtildiği üzere ; " gecikme zammı", aslında bir temerrüt faizidir. Türk Borçlar Kanunu"nun 121/son maddesi ( 818 sayılı Borçlar Kanunu madde 104/son) uyarınca, faiz niteliğindeki gecikme zammına tekrar faiz yürütülmesi mümkün değildir.
6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu"nun " Temerrüt Faizi" başlıklı 120. maddesinin 1. fıkrasında; " Uygulanacak yıllık temerrüt faiz oranı, sözleşmede kararlaştırılmamışsa , faiz borcunun doğduğu tarihte yürürlükte olan mevzuat hükümlerine göre belirlenir." , 2. fıkrasında ise ; " Sözleşme ile kararlaştırılacak yıllık temerrüt faiz oranı , birinci fıkra uyarınca belirlenen yıllık faiz oranının yüzde yüz fazlasını aşamaz. " hükümlerinin , 6101 sayılı Türk Borçlar Kanununun Yürürlüğü ve Uygulama Şekli Hakkında Kanunun 7. maddesinin 1. fıkrasında; " Türk Borçlar Kanununun kamu düzenine ve genel ahlaka ilişkin kuralları ile geçici ödemelere ilişkin 76. faize ilişkin 88. temerrüt faizine ilişkin 120. ve aşırı ifa güçlüğüne ilişkin 138. maddesi, görülmekte olan davalarda da uygulanır. " hükümleri düzenlenmiştir.
Bununla birlikte ; 6102 sayılı Türk Ticaret Kanunu 8/1 maddesinde; "Ticari işlerde faiz oranı serbestçe belirlenebilir. " şeklinde düzenleme yapılmış olup, tarafların tacir olması halinde, sözleşme ile faiz oranı serbestçe kararlaştırılabilecektir.
Somut olayda; taraflar arasında düzenlenen 01/09/1996 başlangıç tarihli kira sözleşmesinin 7. maddesinde ; kira bedelinin en geç o ayın beşinci günü ödenmiş olacağı, aylık kiranın, o ayın en geç beşinci gününe kadar ödenmemiş olması halinde akde muhalefet ve temerrüt teşkil edeceği, 8. maddesinde ise ; kiranın ödenmemesi halinde ilk ay için yüzde on ve takip eden aylar için yüzde on beş gecikme tazminatı uygulanacağı kararlaştırılmıştır. Mahkemece hükme esas alınan bilirkişi raporunda ise, takip talebiyle sınırlı olarak 1.138,50 TL gecikme zammının istenebileceği, icra takibinden önce davalı kiracının temerrüde düşürülmediğinden bahisle işlemiş faizin istenemeyeceği, ancak yargılama aşmasında alınan önceki rapora davalının itirazı olmadığından, davacının usuli kazanılmış hakkı çerçevesinde 153,67 TL işlemiş faizin istenebileceği belirtilmiş olup, rapor, bu haliyle hüküm kurmaya elverişli değildir.
Hal böyle olunca, mahkemece; yukarıda açıklanan maddi ve hukuki olgular çerçevesinde; kira sözleşmesinde ödeme zamanı ve vadesinde ödenmediği takdirde uygulanacak faiz oranının belirlendiği, bu nedenle kira alacağına vade tarihinden itibaren sözleşmede kararlaştırılan faiz oranın uygulanması gerektiği, tarafların tacir olmaması halinde faize ilişkin hesaplamada TBK" nın 120. maddesindeki sınırlamaların etkili olacağı, sözleşmede kararlaştırılan gecikme zammının aslında temerrüt faizi olduğu ve TBK 121/ son maddesi uyarınca faiz niteliğindeki gecikme zammına tekrardan faiz işletilemeyeceği dikkate alınarak, taraf ve Yargıtay denetimine elverişli rapor alınmak suretiyle, hasıl olacak sonuca göre bir karar verilmesi gerekirken; eksik inceleme ve yanılgılı değerlendirme ile yetersiz bilirkişi raporu benimsenerek yazılı şekilde hüküm tesisi doğru görülmemiş, bozmayı gerektirmiştir.
2- Davalı vekilinin temyiz itirazlarının incelenmesinde ;
2-a) Dosyadaki yazılara, kararın dayandığı delillerle kanuni gerektirici sebeplere ve özellikle delillerin takdirinde bir isabetsizlik görülmemesine göre, davalı vekilinin sair temyiz itirazlarının reddi gerekir.
2-b) Kiracı tarafından akdi ilişkinin devamı sırasında kiralanana yapılan faydalı ve zorunlu masrafların, 6098 sayılı TBK"nın 530. Maddesi ( 818 sayılı BK"nın 414. md.) kapsamında vekaletsiz iş görme hükümlerine göre kiraya verenden istenebilmesi mümkündür. Ancak, bunun için kiracının yaptığı giderlerin mal varlığından çıkarak kiralayanın malvarlığına geçmiş olması ve kiralananın tahliye adilmiş olması gerekir.
Kural olarak bu gibi faydalı ve zorunlu masrafların kira sözleşmesinin başlangıcında yapılmış olduğu kabul edilmektedir. Kiralananın tahliyesi sonunda, kiralayan bunları benimsemiş ve kiracı aleyhine sebepsiz zenginleşme meydana gelmiştir. Kiraya verenin sorumluluğu, faydalı ve zorunlu imalatların imal tarihindeki değerinden yıpranma payı düşülmek suretiyle bulunacak değer kadardır.
Davalı kendisinin de davacıdan alacaklı olduğunu bildirerek, bu alacağı ile davacıya olan borcunun takas edilmesini HMK"nun 132. maddesi ( HUMK"nın 204. mad.) ile hüküm altına alınan karşılık dava ile isteyebilir. Ancak, Türk Borçlar Kanununun 143/1 (BK.122.mad.) maddesi uyarınca, takas, borçlunun takas iradesini alacaklıya bildirmesiyle vaki olacağından, takasın sağlanması için mutlaka ayrı bir dava veya karşı dava açılması gerekmez. Borçlu, kendisine karşı açılmış olan bir dava içerisinde takas-mahsup talebinde bulunabilir ve böylesi bir talep, usul hukuku anlamında bir defi niteliği taşır.
Somut olayda; taşınmaz, davalı kiracı tarafından tahliye edilmiş olup, kiralanana yapıldığı iddia ve ispat edilen faydalı ve zorunlu masrafların kiraya verenden talep edilmesine herhangi bir engel bulunmamaktadır. Nitekim; davalı, kendisinin de davacıdan alacaklı olduğunu belirterek takas savunmasında bulunmuştur.
Hal böyle olunca, mahkemece ; davalı kiracının kiralanana yapmış olduğu faydalı ve zorunlu masrafları isteyebileceği, davalının süresinde takas-mahsup definde bulunduğu dikkate alınarak; kiracı tarafından yapıldığı iddia edilen imalatların hangisinin zorunlu ve faydalı masraflar, hangilerinin lüks masraflar olduğunun tereddüte yer vermeyecek şekilde tek tek tespit edilip belirlenmesi, belirlenen zorunlu, faydalı ve sökülüp götürülemeyecek imalatların yapım tarihi itibariyle rayiç bedelleri tespit edilip, kiracının kiralananı kullandığı süreyle orantılı olacak şekilde yıpranma payları da düşülmek suretiyle, gerekirse taşınmaz mahallinde keşif yapılarak konusunda uzman bilirkişiden Yargıtay ve taraf denetimine elverişli rapor alınmak suretiyle, hasıl olacak sonuca göre davalının takas-mahsup istemi hakkında bir karar verilmesi gerekirken; davalının takas-mahsup talebi hakkında olumlu olumsuz bir karar verilmemiş olması doğru görülmemiş, bozmayı gerektirmiştir.
SONUÇ: Yukarıda 1-a) ve 2-a) bendinde açıklanan nedenlerle taraf vekillerinin sair temyiz itirazlarının REDDİNE, 1-b) ve 1-c) bendinde açıklanan nedenlerle hükmün davacı yararına; 2-b) bendinde açıklanan nedenlerle hükmün davalı yararına HUMK"nun 428. maddesi gereğince BOZULMASINA, peşin alınan temyiz harcının istek halinde temyiz edene iadesine, 6100 sayılı HMK"nun geçici madde 3 atfıyla 1086 sayılı HUMK.nun 440.maddesi gereğince karar düzeltme yolu kapalı olmak üzere, 09.09.2019 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.