MAHKEMESİ :ASLİYE HUKUK MAHKEMESİ

Taraflar arasındaki itirazın iptali davasının mahkemece yapılan yargılaması sonucunda, davanın kısmen kabulüne yönelik olarak verilen hüküm taraflarca temyiz edilmiş, duruşmalı olarak incelenmesi davalı vekili tarafından istenilmekle; daha önceden belirlenen, 17/09/2019 tarihli duruşma günü için yapılan tebligat üzerine; davacı vekili Av. ... geldi. Başka gelen olmadı. Açık duruşmaya başlandı ve hazır bulunan vekilin sözlü açıklamaları dinlenildikten sonra işin incelenerek karara bağlanması için saat 14.00"e bırakılması uygun görüldüğünden, belli saatte dosyadaki bütün kağıtlar okunarak, Tetkik Hakiminin açıklamaları dinlenip, gereği düşünüldü:

Y A R G I T A Y K A R A R I

Davacı, dava konusu taşınmazın 07/02/2007 tarihinde yapılan ihale ile 10 yıl süre ile kiraya verilmesine ve kiralanan otelin onarımın kiracı tarafından yapılmasına karar verildiğini, kira sözleşmesi ve şartnameye göre onarımın 5 ay içinde bitirilmesi gerektiğini, 08/06/2007 tarihinde kiralananın teslim edildiğini, 26/02/2008 tarihinde hazırlanan teknik raporda bazı işlerin eksik yapıldığı, bazı işlerin ise hiç yapılmadığının belirlendiğini, davalı kiracının gereken onarım işlerini yapmadan oteli kullanmaya devam ettiğini, teknik elemanlarca hazırlanan raporda kiracı tarafından yapılmayan imalatların toplam değerinin 252.064,77 TL olduğunun belirlendiğini, 02/03/2009 tarihli ihtarname ile bu bedelin ödenmesinin davalıya ihtar edildiğini, ödenmemesi üzerine takip başlatıldığını, davalının haksız olarak takibe itiraz ettiğini belirterek itirazın iptaline, takibin devamına, %40 icra inkar tazminatına karar verilmesini talep etmiştir.
Davalı, şartnamade belirtilen işlerin tamamının eksiksiz olarak yapıldığını, raporun mahalline gidilmeden hazırlandığını, taşınmazın mülkiyetine eş değer fahiş bir rakam çıkarıldığını, atıl durumdaki otelin yüksek bir masrafla ihya edilerek eskisinden iyi hale getirildiğini belirterek davanın reddine, %40 tazminata karar verilmesini tistemiştir.
Mahkemece, sözleşme uyarınca davalı borçlu kiracının edimini kısmen yerine getirdiği, eksik işler bedelinin 91.482,31 TL, icra takip tarihi ile sözleşmeye göre davalının edimi yerine getirme tarihi olan 08/11/2007 tarihi arasında kabul edilen miktar yönünden işlemiş faizin 13.535 TL tutarında olduğu, alacağın, takip yapılmasında davacının kötü niyetli hareket etmediği belirtilerek itirazın iptali davasının kısmen kabulü ile 105.017,31 TL"nin takip tarihi olan 03/07/2009 tarihinden itibaren asıl alacak olan 91.482,31 TL"ye işleyecek yasal faizi ile birlikte davalıdan alınarak davacıya verilmesine, fazlaya ilişkin talebin reddine, her ne kadar davacı tarafça icra inkar tazminatı talep edilmiş ise de alacak likit olmadığından bu talebin reddine, davalı vekili kötü niyet tazminatı talep etmişse de şartlar oluşmadığından bu talebin reddine karar verilmiş, hüküm taraflarca temyiz edilmiştir.
1-) Taraflar arasında 08/06/2007 başlangıç tarihli, 10 yıl süreli kira sözleşmesi konusunda uyuşmazlık bulunmamaktadır. Davacı tarafından 03/07/2009 tarihinde başlatılan icra takibi ile yapılmayan onarım işleri bedeli için 252.064,77 TL asıl alacak, 4.000 TL yasal faizin tahsili talep edilmiştir. Davaya dayanak yapılan kira sözleşmesinin 11. maddesinde, kiracının şartname ekinde belirtilen imalatları, belirtilen şartlarda yapıp otelin onarımını tamamlayacağı, onarım süresinin 5 ay olduğu, onarım masrafları tamamen kiracı tarafından karşılanacağı kararlaştırılmış, sözleşmenin 12. maddesinde kira sözleşmesinin bittiği tarihte kiracının binayı eksiksiz ve kusursuz şekilde teslim edeceği hüküm altına alınmıştır. Davalı kiracının, sözleşmeye uygun olarak kararlaştırılan sürede belirlenen imalatları yapması sözleşme gereğidir. Aksi halde sözleşmeye aykırı davranılmış olacağı kuşkusuzdur. Bu durumda davacı kiraya veren sözleşmeye aykırılık nedeniyle sözleşmenin feshini talep edebileceği gibi sözleşme süresince bu tadilatın yapılmamasından dolayı eksik ifadan kaynaklanan zararınında tazminini isteyebileceğinden sözleşme devam ettiği sürece eksik yapılan imalatların bedelinin kendisine ödenmesini isteyemez. Davacının söz konusu alacak iddiasını ileri sürebilmesi ancak kiralananın tahliye edilmiş yani kiralananın tasarrufunun kiraya verene geçmiş olması halinde mümkün olacaktır. Bu nedenle, davalının kiracının kiralananı tahliye edip etmediği öncelikle belirlenmelidir. Dava tarihi itibari ile kiralanan tahliye edilmemiş olsa dahi yargılama sırasında kiralananın tahliye edilmesi halinde usul ekonomisi gereği tahliye şartının gerçekleştiği gözetilerek sonucuna göre bir karar verilmesi gerekirken kiralananın tahliyesi hususu araştırılmaksızın yazılı şekilde karar verilmesi doğru değildir.
2-) 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu"nun "taleple bağlılık ilkesi" başlığını taşıyan 26. maddesinde "Hâkim, tarafların talep sonuçlarıyla bağlıdır; ondan fazlasına veya başka bir şeye karar veremez. Duruma göre, talep sonucundan daha azına karar verebilir." hükmüne yer verilmiştir. Söz konusu maddeye göre, hakimin tarafların talep sonuçları ile bağlı olduğu, talep edilenden fazla veya başka bir şeye hükmedemeyeceği açıkça belirtilmiştir.
Somut olayda, davaya dayanak icra takibinde, 4.000 TL işlemiş faiz talep edildiği halde davacının talebi aşılarak 13.535 TL işlemiş faiz yönünden hüküm kurulması ve dava itirazın iptali davası olduğu halde alacağın tahsiline karar verilmesi doğru görülmemiş, bozmayı gerektirmiştir.
3-) Bozma nedenine göre davacının temyiz itirazlarının bu aşamada incelenmesine gerek görülmemiştir.
SONUÇ : Yukarıda birinci ve ikinci bentte açıklanan nedenlerle hükmün HUMK"nun 428. maddesi gereğince davalı yararına BOZULMASINA, üçüncü bentte açıklanan nedenle davacı tarafın temyiz itirazlarının incelenmesine şimdilik yer olmadığına, peşin alınan temyiz harcının istek halinde temyiz edene iadesine, 6100 sayılı HMK"nun Geçici Madde 3 atfıyla 1086 sayılı HUMK"nun 440. maddesi gereğince kararın tebliğinden itibaren 15 günlük süre içinde karar düzeltme yolu açık olmak üzere, 17/09/2019 tarihinde oy çokluğuyla karar verildi.
(Muhalif)

KARŞI OY

Davada, taraflar arasında 10 yıl süreli olarak yapılan kira sözleşmesinde, dava konusu otelin işletmeye açılması için, davalı kiracı tarafından şartname ekinde belirtilen eksik imalatların (onarımın) 5 ay içerisinde yapılması kararlaştırıldığı halde; bir kısmının hiç yapılmadığı, bir kısmının da eksik yapıldığı belirtilerek, davalı kiracı tarafından yapılması gerekirken yapılmayan imalatların toplam bedeli olan 256.064,77 TL’nin tahsili için yapılan icra takibine vaki itirazın iptali istenilmiştir.
Kira sözleşmesinin 10.maddesi hükmünden; kira bedelinin, her yıl işletme hasılatı üzerinden %1 oranında olduğu; Taşınmaz kira şartnamesinin 29.maddesi hükmüne göre de; Otelin 2 yıldızlı otel düzeyine getirilmesi gerektiği anlaşılmaktadır.
Kira sözleşmeleri, iki tarafa borç yükleyen sözleşmelerdendir. Kiracı, sözleşmeyle yüklendiği edimini yerine getirmeden kiralananı kullanmaya devam edemez. Başka bir anlatımla, kira konusu oteli sözleşmede kararlaştırıldığı üzere, 2 yıldızlı hale getirmeden oteli kullanmaya devam edip, işletme faaliyetini sürdüremez. Zira, kira bedeli hasılat kirası olarak kararlaştırılmış bulunmaktadır. Kira ilişkisinin sürdürülebilmesi, kiralananın kullanıma elverişli hale getirilmesine bağlıdır. Davacı kiralayan, sözleşmeye aykırılık nedeniyle sözleşme ilişkisini sona erdirebileceği gibi, davalının sözleşmeyle yükümlendiği edimini öncelikle yerine getirmesini de talep edebilir. Bu nedenle, otelin faaliyetini sözleşmede kararlaştırılan düzeyde sürdürebilmesini teminen oteldeki onarımla ilgili eksik işlerin bedelinin tahsilini davalıdan istemesinde ve mahkemece alınan bilirkişi raporu doğrultusunda, alacağın hüküm altına alınmasında bir isabetsizlik bulunmamaktadır.
Sayın çoğunluğun, taraflar arasında imzalanan sözleşmede hüküm altına alınan ve sözleşme gereği edimini yerine getirmeyen davalı kiracının bu edimini yerine getirmeye maruf davacı tarafın talebinin; ancak, sözleşmenin sona erme şartına bağlaması doğru değildir. Sözleşme devam ettiği sürece kiralananda kiracı tarafından yapılan faydalı ve zaruri masrafların istenemeyeceğine ilişkin yerleşik içtihatlarımız, sözleşmede kararlaştırılmamış olmasına rağmen kiracı tarafından kiralananda yapılan imalat bedellerine ilişkindir ve zenginleşmenin kiralananın kiralayana teslimi ile gerçekleşeceği düşüncesine dayanmaktadır. Oysa, somut olayda; davalı kiracı sözleşmeyle yüklendiği edimi yerine getirmemiş, bu suretle davacının otelin 2 yıldızlı hasılat gelirinden yararlanmasını (kararlaştırılan kira bedelini almasını) engellemiş bulunmaktadır. TBK"nun 364.maddesinde; "Kiracı, kiralananı özgülendiği amaca uygun ve iyi bir biçimde işletmekle, özellikle ürün vermeye elverişli bir durumda bulundurmakla yükümlüdür" hükmüne yer verilmiştir. Kira süresi 10 yıl olup, işletmenin devamı için eksik imalatların tamamlanması bir zorunluluktur. Davacı kiralayanın TBK"nun 125.maddesi gereğince, seçimlik hakkını kullanarak, sözleşmeyi fesih yerine, davalı kiracının borcunu yerine getirmesini istemesi kanuni hakkıdır.
Açıkladığım nedenlerle, sayın çoğunluğun bozma kararının birinci maddesindeki bozma gerekçesine iştirak edilmemiştir.17/09/2019