MAHKEMESİ :Tüketici Mahkemesi

Davacı vekili tarafından, davalılar aleyhine 05.11.2010 gününde verilen dilekçe ile yüklenicinin temlikine dayalı tapu iptali ve tescil talebi üzerine yapılan duruşma sonunda; davanın kabulüne dair verilen 23.02.2016 günlü hükmün Yargıtayca incelenmesi davalılar vekillerince tarafından istenilmekle süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra dosya ve içerisindeki bütün kağıtlar incelenerek gereği düşünüldü:
K A R A R

Dava, yüklenicinin temlikine dayalı tapu iptali ve tescil istemine ilişkindir.
Davacı vekili, davalı arsa sahipleri ve yükleniciler arasında imzalanan ... Noterliğinin 23/05/2007 tarihli 9820 yevmiye sayılı arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi uyarınca davalı yüklenicilere isabet eden 11698 parsel sayılı taşınmazdaki 2. Kat 7 No"lu meskenin davacı ile yükleniciler arasında yapılan ....Noterliğine 08/09/2009 tarihli 25529 yevmiye sayılı satış vaadi sözleşmesi ile bedeli peşin ödenmek suretiyle satın alındığını, satın alınan taşınmazın davacıya devrinin halen yaptırılmadığını ileri sürerek davalılar adına olan tapu kaydının iptali ile müvekkili adına tescilini talep etmiştir.
Davalı arsa sahipleri, yüklenicilerin edimlerini tamamen yerine getirmediklerini belirterek davanın reddini savunmuşlardır.
Davalı yükleniciler vekili, dava konusu taşınmazın davalı arsa sahipleri adına kayıtlı olduğunu, devir işleminin arsa sahiplerince yerine getirilmediğini belirterek davanın reddini savunmuştur.
Mahkemece davanın kabulü ile dava konusu taşınmazın davacı adına kayıt ve tesciline karar verilmiştir.
Hüküm davalı arsa sahipleri vekili ve yükleniciler vekili tarafından temyiz edilmiştir.
1-Yapılan yargılamaya, toplanan delillere ve dosya kapsamına göre davalı yükleniciler ... ve ... vekilinin tüm, davalı arsa sahipleri ... v.d. vekilinin aşağıdaki bendin kapsamı dışındaki temyiz itirazları yerinde görülmemiş, reddi gerekmiştir.
2-Davalı arsa sahipleri ... v.d. vekilinin diğer temyiz itirazlarına gelince;
Eser sözleşmelerinin bir türü olan arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi, taraflara karşılıklı hak ve borçlar yüklemektedir. Yüklenici, finansman sağlayarak arsa malikinin taşınmazı üzerine bina yapma işini üstlenmekte, arsa maliki ise inşa edilecek binaya karşılık, bu binadaki bir kısım bağımsız bölümlerin mülkiyetini yükleniciye devretmeyi vaat etmektedir.
Arsa maliki ile yüklenici arasında düzenlenen inşat sözleşmesi gereğince yükleniciden bağımsız bölüm temlik alınmasına dayalı olarak açılan tapu iptali ve tescil davaları ile ilgili olarak kanunlarımızda bir düzenleme mevcut olmadığından bu konulardaki uyuşmazlıkların çözümünde uygulanan 30.09.1988 tarihli ve 1987/2 1988/2 sayılı Yargıtay İBBGK Kararı ile “Tapuda kayıtlı bir taşınmazın mülkiyetini devir borcu doğuran ve ancak yasanın öngördüğü biçim koşullarına uygun olarak yapılmadığından geçersiz bulunan sözleşmeye dayanılarak açılan bir cebri tescil davasının kural olarak kabul edilemeyeceği, bununla beraber Kat Mülkiyeti Kanununa tabi olmak üzere yapımına başlanılan taşınmazdan bağımsız bölüm satımına ilişkin geçerli bir sözleşme olmadan tarafların bağımsız bölüm satımında anlaşarak alıcının tüm borçlarını eda etmesi ve satıcının da bağımsız bölümü teslim ederek alıcının onu malik gibi kullanmasına rağmen satıcının tapuda mülkiyetin devrine yanaşmaması hallerinde; olayın özelliğine göre Medeni Kanunun 2. maddesi gözetilerek açılan tescil davasını kabul edilebileceği” benimsenmiştir.
Yüklenicinin arsa payı karşılığı inşaat yapmakta olduğu veya arsa sahibinin aynı zamanda yüklenici sıfatıyla hareket ederek (yapsatçı konumunda) inşa etmekte olduğu binalardandan bağımsız bölüm satın alınması halinde Borçlar Kanununun 163. maddesi (TBK m. 184) gereğince üçüncü kişiye yapılacak temlikin yazılı olması yeterlidir.
Bu tür davalarda mahkemece öncelikle yüklenicinin edimini (eseri meydana getirme ve teslim borcunu) yerine getirip getirmediğinin, ardından sözleşme hükümlerindeki iskan koşulu (oturma izni) v.s. diğer borçlarını ifa edip etmediğinin açıklığa kavuşturulması zorunludur. Bunun için de davaya konu temlik işleminin geçerli olup olmadığı, arsa maliki ile yüklenici arasında düzenlenen arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince yüklenicinin borçlarının neler olduğunun sözleşme hükümleri çerçevesinde incelenip değerlendirilmesi gerekmektedir.
Davacının arsa sahibi ile yüklenici arasında düzenlenen arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince yükleniciye bırakılması kararlaştırılan bağımsız bölümü yükleniciden temlik alması halinde arsa sahibini ifaya zorlayabilmesi için bazı koşulların varlığı gerekir. Borçlar Kanununun 167. maddesi gereğince; “Borçlu, temlike vakıf olduğu zaman; temlik edene karşı haiz olduğu defileri, temellük edene karşı dahi dermeyan edebilir.” Buna göre temliki öğrenen arsa sahibi, temlik olmasaydı önceki alacaklıya (yükleniciye) karşı ne tür defiler ileri sürebilecekse, aynı defileri yeni alacaklıya (temlik alan davacıya) karşı da ileri sürebilir. Temlikin konusu, yüklenicinin arsa sahibi ile yaptığı sözleşme uyarınca hak kazandığı gerçek alacak ne ise o alacağından, temlik eden yüklenicinin arsa sahibinden kazanmadığı hakkı üçüncü kişiye temlik etmesinin arsa sahibi bakımından bir önemi bulunmamaktadır. Diğer taraftan, yüklenici arsa sahibine karşı edimini tamamen veya kısmen yerine getirmeden kazanacağı şahsi hakkı üçüncü kişiye (davacıya) temlik etmişse, üçüncü kişi (davacı) Borçlar Kanununun 81. maddesi hükmünden yararlanma hakkı bulunan arsa sahibini ifaya zorlayamaz.
Yapılan bu genel açıklamalardan sonra, somut olaya gelince; arsa sahipleri ile yükleniciler arasında imzalanan Bakırköy 35. Noterliğinin 23/05/2007 tarihli 9820 yevmiye sayılı arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinde yüklenici tarafın edimi anahtar teslim olacak şekilde yapıyı tamamlamasına ilişkindir. Anahtar teslimin yapıya iskan ruhsatı alınmasını da kapsayacağı muhakkaktır. O halde mahkemece öncelikle bilirkişilerden ek rapor alınmak suretiyle ya da gerekirse mahallinde yeniden keşif yapılarak yapının en yakın tarihteki tamamlanma durumunun tespit edilmesi ve yukarıda açıklandığı üzere iskan ruhsatı alınmasının yüklenici tarafın edimi kapsamında olduğu gözetilerek yapıya iskan ruhsatı alınıp alınmadığı hususunun araştırılması, iskan ruhsatı alınmamış ise yapıya iskan ruhsatı verilmesinin mümkün olup olmadığı ve bunun için yapılması gereken işlemlerin neler olduğunun ilgili belediyeden sorularak yapıya iskan ruhsatı alınması mümkün ise bu hususta davacı tarafa uygun süre verilerek yapının ruhsata bağlanması halinde varsa sözleşme gereği yüklenicinin eksik edimleri de tamamlandıktan sonra tescil hükmü kurulması gerekirken noksan araştırma ile yetinilerek ve yanılgılı değerlendirme ile yazılı olduğu şekilde hüküm kurulması doğru görülmemiş hükmün bu nedenle bozulması gerekmiştir.
SONUÇ: Yukarıda (1) numaralı bentte açıklanan nedenle davalı yükleniciler ... ve ... vekilinin tüm, davalı arsa sahipleri ... v.d. vekilinin diğer temyiz itirazlarının reddine, (2) numaralı bent uyarınca davalı arsa sahipleri ... v.d. vekilinin diğer temyiz itirazının kabulü ile hükmün BOZULMASINA, peşin yatırılan harcın istek halinde yatıranlara iadesine, kararın tebliğinden itibaren 15 gün içinde karar düzeltme yolu açık olmak üzere, 15/10/2019 tarihinde oy birliği ile karar verildi.