MAHKEMESİ :Tüketici Mahkemesi

Davacı vekili tarafından, davalılar aleyhine 08.01.2008 gününde verilen dilekçe ile yüklenici temlikine dayalı tapu iptali ve tescil olmazsa tazminat talebi üzerine mahkemece Dairemizin bozma ilamına uyularak yapılan duruşma sonunda; davanın reddine dair verilen 11.07.2018 günlü hükmün Yargıtayca incelenmesi davacı vekili tarafından istenilmekle süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra dosya ve içerisindeki bütün kağıtlar incelenerek gereği düşünüldü:

K A R A R

Dava, yüklenicinin temliki işlemine dayalı tapu iptali ve tescil olmazsa tazminat istemine ilişkindir.
Mahkemece, davanın reddine karar verilmiş, davacı vekilinin temyizi üzerine hüküm, taraf teşkilinin sağlanması bakımından usulüne uygun şekilde süre verilerek sonucuna göre hüküm kurulması gerektiği belirtilerek bozulmuştur.
Mahkemece, Dairemizin bozma ilamına uyularak yapılan yargılamada, davalılardan ... ve ... Elektrik İnş. San. Ltd. Şti. hakkında açılan davaların HMK"nun 114/1-d maddesi ile 115/1-2 maddesi gereğince husumet yönünden reddine, diğer davalılar aleyhine açılan davanın ise esastan reddine karar verilmiştir.
Hükmü, davacı vekili temyiz etmiştir.
1-Yapılan yargılamaya, toplanan delillere ve tüm dosya içeriğine göre arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi uyarınca yüklenici edimini yerine getirmediğinden davacının tapu iptali ve tescil isteminin reddine yönelik temyiz itirazları yerinde görülmemiş, reddi gerekmiştir.
2-Davada ikinci kademede tazminat talebinde bulunulmuştur. Gerçekten; davacı, akidi olan yükleniciden Borçlar Kanununun 96. maddesine dayanarak ademi ifa sebebiyle tazminat isteyebilir. Buradaki borcun nedeni, borçlunun (yüklenicinin) taahhüdünü ihlal etmesidir. Borçlunun taahhüdü, genellikle bir akte dayandığından buna “Akdi tazminat”, borçlunun sorumluluğuna da “Akdi sorumluluk” denilmektedir. Borçlar Kanununun 96. maddesi gereğince ödenmesi gereken tazminat ise alacaklının müspet zararıdır. Müspet zarardan da borçlu edayı gereği gibi ve vaktinde yerine getirseydi alacaklının mamelekine vaziyette bulunacak idi ise bu vaziyetle mamelekin hali hazır vaziyeti arasındaki fark anlaşılmalıdır.
Eser sözleşmelerinin bir türü olan arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi, taraflara karşılıklı hak ve borçlar yüklemektedir. Yüklenici, finansman sağlayarak arsa malikinin taşınmazı üzerine bina yapma işini üstlenmekte, arsa maliki ise inşa edilecek binaya karşılık, bu binadaki bir kısım bağımsız bölümlerin mülkiyetini yükleniciye devretmeyi vaat etmektedir.
Arsa maliki ile yüklenici arasında düzenlenen inşaat sözleşmesi gereğince yükleniciden bağımsız bölüm temlik alınmasına dayalı olarak açılan tapu iptali ve tescil davaları ile ilgili olarak kanunlarımızda bir düzenleme mevcut olmadığından bu konulardaki uyuşmazlıkların çözümünde uygulanan 30.09.1988 tarihli ve 1987/2-1988/2 sayılı Yargıtay İBBGK Kararı ile “Tapuda kayıtlı bir taşınmazın mülkiyetini devir borcu doğuran ve ancak yasanın öngördüğü biçim koşullarına uygun olarak yapılmadığından geçersiz bulunan sözleşmeye dayanılarak açılan bir cebri tescil davasının kural olarak kabul edilemeyeceği, bununla beraber Kat Mülkiyeti Kanununa tabi olmak üzere yapımına başlanılan taşınmazdan bağımsız bölüm satımına ilişkin geçerli bir sözleşme olmadan tarafların bağımsız bölüm satımında anlaşarak alıcının tüm borçlarını eda etmesi ve satıcının da bağımsız bölümü teslim ederek alıcının onu malik gibi kullanmasına rağmen satıcının tapuda mülkiyetin devrine yanaşmaması hallerinde; olayın özelliğine göre Medeni Kanununun 2. maddesi gözetilerek açılan tescil davasını kabul edilebileceği” benimsenmiştir.
Yüklenicinin arsa payı karşılığı inşaat yapmakta olduğu veya arsa sahibinin aynı zamanda yüklenici sıfatıyla hareket ederek (yapsatçı konumunda) inşa etmekte olduğu binalardan bağımsız bölüm satın alınması halinde Borçlar Kanununun 163. maddesi (TBK m. 184) gereğince üçüncü kişiye yapılacak temlikin yazılı olması yeterlidir.
Bu tür davalarda mahkemece öncelikle yüklenicinin edimini (eseri meydana getirme ve teslim borcunu) yerine getirip getirmediğinin, ardından sözleşme hükümlerindeki iskan koşulu (oturma izni) v.s. diğer borçlarını ifa edip etmediğinin açıklığa kavuşturulması zorunludur. Bunun için de davaya konu temlik işleminin geçerli olup olmadığı, arsa maliki ile yüklenici arasında düzenlenen arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince yüklenicinin borçlarının neler olduğunun sözleşme hükümleri çerçevesinde incelenip değerlendirilmesi gerekmektedir.
Davacının arsa sahibi ile yüklenici arasında düzenlenen arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince yükleniciye bırakılması kararlaştırılan bağımsız bölümü yükleniciden temlik alması halinde arsa sahibini ifaya zorlayabilmesi için bazı koşulların varlığı gerekir. Borçlar Kanununun 167. maddesi gereğince; “Borçlu, temlike vakıf olduğu zaman; temlik edene karşı haiz olduğu defileri, temellük edene karşı dahi dermeyan edebilir.” Buna göre temliki öğrenen arsa sahibi, temlik olmasaydı önceki alacaklıya (yükleniciye) karşı ne tür defiler ileri sürebilecekse, aynı defileri yeni alacaklıya (temlik alan davacıya) karşı da ileri sürebilir. Temlikin konusu, yüklenicinin arsa sahibi ile yaptığı sözleşme uyarınca hak kazandığı gerçek alacak ne ise o alacağından, temlik eden yüklenicinin arsa sahibinden kazanmadığı hakkı üçüncü kişiye temlik etmesinin arsa sahibi bakımından bir önemi bulunmamaktadır. Diğer taraftan, yüklenici arsa sahibine karşı edimini tamamen veya kısmen yerine getirmeden kazanacağı şahsi hakkı üçüncü kişiye (davacıya) temlik etmişse, üçüncü kişi (davacı) Borçlar Kanununun 81. maddesi hükmünden yararlanma hakkı bulunan arsa sahibini ifaya zorlayamaz.
Tüzel kişiler gerekli organlara sahip olmakla fiil ehliyetini kazanırlar (Türk Medeni Kanunu m. 49/1). Tüzel kişinin iradesi, organı aracılığıyla açıklanır (TMK m. 50/1). Tüzel kişinin organı aracılığıyla hukuki işlemler yapabilmesi için kanuna uygun biçimde kurulmuş olması yanında hukuki varlığını da sürdürüyor olması gerekir. Varlığı sona eren tüzel kişinin organı bulunduğundan söz edilemeyeceği gibi hukuki işlemlerin tarafı olarak adına işlemler yapılabileceğinden ve bu kapsamda bir davada taraf ehliyeti bulunduğundan da söz edilemez. Tıpkı ölü kişinin taraf ehliyeti bulunmadığı gibi tüzel kişiliği sona eren ticaret şirketinin de taraf ehliyeti bulunmamaktadır.
Türk Ticaret Kanunu ve ilgili mevzuat uyarınca kurulmuş bir şirketin tasfiyesi, faaliyete son verme ve şirketin her türlü hesaplarının kapanması neticesini doğuran bir süreçtir. Şirketin fesih veya infisah edilmesi ile başlayan tasfiye süreci, tasfiye işlemlerinin tamamlanması sonrasında şirketin ticaret sicil kaydının silinmesi ile son bulur. Bu sürecin tamamlanması ile şirketin tüzel kişiliği de ortadan kalkar. Ancak, bir şirketin ticaret sicil kayıtlarının terkin edilmesinden sonraki bir tarihte de borcu ortaya çıkabilir veya şirkete ait bir hakkın varlığı terkinden sonra öğrenilebilir. Bu gibi durumların ortaya çıkması hâlinde, şirketin ihyası davası açılması gerekmektedir. İhya süreci, bir anlamda şirketin geçici olarak canlandırılması anlamına gelmektedir.
Somut olaya gelince; arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi uyarınca yüklenici edimini yerine getirmediğinden, davacının tescil talebinin reddine karar verilmesi doğru görülmüş ise de, tazminat hakkında bir karar verilmemiş olması doğru değildir. O halde, aleyhine açılan dava sicilden resen terkin edildiği gerekçesi ile husumet yokluğu nedeniyle reddedilen ... Elektrik İnş. San. Ltd. Şti.’nin ihya edilmesi için davacı tarafa yetki ve süre verilmeli; bu süre içerisinde davacı tarafından şirketin ihya edilmesi halinde satış vaadi sözleşmesinin borçlusu olan ... Elektrik İnş. San. Ltd. Şti. hakkında davacının tazminat talebi nedeniyle bir karar verilmesi gerekirken eksik incelemeyle yazılı şekilde hüküm kurulması doğru görülmemiş, bu nedenle kararın bozulması gerekmiştir.
SONUÇ: Yukarıda (1) numaralı bentte açıklanan nedenlerle davacının temyiz itirazlarının reddine; (2) numaralı bent uyarınca davacının temyiz itirazlarının kabulü ile hükmün BOZULMASINA, kararın tebliğinden itibaren 15 gün içinde karar düzeltme yolu açık olmak üzere,
16.10.2019 tarihinde oy birliği ile karar verildi.