MAHKEMESİ :TİCARET MAHKEMESİ

Taraflar arasındaki alacak davasının mahkemece yapılan yargılaması sonucunda, davanın kısmen kabulüne yönelik olarak verilen hükmün, süresi içinde davacı ve davalı tarafından temyiz edilmesi üzerine; temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra, dosya içerisindeki kağıtlar okunup gereği düşünüldü:
Y A R G I T A Y K A R A R I
Davacı; davalı ile imzalanan 01.02.2002 tarihli sözleşme ile taşınmazın yan duvarlarının reklam asmak amacıyla davalıdan kiralandığını, davalı tarafından sözleşme süresi bittiğinden bahisle başka bir şirketle kira sözleşmesi imzalandığını, bu nedenle 01.02.2005 tarihinden itibaren taşınmazın kullanılamadığını, İstanbul 6.Asliye Hukuk Mahkemesinde açılan davada taraflar arasındaki kira sözleşmesinin 6571 sayılı Yasa gereği 01.02.2005 tarihinden itibaren kendiliğinden uzadığının ve yürürlükte olduğunun tespitine karar verildiğini, böylece davalının akde aykırı hareket ettiğinin sabit olduğunu, kira sözleşmesinde kiraya verenin her türlü zararını ve zararlar dışında kira bedeli kadar cezai şartın ödeyeceğinin düzenlendiğini belirterek fazlaya ilişkin haklarını saklı tutarak 10.000,00 TL tazminatın ödenmesini talep etmiş, yargılama sırasında talebini ıslah ederek dava değerini 209.000,00 TL"ye yükseltmiştir.
Davalı; kira sözleşmesinin 01.02.2005 tarihinden itibaren feshedildiğini, Belediye tarafından davaya konu taşınmazdaki reklam panolarının kaldırıldığını, davacının 3.kişilerle akdettiği sözleşmelerden dolayı sorumluluğunun kabul edilemeyeceğini ileri sürerek davanın reddini dilemiştir.
Mahkemece, sulh hukuk mahkemesinin görevli olduğundan bahisle verilen görevsizlik kararının Yargıtay 6. Hukuk Dairesi"nin 28.05.2015 tarihli, 2014/11678 Esas ve 2015/5230 Karar sayılı ilamı ile "Dava değeri fazlaya ilişkin hakları saklı tutularak 10.000 TL olup, dava tarihi itibariyle Asliye Hukuk Mahkemeleri görev sınırı içindedir. Bu nedenle mahkemece işin esasına girilerek sonucuna göre bir karar verilmesi gerekirken yazılı gerekçe ile görevsizlik kararı verilmesi doğru olmadığından hükmün bozulması gerekmiştir." gerekçesiyle bozulduğu, görevli mahkemece yapılan yargılama sonucunda mahkemece davanın kısmen kabulü ile dahili davalılar aleyhine harcın yatırılarak usulüne uygun suretle açılan bir dava olmadığından hüküm tesisine yer olmadığına, 63.550,00 TL kar mahrumiyeti
ve 36.450,00 TL cezai şart olmak üzere toplam 100.000,00 TL alacağın, 90.000,00 TL"sine ıslah tarihi olan 21/06/2013 tarihinden itibaren işleyecek değişen oranlarda avans faizi ile birlikte davalı taraftan alınarak davacı tarafa verilmesine, fazlaya ilişkin talebin reddine karar verilmiş, hüküm davacı ve davalı tarafından temyiz edilmiştir.
Dava; kira sözleşmesinin süresi bitmeden kiraya konu taşınmazın kullanılamaması nedeniyle uğranılan kar kaybı zararının tazmini ve sözleşmede kararlaştırılan cezai şart istemine ilişkindir.
1- Dosyadaki yazılara, kararın bozmaya uygun olmasına ve özellikle delillerin takdirinde bir isabetsizlik görülmemesine göre, davacının tüm, davalının aşağıdaki bendin dışında kalan sair temyiz itirazları yerinde değildir.
2- Davalının kar mahrumiyetine ilişkin temyiz itirazlarına gelince,
6098 Sayılı Türk Borçlar Kanununun 301. maddesi (mülga 818 Sayılı Borçlar Kanununun 249/1 maddesi) hükmü gereği kiraya veren kiralananı kararlaştırılan tarihte sözleşmede amaçlanan kullanıma elverişli bir durumda teslim etmek ve sözleşme süresince bu durumda bulundurmakla yükümlüdür. Kira, sürekli bir akit olduğundan hem sözleşmenin kurulmasından önce var olan, hem de akdin devamı süresince kiracının bir kusuru olmaksızın ortaya çıkan ayıplar kiralayanın tekeffülü altındadır. Diğer bir anlatımla kiraya veren sözleşme süresince kiralananın kullanmaya elverişli halde bulunması için gerekli önlemleri almak durumundadır.
Dava tarihinde yürürlükte bulunan TBK"nun 112. (818 sayılı BK md. 96) maddesine göre alacaklının, borçludan borcun hiç veya gereği gibi ifa edilmemesi nedeniyle tazminat isteyebilmesi için, bu yüzden bir zarara uğramış olması gerekir. Sözleşmeden kaynaklanan zarar müspet zarar olacağı gibi, menfi zarar da olabilir.
Müspet zarar; borçlu edayı gereği gibi ve vaktinde yerine getirseydi alacaklının mameleki ne durumda olacak idiyse, bu durumla eylemli durum arasındaki farktır. Diğer bir anlatımla, müspet zarar, sözleşmenin hiç veya gereği gibi yerine getirilmemesinden doğan zarardır kuşkusuz kâr mahrumiyetini de içine alır.
Kâr kaybı, kardan mahrum kalma karşılığı meydana gelen zarardır. Genelde sözleşmeyi kusuruyla fesheden taraftan istenir. Aslında kâr kaybı açısından kardan yoksun kalan tarafın malvarlığında kusurlu fesihten önce ve sonra bir değişiklik yoktur. Burada kardan yoksun kalan kusurlu fesih yüzünden mal varlığında ileride meydana gelecek çoğalmadan mahrum kalır. Kâr kaybı zararının müspet zarar kapsamında bulunduğu şüphesizdir.
Kar kaybının hesabında kiracının aynı şartlarla benzer bir taşınmazın kiralanması için gereken makul süre tespit edilip, bu süre içindeki kiracı kazanç kaybının ne olabileceği tespit edilerek mahrum kalınan kazanç kaybının belirlenmesi gerekmektedir.
818 sayılı Borçlar Kanununun 106. ve 108. maddeleri hükümleri gereğince kazanç kaybı (kâr kaybı) zararına uğrayan tarafın isteyebileceği zararın saptanmasında kıyasen Borçlar Kanununun 325. maddesi hükmünde gösterilen kesinti yönteminin uygulanması gerekir. Bu yönteme göre kâr kaybı, sözleşme ifa ile bitse idi zarar görenin elde etmesi muhtemel bütün gelirlerden yapması gereken bilcümle zorunlu harcama kalemleri ile sözleşme süresinden evvel feshedildiğinden süresinden evvel fesih nedeniyle sağladığı yani tasarruf ettiği haklar ve yine bu süre içerisinde başka işten sağlayacağı veya kasten sağlamaktan kaçındığı kazanç miktarları toplamı indirilerek bulunur. Elde edilecek fark miktara da net kâr denilir. Bu yönteme uygun kâr kaybı zararı hesaplanırken davacının davalıya ödemesi gereken kira paraları da elbette davacının yapması zorunlu giderler içinde dikkate alınmalıdır.
Somut olayda; dava konusu taşınmazın yan duvarlarının reklam asmak için davalı apartman yönetimince davacıya kiraya verildiği, belediyeden gelen 30.05.2005 tarihli yazıda dava dışı 3.kişi tarafından taşınmaza reklam asılması için başvuruda bulunulduğu, taraflar arasında bu hususta ihtilaf bulunduğundan ihtilaf çözülene kadar reklam asılmasına dair taleplerin beklenmesine karar verildiğinin belirtildiği ve davacı tarafından kiraya konu duvarların kullanılamadığı anlaşılmaktadır. Mahkemece, davacının kar mahrumiyeti yukarıda belirtilen kesinti yöntemi dikkate alınmaksızın; davacının dava dışı şirketle imzaladığı medya sözleşmesi kapsamında belirlenen yıllık 100.000,00 TL reklam bedeli esas alınarak hesaplanmıştır.
O halde mahkemece, öncelikle davacı kiracının aynı şartlarla başka bir yeri kiralaması için gereken makul süre tespit edilip bu süre içindeki kiracı karının ne olabileceği tespit edilip mahrum kalınan karın belirlenmesi ve daha sonra TBK’nın 125. madde hükmü gereğince kâr kaybı zararına uğrayan tarafın isteyebileceği zararın saptanmasında kıyasen yine aynı Kanun’un 325. maddesi hükmünde gösterilen kesinti yönteminin uygulanması ve hakim tarafından belirlenen bu mahrum kalınan kar üzerinden hakkaniyete uygun bir indirim yapılması gerekirken eksik inceleme ile yazılı şekilde hüküm verilmesi doğru değildir.
SONUÇ: Yukarıda birinci bentte açıklanan nedenlerle davacının tüm, davalının sair temyiz itirazlarının reddine, ikinci bentte açıklanan nedenlerle davalının temyiz itirazlarının kabulü ile 6100 sayılı HMK" ya 6217 Sayılı Kanunla eklenen geçici 3. madde hükmü gözetilerek HUMK"un 428. maddesi uyarınca hükmün BOZULMASINA, peşin alınan temyiz harçlarının istek halinde temyiz edene iadesine, 6100 sayılı HMK"nun Geçici Madde 3 atfıyla 1086 sayılı HUMK" un 440 ıncı maddesi gereğince kararın tebliğinden itibaren 15 günlük süre içerisinde karar düzeltme yolu açık olmak üzere, 09.10.2019 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.