MAHKEMESİ :SULH HUKUK MAHKEMESİ


Taraflar arasındaki alacak davasının mahkemece yapılan yargılaması sonucunda, asıl davanın kabulüne, birleşen davanın reddine yönelik olarak verilen hükmün, süresi içinde taraf vekillerince temyiz edilmesi üzerine; temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra, dosya içerisindeki kağıtlar okunup gereği düşünüldü:
Y A R G I T A Y K A R A R I
Davacı; asıl davada, mülkiyeti hazineye ait olan 117.000 m2 lik taşınmazın 65.058 m2 lik kısmını kira sözleşmesi ile davalı kurumdan kömür depolama, eleme ve paketleme tesisi kurmak amacıyla ihale usulü ile ilk yıl için 716.000 TL"ye kiraladığını, Çevre ve Şehircilik Bakanlığınca, kiralanan yerin marjinal tarım arazisi olduğu gerekçesiyle tesisin kurulmasına ilişkin çevresel etki değerlendirme (ÇED) başvuru sürecinin durdurulduğunu, ...sürecinin tamamlanmadan arazinin kullanılmasının mümkün olmadığını, diğer taraftan Zeytinciliğin Islahı Yabanilerinin Aşılattırmasına Dair Yönetmelik uyarınca; zeytin sahaları içerisinde ve bu sahalara en az 3 km mesafede kimyevi atık bırakan, toz ve duman çıkaran tesis yapılamaz ve işletilemez hükmü gereğince taşınmazın kira sözleşmesinde belirtilen amaçla kullanılamayacağının ortaya çıktığını; ayrıca, kiralanan taşınmazdan Botaş boru hattı geçmesi nedeniyle kullanım alanı kısıtlandığından taşınmazın ihalede belirtilen amaçta kullanılamayacağını belirterek; baştan hükümsüz olan kira sözleşmesine dayanılarak ödenen ilk yıl kira bedeli 716.000 TL , ilk yıl kira bedelinin dördüncü taksidine işlemiş faiz 4.094,27 TL ve banka teminat mektubu bedeli 43.000 TL"nin iadesine karar verilmesini talep ve dava etmiş; birleşen davada ise, davanın reddine karar verilmesini istemiştir.
Davalı; asıl davada, dava konusu taşınmazın ikinci yıl kira bedelinin ödenmesine ilişkin kiracı/davacıya ihtarname keşide edilmesine rağmen ödenmemesi üzerine sözleşmenin 11. maddesi uyarınca feshedildiğini belirterek davanın reddine karar verilmesini istemiş; birleşen davada ise, sözleşmenin anılan madde uyarınca feshedilmesi nedeniyle ödenmesi gereken son bir yıl kira bedeli olan 603.548,73 TL"nin tazminat olarak, ikinci yıl kira bedeli ile üçüncü yıl kira bedelinin ilk üç taksiti olmak üzere toplam 1.651,655,06 TL alacağın gecikme faizi ile birlikte tahsiline karar verilmesini talep ve dava etmiştir.
Mahkemece; davacının tüm iyi niyetine rağmen davalı idarenin ayıbın giderilmesini sağlamadığı, taşınmazın marjinal tarım arazisi sınıfında taşınmaz olduğunu bilmesi gerektiği halde kömür eleme, depolama alanı olarak kullanılmak üzere kiraya verdiği; ancak, amaca uygun kullanımı sağlamadığı; davacı tarafça kullanılmadığı halde kira bedeli talep edildiği gerekçesiyle, asıl davanın kabulüne ve birleşen davanın reddine karar verilmiş; hüküm, taraf vekillerince temyiz edilmiştir.
1-)Davalı idarenin asıl dava yönünden temyiz itirazlarının incelenmesinde;
Davaya konu edilen ve hükme esas alınan 15/05/2012 tarihli kira sözleşmesi konusunda taraflar arasında bir uyuşmazlık bulunmamaktadır. Sözleşme ile; kiralanan yerin kömür depolama, eleme ve paketleme sahası olarak kullanılacağı, sözleşme süresinin teslim tarihinden itibaren 5 yıl olduğu, ilk yıl kira bedelinin 716.000 TL olarak kararlaştırıldığı anlaşılmıştır.
Somut olayda; dava konusu taşınmazın, davacı şirket tarafından kömür depolama, eleme ve paketleme sahası olarak ihale usulü ile kiralandığı, kiralanan taşınmazın marjinal tarım arazisi olarak kayıtlı olması nedeniyle ...sürecinin durdurulduğu ancak, daha sonra taşınmazın niteliğinin enerji üretim ve depolama tesisi olarak değiştirildiğini, yeniden ...başvurusu yapılabileceği hususunun davalı kurumca davacı şirkete bildirildiği; bununla birlikte, taşınmazın Zeytinciliğin Islahı Yabanilerin Aşılattırılması Yönetmeliği uyarınca, zeytin sahasına 3 kilometreden az mesafade bulunduğu gerekçesiyle söz konusu tesisin yapılamayacağının ortaya çıktığı; ayrıca, botaş boru hattının da taşınmazdan geçmesi nedeniyle taşınmazın kullanım yerinin azaldığı anlaşılmıştır. Davacı şirket, kira sözleşmesinin baştan beri hükümsüz olduğunu bu nedenle ödediği kira bedeli ile birlikte faiz ve teminat mektup bedelini talep ve dava etmiş; davalı idare ise, sözleşmede kararlaştırılan ikinci yıl kira bedelinin davalı tarafça ödenmemesi nedeniyle sözleşmeyi tek taraflı olarak feshettiğini belirtmiştir.
Sözleşmeden dönme yetkisi sürekli bir sözleşme ilişkisi niteliği taşıyan kira sözleşmelerinde ifa sürecine geçilene dek söz konusu olabilir. Buna karşılık ifa sürecinde ortaya çıkan bozuklukta kiracı artık sözleşmeden dönmek yerine ancak sözleşmeyi ileriye dönük fesh edebilir. Kiralananın teslim alınmasından ve kullanılmaya başlanılmasından sonra ortaya çıkan bozukluklardan dolayı fesih dönmenin tersine geriye değil ileriye etkili olur. Kiraya verenin yükümlülüklerini yerine getirmemesi ve kiralananın sonradan ayıplı hale gelmesi halinde sorumluluk TBK’nun 305 ve 306. maddelerinde düzenlenmiştir. Kiralananın teslim edildikten sonra ayıplı hale gelmesi halinde kiracının kiralananda sonradan meydana gelen ayıbın giderilmesini istemesi, ayıbın giderilmemesi halinde kira sözleşmesini feshetmesi veya kira bedelinden indirim isteme hakkı vardır. Davacı kiracı, kira ilişkisine karşı çıkmamış, kiraya verenin edimlerini yerine getirmediğinden dolayı sözleşmeyi feshetmemiş aksine ilk yıl kira bedelini peşin ödeyerek kira ilişkisinin kurulduğunu ve halen devam etmekte olduğunu teyit etmiştir. Yani sözleşme feshedilmeyip halen ayaktadır. Sözleşme ayakta olduğuna göre, kiracı, kiraya verenin edimlerini yerine getirmediğinden bahisle kira bedelini ödemeden kaçınamaz. Bu durumda, kira sözleşmelerinde geriye etkili fesih söz konusu olmadığından davacı/kiracı ödediği kira bedelini geçmişe yönelik isteyemez.
O halde, Mahkemece; davacı kiracının, kira sözleşmesinin feshedildiği tarihe kadar ödemesi gereken kira bedellerini talep edemeyeceği gözetilerek, talebinin reddine karar verilmesi gerekirken yazılı gerekçeyle davanın kabulüne karar verilmesi doğru görülmemiş, hükmün bozulması gerekmiştir.
2-) Davalı idarenin birleşen dava yönünden temyiz itirazlarının incelenmesinde;
Taraflar arasında uyuşmazlık konusu olmayan ve hükme esas alınan 15.05.2012 başlangıç tarihli ve beş yıl süreli kira sözleşmesi ile Devletin hüküm ve tasarrufu altındaki taşınmazın 65.058 m² alanının kömür depolama, eleme ve paketleme sahası olarak kullanılmak amacıyla 2886 Sayılı Yasa gereğince kiraya verildiği anlaşılmaktadır.
Sözleşmenin 11/2. maddesinde; Kiracının kira dönemi sona ermeden faaliyetini durdurması, taahhüdünü sözleşme ve şartname hükümlerine uygun olarak yerine getirmemesi veya işletme ruhsatının her ne sebeple olursa olsun iptal edilmesi hallerinde kira sözleşmesi, 2886 Sayılı Devlet İhale Kanun"unun 62 nci maddesine göre idare 10 gün süreli ihtarname ile durumu kiracıya bildirir, ihtarnamede belirtilen 10. günün sonunda belirtilen hususlara uyulmadığı görülürse sözleşme idarece feshedilerek, kesin teminatın gelir kaydedileceği ve cari yıl kira bedelinin tazminat olarak tahsil edileceği hususları kararlaştırılmıştır. Davalı idare, 03.09.2014 tarihi itibariyle sözleşme ve 2886 sayılı kanunun anılan maddesine dayanarak sözleşmeyi tek taraflı olarak feshetmiştir.
Kira sözleşmesinin sona erme sebeplerinden biri de kiracının temerrüdü olup, kira bedelinin ödenmemesi veya geç ödenmesi durumunda sözleşmenin feshinin biçim ve koşulları 6098 sayılı Türk Borçlar Kanun"unun 315. maddesinde düzenlenmiştir. Buna göre, istenen kira parasının veya yan giderin muaccel (istenebilir) olması ve kira bedeli ile yan giderin verilen sürede ödenmemiş bulunması, ihtarnamede verilen süre içerisinde kira parasının ödenmemesi halinde akdin feshedileceğinin açıkça belirtilmesi gerekir. Kiracıya verilecek süre konut ve çatılı işyeri kiralarında en az otuz gün, ürün kiralarında en az altmış gün, diğer kira ilişkilerinde ise en az on gündür. Akdin feshi için tek başına bu koşulların bulunması yetmez. Ayrıca, bu konuda tahliye talebinin ilama bağlanması gerekir. Temerrüt nedeniyle tahliye davası açma koşullarının bulunması durumunda bile mahkeme kararı ile tahliye ilamı alınmadığı sürece akdin sona erdiğinden söz edilemez.
Bu itibarla, davacı şirket tarafından mecurun tahliye edildiği tarihin araştırılarak tahliye tarihine kadar ki kira dönemine ilişkin kira bedelinin tahsiline karar verilmesi gerekmektedir.
O halde, Mahkemece; kiralanan taşınmazın tahliye tarihinin tam olarak tespit edilerek tahliye tarihine kadar ki kira dönemine ilişkin kira bedeline ilişkin istemin kabulüne karar verilmesi gerekirken, yazılı şekilde hüküm tesisi doğru değildir.
3)Bozma nedenine göre, asıl davada davacının/birleşen davada davalının vekalet ücretine yönelik temyiz itirazlarının incelenmesine şimdilik gerek görülmemiştir .
SONUÇ: Yukarıda açıklanan nedenlerle hükmün HUMK.nun 428. maddesi gereğince asıl davada davalı kurum yararına, birleşen dava yönünden davacı kurum yararına BOZULMASINA, üçüncü bentte açıklanan nedenle asıl davada davacı/birleşen davada davalının vekalet ücretine yönelik temyiz itirazlarının incelenmesine şimdilik yer olmadığına, peşin alınan temyiz harcının istek halinde temyiz edene iadesine, 6100 sayılı HMK"nun geçici madde 3 atfıyla 1086 sayılı HUMK.nun 440.maddesi gereğince hükmün teliğinden itibaren 15 gün içerisinde karar düzeltme yolu açık olmak üzere, 14.02.2019 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.