MAHKEMESİ :SULH HUKUK MAHKEMESİ


Taraflar arasında görülen tazminat davasının mahkemece yapılan yargılaması sonucunda, davanın reddine yönelik olarak verilen hükmün, davacı vekili tarafından temyiz edilmesi üzerine; temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra, dosya içerisindeki bütün kağıtlar okunup gereği düşünüldü:
Y A R G I T A Y K A R A R I
Davacı; mülkiyeti kendisine ait ... İli, ... İlçesi, Sundura Mahallesinde bulunan tek katlı bina ve arsa niteliğindeki taşınmazın ,otogar olarak kullanılmak üzere 15/03/2005 başlangıç tarihli, 4 yıl süreli kira sözleşmesi ile davalıya kiraya verildiğini, davalı ... tarafından da alt kira sözleşmesi ile dava dışı kişi ve firmalara kiralandığını, sözleşmede kararlaştırılan kira süresi dolmasına rağmen kiralananın davalı tarafından kendisine teslim edilmediğini, davalının kiraya verdiği kişi ve firmalar tarafından kullanılmaya devam edildiğini, kiralananda ciddi zararlar meydana geldiğini, bu durumun sorumlusunun davalı ve davalının kullanımına tahsis ettiği kişi ve firmalar olduğunu, taşınmazın teslim alınmasıyla birlikte binadaki eksiklik ve hasarların ... Sulh Hukuk Mahkemesinin 2011/4 D.İş sayılı dosyası ile tespit edildiğini ileri sürerek; fazlaya ilişkin hakları saklı kalmak kaydıyla, şimdilik 10.000,00 TL hasar bedelinin faizi ile birlikte davalıdan tahsiline karar verilmesini talep ve dava etmiş; 29/11/2012 havale tarihli dilekçesi ile talebini ıslah ederek 127.452,51 TL ye yükseltmiştir.
Davalı; 15/03/2005 tarihli kira sözleşmesi ile davacıya ait taşınmazın otogar olarak işletilmek üzere 4 yıl süreyle kiralandığını, sürenin bitiminden itibaren hiçbir ihtara gerek kalmaksızın sözleşmesinin sona ereceğinin kararlaştırıldığını, davacı ile yeni bir kira sözleşmesi imzalanmadığından kira ilişkisinin 15/03/2009 tarihinde sona ermiş olmasına rağmen, bu hususta taraflar arasında uyuşmazlık bulunması ve açılan davanın devam ediyor olması nedeniyle, kira süresinin en fazla 1 yıl daha uzama ihtimali değerlendirmesinin bulunduğunu, 15/03/2010 tarihinden itibaren yeni bir kira sözleşmesi imzalanmayacağına dair davacıya bildirimde bulunulduğunu, 17/03/2010 tarihinde kiralananın davacıya teslim edilmek istenildiğini, ancak davacının teslim almaktan kaçındığını, bu hususta tutanak tutulduğunu; otobüs terminalinin başka bir yere taşındığının ve kiralananda herhangi bir faaliyetin bulunmadığının herkes tarafından bilindiği gibi davacı tarafından da bilindiğini, teslim tarihinden yaklaşık 1 yıl sonra taşınmazda tespit yaptıran davacının kötüniyetli olduğunu savunarak; davanın reddini istemiştir.
Mahkemece; taraflar arasındaki kira sözleşmesinin 15/03/2010 tarihinde sona erdiğinin mahkeme kararı ile hükme bağlandığı, sözleşme bitim tarihinde dosyaya sunulan delillerden de anlaşılacağı üzere taşınmazda hasarın bulunmadığı, davacı tarafından taşınmazdaki eksikliklerin tespiti yaptırılmış olsa da ilçe otogarının 01/03/2010 tarihinde yeni yerinde hizmet vermeye başladığı, söz konusu alt kiracı firmaların da buraya taşındıkları, keşifte tespit edilen hasarların ise davalının alt kiracıları tarafından meydana getirildiğine ilişkin somut bir delil sunulmadığı, sözleşme bitim tarihinden sonra meydana gelen hasardan davalının sorumluluğuna gidilemeyeceği gerekçesiyle, davanın reddine karar verilmiş ; hüküm, süresi içinde davacı vekili tarafından temyiz edilmiştir.
Dava, hor kullanma nedeniyle tazminat istemine ilişkindir.
Kiralananın tahliye edildiğinin (kiracının kiralananı iade borcunu yerine getirdiğinin) kabul edilebilmesi için, kiralananın fiilen boşaltılması yeterli değildir. Anahtarın da kiraya verene teslim edilmesi gerekir. Anahtar teslim edilmediği sürece kiralananın, kiracının kullanımında olduğunun kabulü gerekir. Kiracının bildirdiği tahliye tarihinin kiraya veren tarafından kabul edilmemesi, başka bir ifadeyle, tahliye tarihinin taraflar arasında çekişmeli olması halinde; kiralananın fiilen boşaltıldığını ve anahtarın teslim edildiğini, böylece kira ilişkisinin kendisince ileri sürülen tarihte hukuken sona erdirildiğini kanıtlama yükümlülüğü, kiracıya aittir. Kiracı, kiralananı kendisinin ileri sürdüğü tarihte tahliye ettiğini ispatlayamazsa, kiraya verenin bildirdiği tahliye tarihine itibar olunmalıdır.
Anahtarın kiraya verene teslimi, hukuki işlemin içerisinde yer alan bir maddi vakıa olmakla birlikte, sözleşmenin feshine yönelik bir hukuki sonuç doğurduğundan, bunun ne şekilde ispat edileceği hususu, yıllık kira bedelinin tutarı esas alınmak suretiyle, HMK"nın 200 ve 201.maddeleri çerçevesinde değerlendirilmelidir. Eş söyleyişle, yıllık kira bedelinin tutarı senetle ispat sınırının üzerindeyse ve kiraya verenin açık muvafakati yoksa bu yön kiracı tarafından ancak yazılı delille ispatlanabilir, tanık dinlenemez. Kiraya veren anahtarı almaktan kaçınırsa, kiracının yapması gereken, mahkemeden bu yolda tevdi mahalli tayinini isteyip, tayin edilecek yere anahtarı teslim etmek ya da Notere teslim ederek teslim keyfiyetini kiraya verene bildirmektir.
Kiracının kiralananı iade borcu, ancak bu şekilde, durumun kiraya verene bildirildiği tarihte son bulur. Aksi takdirde, kiracının, kira sözleşmesinden kaynaklanan yükümlülükleri, anahtar teslimine kadar devam eder.
Somut olayda; Taraflar arasında 15/03/2005 başlangıç tarihli ve 4 yıl süreli kira sözleşmesinin varlığı hususunda uyuşmazlık bulunmamaktadır. Uyuşmazlık, kiralananın tahliye edilerek anahtarının kiraya verene ne zaman teslim edildiğine ilişkindir. Davacı kiraya veren tarafından, anahtar tesliminin yapılmadığı, kiralananın kendisine teslim edilmediği ileri sürülmüş; davalı kiracı ise 15/03/2010 tarihinde kira ilişkisinin sona erdiği, 17/03/2010 tarihinde kiralananın anahtarının davacıya teslim edilmek istendiği, ancak davacının teslim almaktan kaçındığı, bu tarihten sonra kiralananın terk edildiği savunulmuştur. Bu durumda, davalı kiracı taşınmazı 15/03/2010 tarihinde tahliye ettiğini ve usulüne uygun kiralananın anahtarını davacı kiraya verene teslim ettiğini yazılı belge ile ispat edemediğine göre, kiralananın davacının tasarrufuna geçtiği tespit tarihi olan 24/06/2011 tarihinde tahliye edildiğinin kabulü gerekir.
6098 sayılı TBK."nın 316/1. maddesi (BK."nın 256.maddesi) hükmü uyarınca, kiracı, kiralananı özenle kullanmak ve aynı kanunun 334. maddesi (BK."nın 266.maddesi) gereğince sözleşme sonunda aldığı hali ile kiralayana teslim etmekle yükümlüdür. Kiracının bu yükümlülüğünün ihlali halinde kiraya veren, bu yüzden uğradığı zarar için giderim isteminde bulunabilir.Ancak kiracı, sözleşmeye uygun olağan kullanım dolayısıyla oluşan eskime ve bozulmalardan sorumlu olmayıp, münhasıran kötü kullanım nedeniyle oluşan zarar ve hasarlardan sorumludur. Davalının kiralananı kullandığı süre ve kullanma amacı gözetildiğinde olağan kullanımdan kaynaklanan yıpranma ve eskimelerin olacağı kuşkusuzdur.
Bu bağlamda, davacı tarafından 24/06/2011 tarihinde kiralananda, ... Sulh Hukuk Mahkemesi"nin 2011/4 D.İş sayılı dosyası ile bilirkişi marifetiyle tespit yaptırılmış, tespit raporunda binanın kullanılamaz halde olduğu belirtilmesine rağmen, hor kullanma bedeli hesap edilmemiştir. Yargılama sırasında mahkemece alınan bilirkişi raporunda ise, kiralananda mevcut hasarlar tek tek açıklanmış ancak, her bir hasar kalemi yönünden tek tek hor kullanım ve olağan kullanım nedeniyle oluşan zarar ve hasar ayrımı yapılmaksızın, dava tarihi itibariyle hasar bedelinin 127.452,51 TL olduğu belirtilmiştir.
Hal böyle olunca, mahkemece; davacı kiraya verenin, davalı kiracıdan kiralananın hor kullanılması nedeniyle tazminat isteminde bulunabileceği nazara alınarak; dosyanın bilirkişiye tevdi ile gerçek hasar bedelinin tespiti noktasında, dosyaya sunulan bilgi ve belgeler üzerinde bilirkişi incelemesi yapılması, hor kullanım ve olağan kullanım nedeniyle oluşan zarar ve hasar ayrımı yapıldıktan sonra, hor kullanıma konu zararların tahliye tarihi olarak kabul edilen 26/04/2011 tarihi itibariyle değerleri tek tek tespit edilip, hor kullanma bedelinden, kullanma süresiyle orantılı olarak yıpranma payının da hesap edilip düşülmesi suretiyle, taraf ve Yargıtay denetimine elverişli rapor alınarak, hasıl olacak sonuca göre bir karar verilmesi gerekirken, eksik inceleme ve yanılgılı değerlendirme ile yazılı şekilde hüküm tesisi doğru görülmemiş, bozmayı gerektirmiştir.
SONUÇ: Yukarıda açıklanan nedenlerle davacı vekilinin temyiz itirazlarının kabulü ile hükmün HUMK"nun 428. maddesi gereğince davacı yararına BOZULMASINA, peşin alınan temyiz harcının istek halinde temyiz edene iadesine, 6100 sayılı HMK"nın Geçici Madde 3 atfıyla 1086 sayılı HUMK"nun 440.maddesi gereğince karar düzeltme yolu açık olmak üzere 18.02.2019 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.